Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was sich 2023 bei der Besteuerung von vererbten Immobilien ändert, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und was Sie tun können, um die hohe Steuer zu vermeiden.
Inhalt dieser SeiteDiese Werte ändern sich
Die Höhe der Erbschaftssteuer und der damit verbundenen Freibeträge verändern sich 2023 nicht. Dennoch können viele Erben mit einer Vervielfachung der Steuer auf ihr Immobilienerbe rechnen. Das liegt daran, dass der Wert von Immobilien ab 2023 anders bestimmt wird.
Keine Änderung beim Grundherstellungswert
Der Grundherstellungswert der Immobilie bleibt gleich. Er wird über unterschiedliche Faktoren wie die Wohnfläche und den Zustand der Immobilie ermittelt.
Die Alterswertminderung sinkt
Beim Schenken oder Vererben wird aber ein Teil des Wertes der Immobilie abgezogen, wenn das Haus schon älter ist. Es verliert an Wert, weil es für mehrere Jahre genutzt wurde. Wenn man ein neues Haus vererben würde, müssten die Erben also den kompletten Wert versteuern, wenn das Haus schon die Hälfte seiner Nutzungsdauer hinter sich hat, nur noch die Hälfte. Das ist die sogenannte Alterswertminderung.
Hier greift eine der Änderungen: Bisher ist der Staat davon ausgegangen, dass man ein Haus nur 70 Jahre lang nutzt. Nach 35 Jahren musste man also noch die Hälfte versteuern. Jetzt aber wird davon ausgegangen, dass das Haus 80 Jahre lang genutzt wird, die Hälfte abgezogen wird also erst fünf Jahre später, nach 40 Jahren.
Der Bodenwert bleibt gleich
Der Herstellungswert abzüglich der Alterswertminderung wird im nächsten Schritt der Wertermittlung mit dem Bodenwert addiert. Bei der Ermittlung des Bodenwerts ändert sich mit dem Beginn von 2023 nichts.
Beispiel: Alterswertminderung und Bodenwert
Unsere Beispielimmobilie ist zum Zeitpunkt der Erbschaft 20 Jahre alt. 2023 reduziert das ihren Wert aufgrund der verlängerten Nutzungsdauer weniger als noch im Vorjahr. Wir gehen für unser Beispiel von einem Bodenwert von 350.000 aus.
| 2022 | 2023 | |
|---|---|---|
| Herstellungswert | 270.000 € | 270.000 € |
| – Alterswertminderung | 77.000 € | 67.500 € |
| + Bodenwert | 350.000 € | 350.000 € |
| Ergebnis | 542.857 € | 552.500 € |
Die reduzierte Alterswertminderung ist noch eine vergleichsweise kleine Änderung. Dramatischer wirken sich andere Werte aus, die sich ab 2023 ändern.
Der Sachwertfaktor steigt
Eine signifikante Veränderung gibt es beim Sachwertfaktor, mit dem man den Wert der Immobilie multipliziert. Dieser Faktor ist vom aktuellen Immobilienmarkt abhängig. 2022 lag er noch bei mindestens 0,9 – das heißt, dass er Immobilien sogar günstiger machen konnte. 2023 steigt er jedoch auf mindestens 1,3, um die Entwicklung des Immobilienmarkts der letzten Jahre wiederzuspiegeln.
Neuer Regionalwertfaktor
Ab 2023 wird auch ein Regionalwertfaktor eingeführt, mit dem man den Wert von Immobilien in boomenden Regionen multipliziert. Er beträgt 1,1 Prozent.
Beispiel inklusive neuer Faktoren
| 2022 | 2023 | |
|---|---|---|
| Herstellungswert | 270.000 € | 270.000 € |
| – Alterswertminderung | 77.000 € | 67.500 € |
| + Bodenwert | 350.000 € | 350.000 € |
| Zwischenergebnis | 542.857 € | 552.500 € |
| Sachwertfaktor | min. 0,9 | min. 1,3 |
| Zwischenergebnis x Sachwertfaktor | 488.571 € | 718.250 € |
| Regionalfaktor | – | 1,1 |
| Wert der Immobilie | 488.571 € | 790.075 € |
In unserem Beispiel steigt der vom Finanzamt angenommene Wert der Immobilie also durch die Veränderungen der Werte um mehr als 300.000 Euro.
Was bedeutet das für die Steuer?
Höherer Wert – höhere Steuern
Dieser gestiegene Wert wirkt sich in mehrfacher Hinsicht auf die Steuer aus. Zum einen ist es nun wahrscheinlicher, den Freibetrag für das Immobilienerbe zu überschreiten. Zum anderen führt ein höheres Erbe auch unter Umständen dazu, dass man einen höheren Steuersatz zahlt.
Beispiel: Steuer versechsfacht sich
Würde jemand unser Beispielhaus von seinen Eltern erben, sähe dies so aus:
| 2022 | 2023 | |
|---|---|---|
| Wert des Hauses | 488.571 € | 790.075 € |
| – Freibetrag | 400.000 € | 400.000 € |
| Zu versteuernder Anteil | 88.571 € | 390.075 € |
| x Steuersatz | 11 % | 15 % |
| Steuer | 9.743 € | 58.511 € |
Unsere Beispielperson würde also gegenüber dem letzten Jahr das Sechsfache an Steuern zahlen, da der Wert der Immobilie gestiegen ist und man ab einem Erbe von 300.000 Euro nicht mehr 11 Prozent, sondern 15 Prozent Steuern zahlt.
So können Sie Steuern sparen
Haus noch in 2022 überschreiben
Eine Möglichkeit, den eigenen Erben die hohen Steuern zu ersparen, besteht darin, ihnen die Immobilie noch dieses Jahr zu schenken, solange die Wertermittlung noch vorteilhafter für Erben ist. Allerdings ist die Nachfrage nach Notarterminen aktuell sehr hoch.
Überschreibung mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Wenn Sie jemand anderem Ihre Immobilie schenken, müssen Sie deswegen nicht ausziehen. Sie können sich im Vertrag ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten. Dies senkt auch den Wert der Immobilie und kann sich entsprechend bei der Schenkungssteuer positiv auswirken.
Fazit
2023 verändern sich mehrere wichtige Größen, mit denen der Wert vererbter Immobilien ermittelt wird. Dies lässt den vom Finanzamt angenommenen Wert dieser Immobilien und damit auch die Erbschaftssteuer in die Höhe schnellen. Unter Umständen lohnt sich also, die Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Erben zu verschenken.
Die Veränderungen betreffen jedoch ausschließlich Personen, die wertvolle Immobilien erben oder vererben und auch in erster Linie Einzelkinder. Verteilt sich ein Erbe auf mehrere Personen, ist es wahrscheinlich, dass es die Freibeträge nicht überschreitet und sich entsprechend bei der Besteuerung nichts ändert.
