So finanzieren Sie Ihr Grundstück

Möchten Sie ein Grundstück kaufen, fehlen Ihnen dafür aber die finanziellen Mittel, können Sie für die Finanzierung einen Immobilienkredit aufnehmen. Diese spezielle Art von Kredit hat die folgenden Besonderheiten:

• Dieser Kredit ist zweckgebunden: Das geliehene Geld dürfen Sie nur im Zusammenhang mit Grundstücken oder Immobilien einsetzen.
• Außerdem müssen Sie für die Dauer dieses Kredites der Bank eine Sicherheit für den Fall geben, dass Sie nicht mehr zahlen können. Das ist meistens Ihr Recht an Ihrem Grundstück.
• Außerdem sind in der Regel lange Vertragslaufzeiten üblich.
• Bei diesem Kredit fallen meistens die Zinsen geringer aus, als bei einem normalen Ratenkredit.

Auch Hausbau geplant? – Diese Möglichkeiten haben Sie

Viele Menschen möchten nicht nur einen Baugrund finanzieren, sondern ebenso einen Kredit für den Hausbau aufnehmen. Sie haben dann in der Regel zwei Möglichkeiten:

1. Sie nehmen erst einen Kredit zum Kauf des Grundstücks auf. Einen weiteren, später abgeschlossenen Kredit nutzen Sie für den Hausbau.
2. Sie finanzieren sowohl das Grundstück als auch den Hausbau mit einem Kredit.

Die Höhe der Zinsen und Kaufnebenkosten hängt davon ab, ob Sie das Grundstück und den Hausbau getrennt oder zusammen finanzieren.

Besitzen Sie bereits ein Grundstück, zählt dies übrigens bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung mitbringen, desto bessere Zinsen werden Sie in der Regel von Banken angeboten bekommen.

Wie funktioniert die Auszahlung?

Damit die Bank das Geld für den Grundstückskauf bereitstellt, benötigt sie in der Regel eine sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Diese Fälligkeitsmitteilung wird vom Notar ausgestellt, sobald der Kaufpreis für das Grundstück bezahlt werden muss. Der Notar kann diese Mitteilung an Sie direkt schicken und Sie informieren anschließend Ihren Kreditgeber. Sie können den Notar aber auch bitten, die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung direkt an den Kreditgeber zu senden. Die Bank überweist im Anschluss den Kaufpreis an den Verkäufer. Ab diesem Zeitpunkt tilgen Sie monatlich den Kredit und zahlen Zinsen.

Erster Kredit für Grundstück, zweiter für Hausbau

Ein Kredit für Grundstück und Hausbau

Erster Kredit für Grundstück, zweiter für Hausbau

Entscheiden Sie sich dafür, erst einen Kredit für die Finanzierung des Baugrunds aufzunehmen und zu einem späteren Zeitpunkt ein Darlehen für den Hausbau zu vereinbaren, haben Sie in der Regel mindestens drei Optionen:

1. Darlehen mit fester Zinsbindung
2. Darlehensplitting
3. Variables Darlehen

Alle drei Finanzierungsmöglichkeiten haben Vor- und Nachteile. Damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können, stellen wir sie Ihnen in diesem Kapitel vor.

Darlehen mit fester Zinsbindung

Bei einem Kredit mit sogenannter Sollzinsbindung vereinbaren Sie mit dem Kreditgeber einen Zeitraum, über den ein vorher festgelegter Zinssatz gleich bleibt. Zur Wahl stehen Ihnen meistens 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre.

Die Bank leiht Ihnen im Rahmen einer Baufinanzierung in der Regel eine große Summe und möchte daher sichergehen, dass sie das Geld von Ihnen auch wiederbekommt. Bei Baukrediten wird das dadurch sichergestellt, dass die Bank als Sicherheit die Grundrechte an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie erhält. Können Sie den Kredit nicht mehr zahlen, hat die Bank das Recht, zum Beispiel das Grundstück zwangszuversteigern, um nicht auf den Kosten sitzenzubleiben. Dafür wird sie im Grundbuch als Gläubiger an erster Stelle eingetragen. Weitere Kreditgeber werden nachrangig eingetragen. Sie haben somit ein höheres Risiko, bei Zahlungsausfall nicht entschädigt zu werden.

Vorgehen

• Sie nehmen einen Kredit auf, um einen Grundstückskauf zu finanzieren.
• Nach einiger Zeit benötigen Sie ein zweites Darlehen für den Hausbau. Sie haben zwei Optionen:

  • Sie möchten diesen Kredit bei einer anderen Bank als beim ersten Kredit aufnehmen. Da die Bank des ersten Kredits schon als Gläubiger das Grundstück als Sicherheit erhält, geht die zweite Bank ein hohes Risiko ein und verlangt daher von Ihnen höhere Zinsen.
  • Sie möchten diesen Kredit bei der gleichen Bank wie beim ersten Kredit aufnehmen. Aber auch Ihre bisherige Bank verlangt höhere Zinsen, da sie weiß, dass Sie keine günstigeren alternativen Angebote finden werden.

Vor- und Nachteile

• Abhängigkeit von Banken
• Hohe Zinsen beim zweiten Kredit
• Kredite können erst frühestens nach zehn Jahren gekündigt werden. Sonst müssen Sie eine Art Schadenersatz an die Bank zahlen (Vorfälligkeits­entschädigung).

Darlehensplitting

Bei einem Darlehenssplitting nehmen Sie zwei oder mehr Kredite mit verschieden langen Laufzeiten bei unterschiedlichen Banken auf.

Vorgehen

• Um das Grundstück zu finanzieren, nehmen Sie einen Kredit mit einer Dauer von fünf bis zehn Jahren auf.
• Für den Hausbau wählen Sie bei einer anderen Bank einen Kredit mit längerer Sollzinsbindung und niedriger Tilgung.

Vor- und Nachteile

• In Zeiten hoher Zinsen muss nicht der ganze Kredit, sondern nur Teile zu ungünstigeren Konditionen verlängert werden.

• Kredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren haben niedrige Zinssätze.

• Sie müssen zwei Kredite gleichzeitig abbezahlen. Die Bank verlangt für dieses erhöhte Risiko oftmals höhere Zinsen.
• Lohnt sich nur, wenn Kredit mit kurzer Laufzeit zum Ende der Laufzeit komplett getilgt wird, weil sonst Banken bei der Anschlussfinanzierung hohe Zinsen verlangen.

Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen werden die Zinsen alle drei bis sechs Monate angepasst. Es ist also ein Kredit ohne lange Zinsbindung.

Vorgehen

• Für die Finanzierung des Grundstücks wird ein variables Darlehen abgeschlossen.
• Für den Hausbau wird zu einem späteren Zeitpunkt ein neuer Kredit mit langer Zinsbindung vereinbart. Mit diesem wird auch der erste Kredit abbezahlt. Die Bank des ersten Kredits kann somit als Gläubiger aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Bank, die den zweiten Kredit vergibt, rückt als Gläubiger nach und erhält so mehr Sicherheit. Sie bietet daher in der Regel niedrigere Zinsen.

Vor- und Nachteile

• Zu jeder Zeit vollständig tilgbar und kündbar mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende
• Bank fordert keine Entschädigung bei frühzeitiger Kündigung (Vorfälligkeits­entschädigung)
• Günstigere Zinsen bei zweiten, späterem Darlehen

• Zinsen können sich positiv oder negativ entwickeln. Entsprechend können Ihre monatlichen Raten teurer oder günstiger werden.

Ein Kredit für Grundstück und Hausbau

Sie können ein Grundstück und den Hausbau auch über einen Kredit von nur einer Bank finanzieren. Dafür muss die Planung für den Neubau allerdings schon fortgeschritten sein, zum Beispiel sollte eine genauere Gesamtkalkulation bestehen. Infrage kommen hierzu zum Beispiel ein Annuitätendarlehen oder auch ein Bauspardarlehen.

Da die Bank als einziger Gläubiger ein niedriges Risiko hat, erhalten Sie einen besseren Zinssatz, als wenn Sie zwei einzelne Kredite abschließen würden.

Auswirkungen auf Nebenkosten

Es beeinflusst die Höhe der Kaufnebenkosten, ob Sie erst einen Kredit für den Baugrund und dann einen für den Hausbau abschließen oder beides über ein Darlehen finanzieren. Auch wenn die Nebenkosten sicher den kleineren Teil der Kosten ausmachen: Unterschätzen Sie diese nicht. Die Nebenkosten belaufen sich in der Regel auf zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises für das Grundstück. Das sind bei einem Grundstückpreis von zum Beispiel 150.000 Euro bereits 15.000 bis 22.500 Euro.

Vor- und Nachteile im Überblick

Bei der Finanzierung eines Grundstücks kommen verschiedene Kosten auf Sie zu:

Grundstückskosten

Kosten für den Kredit

Kaufnebenkosten

Eigenkapital

Diese Faktoren beeinflussen die Kosten für das Grundstück

• Lage
  Grundstücke sind teurer in Ballungsräumen und großen Städten.
• Infrastuktur
  Grundstücke sind teurer, wenn sie zentral gelegen und in unmittelbarer Nähe von Infrastruktur wie Bahnhöfen, Bushaltestellen, Kulturangeboten oder auch Arztpraxen sind.
• Größe
  Je größer die Fläche eines Grundstücks ist, desto mehr müssen Sie in der Regel dafür bezahlen.
• Ausrichtung und Schnitt
  Grundstücke sind teurer, wenn sie gut geschnitten sind. Auch die Ausrichtung des Grundstücks, zum Beispiel der unverbaute Blick auf einen Park oder eine Bergkette, lässt den Preis steigen.

Quelle: Architektur-Lexikon.

Die Preise für Bauland sind in den vergangenen Jahren fortlaufend gestiegen. 2022 kostete ein Quadratmeter baureifes Land durchschnittlich 236 Euro (Quelle: statista). Baulandpreise für zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser unterscheiden sich jedoch regional stark: In Sachsen oder auch Thüringen sind Preise von unter 50 Euro pro Quadratmeter üblich, in Bayern, vor allem im Umland von München, müssen Sie mit 500 Euro und mehr pro Quadratmeter Bauland rechnen (Quelle: Deutschlandatlas).

Zinsen: die Kosten für den Kredit

Wenn Sie sich Geld von der Bank für den Kauf eines Grundstücks, Hausbaus oder Hauskaufs leihen, zahlen Sie der Bank Zinsen als eine Art Leihgebühr. Besonders der sogenannte Effektivzinssatz ist für Sie relevant – er zeigt Ihre tatsächlichen Kosten. Dieser Zins enthält neben dem reinen Zins für den Kredit („Sollzins“ oder früher auch „Nominalzins“) noch Kreditnebenkosten wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren (Quelle: Preisangabenverordnung (PAngV) § 16).

Mit diesen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen

Kaufnebenkosten werden bereits beim Kauf eines Grundstücks fällig. Sie belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks.

Eventuell kommen noch weitere Baunebenkosten wie Vermessungs- und Erschließungsgebühren, Kosten für die Erstellung eines Bodengutachtens sowie eventuelle Straßen- und Wegekosten hinzu.

Lesen Sie im Abschnitt „Auswirkungen auf Nebenkosten“ nach, inwiefern es die Höhe der Kaufnebenkosten beeinflusst, ob Sie Grundstück und Hausbau zusammen oder getrennt finanzieren.

Eigenkapital

Gemeinhin wird empfohlen, die Nebenkosten eines Grundstückskaufs mit sogenanntem Eigenkapital zu finanzieren. Mit „Eigenkapital“ sind finanzielle Mittel gemeint, die Sie selbst mitbringen und für eine Finanzierung einsetzen können. Dazu zählt zum Beispiel Ihr Bankguthaben, Bargeld, Lebens- und Renten­versicherungen, Bausparguthaben usw. Grundsätzlich sollte der Anteil Ihres Eigenkapitals bei zwischen 20 und 30 Prozent des Gesamtkaufpreises liegen. Es gilt: je mehr Eigenkapital, desto besser. Vorteile von Eigenkapital sind, dass Sie Kredite zu besseren Konditionen erhalten, sich bei der Bank weniger Geld leihen müssen und der Kredit in der Regel schneller abbezahlt ist.

Sie können auch einen Kredit für einen Grundstückskauf aufnehmen, ohne Eigenkapital mitzubringen. Dann müssen Sie aber meistens mit höheren Kredit- und Zinskosten rechnen. Die Banken setzen für diesen Fall dann zudem in der Regel eine sehr gute Bonität und weitere Sicherheiten voraus.

Ausschnitt der aktuellen Testsieger (2024)

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		Punkte	Qualitätsurteil
…	…	…	…
	Interhyp	77,3	Gut
	Accedo	76,8	Gut
	Comdirect	76,8	Gut
…	…	…	…

Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Baufinanzierung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:

Alle Baufinanzierer im Test (2024)

Darauf sollten Sie beim Vergleich achten

Ein Vergleich verschiedener Kreditangebote ist wichtig, da Sie so im besten Fall langfristig Geld sparen. Hier sind die wichtigsten Kriterien, die Sie beim Vergleich von Krediten für den Grundstückskauf berücksichtigen sollten:

Zinssatz

Der Zinssatz ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl eines Kredits. Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Zinssätzen: fest und variabel.

• Feste Zinssätze sind in der Regel an lange Kreditlaufzeiten gebunden. Sie bleiben über die gesamte Laufzeit gleich, was Ihnen Sicherheit bei der Kalkulation Ihrer Finanzen gibt.
• Kredite mit variablen Zinssätzen können in der Regel schneller wieder gekündigt werden. Sie können schwanken: Sie können dann einerseits Kosten sparen, wenn die Zinsen fallen, Sie haben jedoch genauso das Risiko, dass die Zinsen steigen. Überlegen Sie, welche Option besser zu Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Risikobereitschaft passt.

Laufzeit des Kredits

Die Laufzeit des Kredits beeinflusst sowohl die Höhe Ihrer monatlichen Rückzahlungen als auch wie viel Zinsen Sie insgesamt zurückzahlen müssen. Kürzere Laufzeiten führen zu höheren monatlichen Zahlungen, aber geringeren Zinskosten. Längere Laufzeiten senken Ihre monatliche Belastung, erhöhen jedoch die Gesamtkosten des Kredits. Wählen Sie die Laufzeit, die Ihre aktuellen finanziellen Möglichkeiten berücksichtigt und es Ihnen ermöglicht, den Kredit komfortabel zurückzuzahlen.

Gesamtkosten

Neben den Zinsen gibt es weitere Kosten, die mit der Aufnahme eines Kredits verbunden sind. Dazu zählen Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und möglicherweise Kosten für die Kredit­versicherung. Rechnen Sie diese Kosten in die Gesamtkosten Ihres Kredits ein, um ein realistisches Bild der finanziellen Last zu erhalten, die dieser Kredit mit sich bringt.

Flexibilität der Rückzahlungsoptionen

Einige Kreditgeber ermöglichen flexible Rückzahlungsoptionen, wie Ratenzahlungen auszusetzen oder Sondertilgungen zu leisten. Das kann nützlich sein, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert. Prüfen Sie, ob solche Optionen verfügbar sind und ob zusätzliche Kosten dafür anfallen.

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