Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was nach einer Scheidung mit gemeinsamem Immobilienbesitz passiert und ob Teilverkauf eine gute Option ist, um einen Ex-Partner auszuzahlen.
Inhalt dieser SeiteWas passiert nach der Scheidung mit gemeinsamen Immobilien?
Welchen Anspruch hat der Ex-Partner auf die Immobilie?
Je nachdem, ob ein Ehevertrag geschlossen wurde und wie dieser aussieht, liegt ein anderer Güterstand vor. Dieser entscheidet darüber, was nach einer Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie passiert.
Gemeinsamer Immobilienkauf
Ein typisches Szenario ist auch, dass Eheleute in einer Zugewinngemeinschaft die Immobilie gemeinsam erwerben. In diesem Fall lassen sie sich in der Regel beide zu je 50 Prozent als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen und sind jeweils Bruchteileigner. Teilweise wird ein Partner auch durch eine Schenkung Miteigentümer einer Immobilie, die der andere in die Ehe eingebracht hat.
Einigung auf Verkauf
Sind beide Partner anteilig Besitzer der Immobilie, können sie jeweils ihren eigenen Anteil verkaufen – allerdings ist es relativ schwierig, einen Käufer dafür zu finden. Für einen Gesamtverkauf müssen sie beide zustimmen. Der Verkaufspreis wird entsprechend ihrem Anteil an der Immobilie auf sie aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, wer wie viel für das Haus bezahlt hat.
Was bedeutet das für Steuern und Kredite?
Wenn Sie das Haus für weniger als zehn Jahre besessen haben und schon ein Jahr vor dem Verkauf ausgezogen sind, fällt beim Verkauf des Hauses eine Spekulationssteuer an. Ein noch immer laufender Immobilienkredit muss für den Verkauf getilgt werden. Hierfür verlangen Banken in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Immobilienverkauf nach einer Scheidung: Tipps
Um eine Immobilie möglichst gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie auf die folgenden Punkte achten:
- Wählen Sie einen günstigen Zeitpunkt für den Verkauf
- Lassen Sie ein Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen
- Holen Sie sich gegebenenfalls Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler
- Nehmen Sie sich die Zeit, die Immobilie in einen guten Zustand zu bringen (zum Beispiel durch einen neuen Anstrich in den Räumen), um sie für potenzielle Käufer attraktiver zu machen
Kann ein Partner den Verkauf erzwingen?
Komplizierter wird es, wenn ein Partner die Immobilie verkaufen und der andere bleiben will. Wenn sich die Partner über den Verkauf nicht einig werden und keine Gütergemeinschaft vereinbart wurde, kann einer von ihnen eine Teilungsversteigerung erzwingen. Gegen diese ist Einspruch möglich, aber nur mit einem triftigen Grund und oft führt dies auch nur zu einem Aufschub. Der große Nachteil einer Teilungsversteigerung: Oft erzielt sie einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis als ein freier Verkauf.
Auszahlung eines Partners
Will ein Partner in der Immobilie bleiben, kann er sich unter Umständen den Immobilienanteil des anderen Partners übertragen lassen und diesen auszahlen. Damit wird er alleiniger Eigentümer der Immobilie und kann diese behalten.
Auszahlung und laufende Immobilienkredite
Wenn beide Partner Eigentümer der Immobilie sind und der Kredit für die Immobilie noch nicht getilgt ist, ist die Zustimmung der Bank nötig, um einen der beiden Ehepartner aus dem Kredit zu entlassen. Wenn sich die finanzielle Situation ändert, kann die Bank auf einen neuen Kreditvertrag bestehen. Für den alten Kredit fällt dann unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wird der ausziehende Partner nicht aus dem Kredit entlassen, haften weiterhin beide für die Tilgung des Kredits.
Darum ist das Gutachten wichtig
Sowohl für einen Gesamtverkauf als auch für die Auszahlung eines Partners ist es wichtig zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Falls sich die Eheleute vor Gericht einigen müssen, brauchen sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Gutachter. Bei einer außergerichtlichen Einigung oder einem einvernehmlichen Gesamtverkauf genügt ein kostengünstigeres Kurzgutachten. Achten Sie darauf, es bei einem zertifizierten Gutachter in Auftrag zu geben.
Alternativen zu Verkauf und Auszahlung
Realteilung
Wenn beide Partner in ihrem Haus bleiben wollen und die Bauart des Hauses es zulässt, ist auch eine Aufteilung des Gebäudes an sich möglich. Das Haus wird dann baulich in zwei abgetrennte Wohneinheiten verwandelt, von denen jeder Partner jeweils eine erhält.
Vermietung
Die Partner können sich auch entscheiden, beide auszuziehen und die Einkünfte aus einer Vermietung der Immobilie untereinander aufzuteilen. Dies kann sich finanziell mehr lohnen als ein Verkauf. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich die ehemaligen Eheleute weiterhin gut genug verstehen, um die Immobilie gemeinsam zu verwalten.
Übertragung auf die Kinder
Wenn die Immobilie ohnehin auf die Kinder übergehen soll, können sich die Partner nach der Scheidung auch darauf einigen, ihren Kindern schon zu Lebzeiten die Immobilie zu schenken. Sind die Kinder noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Beachten Sie, dass dabei nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf die Beschenkten übergehen.
Was passiert mit einem gemeinsamen Nießbrauchrecht?
Manchmal haben Ehepaare die Immobilie bereits an jemand anderen, in der Regel ihre Kinder, überschrieben, aber sich ein gemeinsames Nießbrauchrecht vorbehalten. Dieses bleibt auch nach einer Scheidung erhalten. Wenn die Partner nicht mehr zusammenleben möchten, kann ein Partner dem anderen seinen Anteil an dem Nießbrauchrecht abkaufen. Das ist jedoch nur mit dessen Einverständnis möglich. Eine weitere Möglichkeit ist, dass beide auszuziehen und die Immobilie vermieten. Ein Nießbrauchrecht kann nur mit dem Einverständnis beider Partner aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Immobilien-Teilverkauf: Lösung nach einer Scheidung?
Partner auszahlen, Auszug vermeiden
Ein Immobilien-Teilverkauf ist nicht nur im Alter eine Option, sondern kann auch bei einer Scheidung relevant werden. Denn häufig entsteht die Situation, dass ein Partner in der Immobilie bleiben will, aber nicht ausreichend liquides Vermögen hat, um seinem Partner dessen Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich zu zahlen oder ihm dessen Anteil an der Immobilie abzukaufen. In einer solchen Situation droht ein Verkauf der Immobilie. Ein Immobilien-Teilverkauf ist ein möglicher Weg, dies zu vermeiden.
So funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf
So verhindert ein Teilverkauf den Verlust der Immobilie
Wenn Sie einen Anteil der Immobilie einem Unternehmen verkaufen, ist es möglich, von der Verkaufssumme den Partner auszuzahlen. Der Käufer ist nun stiller Miteigentümer der Immobilie, die Sie weiterhin bewohnen oder auch vermieten können. Für den Nießbrauch an der gesamten Immobilie zahlen Sie ein Nutzungsentgelt. Sie entscheiden weiterhin über die Verwendung der Immobilie und den Zeitpunkt des Gesamtverkaufs. Beachten Sie jedoch, dass bei einem Gesamtverkauf in der Regel noch einmal Gebühren anfallen und dass Ihr Nießbrauchrecht von Ihrer Fähigkeit abhängt, das Nutzungsentgelt zu zahlen.
Das spricht dafür
Ein Teilverkauf kann eine Möglichkeit darstellen, nach einer Scheidung trotz Ansprüchen des Ex-Partners im vertrauten Zuhause zu bleiben.
Das spricht dagegen
Kredit für den Zugewinnausgleich
Ein Teilverkauf ist eine, aber je nach Ihrer Situation nicht die einzige Möglichkeit, trotz eines Liquiditätsengpasses nach der Scheidung in Ihrer Immobilie zu bleiben. Abhängig von Ihrer Bonität ist es auch möglich, einen Kredit aufzunehmen, um den Partner auszuzahlen. Holen Sie am besten Angebote für einen Immobilien-Teilverkauf und für Kredite ein, um durchzurechnen, was für Sie langfristig günstiger ist.
Immobiliennutzung im Trennungsjahr
Verkauf schon während der Trennung?
Die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll, kommt in der Regel bereits dann auf, wenn die Ehepartner zwar schon getrennt, aber noch nicht geschieden sind. Auch hier ergibt sich mitunter die Situation, dass ein Partner die Immobilie verkaufen und der andere die Immobilie behalten möchte. Vor der Scheidung sind die beiden zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet, das heißt, dass ihre Interessen gegeneinander abgewogen werden.
Interessenabwägung in der Trennungszeit
Hat der Partner, der verkaufen will, ein legitimes Interesse daran, kann er den Verkauf schon vor der eigentlichen Scheidung durchsetzen. Hat der andere Partner hingegen ein berechtigtes Interesse, in der Immobilie zu bleiben – zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen oder wegen des Wohls der Kinder im Haushalt -, kann der Verkauf auf dieser Grundlage verweigert werden.
Nutzungsentgelt
Zieht während des Trennungsjahres ein Partner aus, kann dieser ein Entgelt für die Nutzung durch den anderen Partner verlangen. Wenn der ausgezogene Partner die Absicht hat, in die Immobilie zurückzukehren, muss er das innerhalb der ersten sechs Monate nach seinem Auszug angeben, andernfalls geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Partner dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlässt.
Tipp: Partner vor der Scheidung auszahlen
Wenn ein Partner die Immobilie behalten möchte und den anderen auszahlt, ist es sinnvoll, dies vor der Scheidung zu tun. Denn solange es sich bei dem Verkauf um ein Geschäft unter Eheleuten handelt, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
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