Im letzten Jahr war das Thema Immobilien-Teilverkauf immer wieder im Fokus von BaFin und Verbraucherschützern. 2024 bringt nun einige interessante Änderungen bei Teilverkauf-Anbietern: Ein Unternehmen steigt weitgehend aus dem Neugeschäft aus, zwei andere haben eine umstrittene Regelung in Teilverkauf-Verträgen verbessert.
Rückblick auf 2023: Immobilien-Teilverkauf weiterhin in der Kritik
Immobilien-Teilverkauf – also der Verkauf eines Anteils einer Immobilie, während man in dieser wohnen bleibt und dafür ein Nutzungsentgelt zahlt – ist ein relativ junges Geschäftsmodell. Es stellt eine Möglichkeit dar, die eigene Liquidität zu verbessern, ohne die vertraute Wohnumgebung zu verlassen. Allerdings geht es auch mit Nachteilen und Risiken einher, die interessierte Immobilienbesitzer unbedingt kennen sollten. Aus diesem Grund setzen sich Verbraucherschützer und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) mit dem Thema auseinander.
Immobilien-Teilverkauf im Fokus der BaFin
Die BaFin hat in den letzten Jahren mehrfach Inhalte zum Thema Teilverkauf und damit verbundenen Risiken veröffentlicht. Sie richtete auch unter anderem in Zusammenarbeit mit der Verbraucherzentrale Sachsen eine Informationsveranstaltung aus, um auf die Risiken von Immobilien-Teilverkauf hinzuweisen. BaFin-Mitarbeiter Christian Bock bezeichnet Teilverkauf als „selten die beste Lösung“ (Quelle: BaFin).
Ist Teilverkauf ein Kreditgeschäft?
immo.info wusste auch im Oktober des letzten Jahres zu berichten, dass die BaFin prüft, ob es sich bei Teilverkauf um ein erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft handelt. Wichtig für die Einordnung sei, wie viel „eigentümertypische Verantwortung“ Teilverkauf-Anbieter für die Immobilie übernehmen (Quelle: immo.info).
Stellungnahme zu BaFin-Kritik: Die CEO des Teilverkauf-Anbieters Deutsche Teilkauf hat zu mehreren Kritikpunkten Stellung genommen. Sie betont unter anderem, dass ihr Unternehmen ein insolvenzfestes Nießbrauchrecht anbietet (Quelle: AssCompact).
Verbraucherschutzministerkonferenz: Ruf nach Regulierung
Immobilien-Teilverkauf war auch ein Gegenstand der Verbraucherschutzministerkonferenz in Baden-Württemberg 2023. Die Teilnehmenden sehen einstimmig einen Bedarf für rechtliche Rahmenbedingungen zur Regulierung von Teilverkauf. Die wichtigsten Kritikpunkte, die verbessert werden sollten, sind unter anderem:
- Mangelnde Kostentransparenz
- Ungleiche Verteilung des Risikos eines Wertverlustes durch die Festlegung eines Mindesterlöses für den Teilverkauf-Anbieter
- Teilverkauf-Anbieter können von wertsteigernden Maßnahmen profitieren, ohne zu diesen beigetragen zu haben
- Notarielle Beratung bietet keinen ausreichenden Schutz, weil sie rechtliche, aber nicht wirtschaftliche Aspekte des Teilverkaufs abdeckt
- Verkäufer zahlen je nach Situation selbst dann Maklerkosten (im Rahmen eines zuvor vereinbarten Durchführungsentgelt), auch wenn der Gesamtverkauf ohne Makler in die Wege geleitet wurde
- Mangelnder Schutz vor einem Verlust der Immobilie bei Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters
(Quelle: Ergebnisprotokoll der Konferenz)
Wird Teilverkauf fairer und kundenfreundlicher?
Womöglich in Reaktion auf kritische Aufmerksamkeit und eventuell bevorstehende Regulierungen haben einige Teilverkauf-Anbieter ihre Konditionen geändert.
Verzicht auf umstrittene Klausel
Eine viel kritisierte Regelung beim Immobilien-Teilverkauf ist, dass sich Anbieter einen Mindesterlös – in der Regel 114 bis 117 Prozent des Kaufpreises ihres Anteils – sichern. Die Immobilienbesitzer tragen das finanzielle Risiko eines Wertverlustes somit allein und ihr Anteil wird im Fall eines Wertverlustes zusätzlich geschmälert.
Mittlerweile verzichten zwei Teilverkauf-Anbieter auf diese Regelung und teilen den Erlös aus dem Gesamtverkauf auch im Fall eines Wertverlustes entsprechend der Anteile auf. Dabei handelt es sich um die folgenden beiden Unternehmen:
Beteiligung an Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten für kleinere Maßnahmen tragen die Immobilienbesitzer in der Regel allein, doch zahlreiche Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs beteiligen sich an bestimmten größeren Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen wie beispielsweise einer energetischen Sanierung. Allerdings holen sich mehrere Anbieter das Geld anschließend über eine Erhöhung des Nutzungsentgelts zurück.
Unser Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome hat bereits seit längerer Zeit die Regelung, dass Wertsteigerungen durch Modernisierungen, die vom Immobilienbesitzer bezahlt wurden, im Verkaufsfall auch ausschließlich diesem zugutekommen. Mittlerweile gibt es aber auch hier die Option, dass sich das Unternehmen finanziell an außergewöhnlichen Instandsetzungsmaßnahmen beteiligt (Quelle: PM von Engel & Völkers LiquidHome).
Mehr zu den verschiedenen Anbietern
Teilkauf-Erfinder steigt weitgehend aus dem Neugeschäft aus
Das Unternehmen Wertfaktor hat das Modell Immobilien-Teilverkauf erfunden. Umso interessanter ist es, dass sich gerade dieses Unternehmen aktuell weitgehend aus dem Neugeschäft zurückzieht. Die Seite immo.info berichtet, dass der Grund dafür laut Geschäftsführer Christoph Neuhaus in erster Linie die gestiegenen Zinskosten sind, die in einem hohen Nutzungsentgelt resultieren (Quelle: immo.info).
Immobilien-Teilverkauf: Unsere Position
Auch wir empfehlen Ihnen, sich vor einem Teilverkauf am besten unabhängig beraten zu lassen. Prüfen Sie andere Optionen der Immobilienverrentung und gehen Sie sicher, dass Sie den Vertrag und die Konditionen auch wirklich verstehen. Achten Sie darauf, wie Ihr Nießbrauchrecht im Fall einer Insolvenz abgesichert ist und ob Sie sich das Nutzungsentgelt dauerhaft leisten können. Wir begrüßen alle Änderungen, die Teilverkauf sicherer und transparenter für die Kunden machen.
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