Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was nach einem Eigentümerwechsel mit der Gebäudeversicherung passiert, welche Kündigungsfristen bestehen und welche Besonderheiten es bei bestimmten Arten des Eigentümerwechsels gibt.
Inhalt dieser SeiteVeräußerung einer Immobilie: Das passiert mit der Gebäudeversicherung
Hat eine Immobilie einen neuen Eigentümer, dann gibt es verschiedene Optionen, was mit der vorhandenen Gebäudeversicherung dieser Immobilie passiert:
Neuer Eigentümer übernimmt Versicherung
Die Gebäudeversicherung wandert mit der Immobilie und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser behält sie auch.
Neuer Eigentümer kündigt Versicherung
Nach vorläufiger Übernahme kündigt der neue Eigentümer die Gebäudeversicherung und schließt eine neue Versicherung ab.
Immobilie wurde vererbt oder zwangsvollstreckt
Nach einem Erbe oder einer Zwangsvollstreckung gelten Besonderheiten, was die Versicherung angeht.
§ 95 Veräußerung der versicherten Sache
Die Gebäudeversicherung, die zu diesem Zeitpunkt normalerweise existiert, geht dann automatisch an den Käufer über. Grundlage hierfür liefert der Paragraph 95 im Versicherungsvertragsgesetz (VVG):
“(1) Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein.” (Quelle)
Unterschiedliche Wege der Veräußerung
Gründe für den Verkauf einer Immobilie gibt es reichlich. Mitunter benötigt der ehemalige Eigentümer liquides Kapital oder hat sich für den Erwerb einer anderen Immobilie entschieden, die über den Verkauf des „alten“ Objektes finanziert wird. Unabhängig der Gründe steht dem Verkäufer der Verkauf seiner Immobilie frei.
Als Veräußerung versteht man jede Form der Eigentumsübertragung, die auf einem Rechtsgeschäft beruht. Dazu gehören:
- Der Verkauf mit Kaufvertrag
- Die Sicherungsübereignung
- Die Zwangsvollstreckung
- Die Übertragung des Erbes zu Lebzeiten des Erblassers
- Die gesetzliche Erbfolge
Was muss der Verkäufer beachten?
Nachdem der Eigentümerwechsel vollzogen ist, liegt mit der Immobilie auch die Gebäudeversicherung nicht mehr in den Händen des Verkäufers. Als Verkäufer müssen Sie sich weder um eine Kündigung der Versicherung kümmern, noch um irgendwelche weiteren Vertragsdetails. Lediglich folgende Punkte müssen Sie tun:
Kann der neue Eigentümer die Gebäudeversicherung übernehmen?
Als Käufer und neuer Eigentümer einer Immobilie geht die Gebäudeversicherung auf Sie über – sofern es eine gibt. Damit werden Sie als Käufer automatisch auch Versicherungsnehmer. Sie müssen aktiv nichts dafür tun, außer, mit dem Verkäufer zusammen den Eigentümerwechsel beim Versicherer zu melden.
Leistungen bleiben unverändert
Die Leistungen der Gebäudeversicherung sowie alle weiteren Konditionen verändern sich für den neuen Eigentümer nicht. Das Haus ist weiterhin mit allen versicherten Nebengebäuden bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie Einbruchdiebstahl versichert. Wurden zusätzliche Optionen vereinbart, wie etwa Elementarschäden oder Vandalismus, bleiben auch diese erhalten. Die Art der Veräußerung spielt dabei keine Rolle.
Gebäudeversicherung übernehmen: Die Vorteile
Die automatische Übertragung der Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer bringt einige Vorteile mit sich. Käufer können sich sicher sein, dass der Versicherungsschutz nach der Veräußerung nahtlos weiterläuft. Sie müssen sich in der ohnehin stressigen Zeit des Hauskaufs und Umzugs nicht auch noch nach einer neuen Versicherung umsehen.
Vorteile einer Übernahme im Überblick
Gebäudeversicherung übernehmen: Die Nachteile
Häufig kann es jedoch sinnvoll sein, die bestehende Gebäudeversicherung nicht zu übernehmen. Oft besteht der Altvertrag bereits seit vielen Jahren und ist nicht mehr zeitgemäß. Vielleicht haben Sie auch einen Tarif mit einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis gefunden. Entspricht die Versicherung des Vorbesitzers nicht den eigenen Vorstellungen, muss der neue Eigentümer sie nicht unbedingt behalten. Er kann auch innerhalb einer gewissen Frist kündigen und einen neuen Vertrag abschließen.
Nachteile einer Übernahme im Überblick
Kündigung der Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel
Die Gebäudeversicherung kann nach einem Eigentümerwechsel nur vom neuen Eigentümer oder dem Versicherer gekündigt werden. In der Regel wird aber der Käufer und neue Eigentümer sich dazu entscheiden, die alte Gebäudeversicherung nicht zu übernehmen und zu kündigen. In diesem Falle genießt er ein Sonderkündigungsrecht. Weiterhin kann er zwischen einer sofort wirksamen Aufkündigung des Vertrages oder einer Auflösung zum Ende des laufenden Versicherungsjahres wählen.
Kündigungsfrist: Ein Monat
Der Käufer hat für die außerordentliche Kündigung der übernommenen Gebäudeversicherung exakt einen Monat Zeit. Die Frist beginnt mit der Aktualisierung des Eintrages im Grundbuch – sprich, wenn der Eigentümerwechsel offiziell vollzogen ist. Kündigt der Versicherer, erlischt der Vertrag einen Monat nach Zugang des Kündigungsschreibens.
Nichts von einer Gebäudeversicherung gewusst?
Falls der Käufer nicht wusste, dass eine Gebäudeversicherung besteht, kann er diese noch kündigen, nachdem er vom Vertrag erfahren hat. Dazu hat er wieder einen Monat lang Zeit. Das gilt auch, wenn die Umschreibung des Grundbucheintrags erst nach Ablauf der Kündigungsfrist vorgenommen wird. Damit die Versicherung nachvollziehen kann, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt, sollten Käufer dem Kündigungsschreiben auf jeden Fall eine Kopie des Grundbuchauszuges beilegen.
Was Sie bei der Kündigung beachten sollten
Mehr zur Kündigung der Gebäudeversicherung (inkl. Muster-Kündigung)
Experten-Tipp: Erst kündigen, wenn eine neue Versicherung gefunden ist
„Wer die übertragene Gebäudeversicherung wechseln möchte, sollte sich frühzeitig nach einem neuen Versicherer umsehen. Wurde die bestehende Police gekündigt und existiert keine neue Gebäudeversicherung, unterliegt das Objekt zu diesem Zeitpunkt keinem laufenden Versicherungsschutz mehr. Tritt dann ein Schaden ein, muss der neue Eigentümer diesen in voller wirtschaftlicher Höhe tragen. Insbesondere so kurz nach dem Kauf einer Immobilie könnte das neue Eigentümer in eine prekäre wirtschaftliche Lage bringen.“
Mehrfachversicherung ist nicht zulässig
Wussten Sie nicht, dass für Ihr neues Haus bereits eine Gebäudeversicherung besteht und haben einen eigenen Vertrag abgeschlossen? Eine solche Mehrfachversicherung ist dem Gesetzgeber zufolge nicht zulässig. Ihre neue Versicherungsgesellschaft muss Sie daher wieder aus Ihrem Vertrag entlassen. Prüfen Sie daher am besten noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, welche Versicherungen der Vorbesitzer abgeschlossen hat, um unnötige Zahlungen zu vermeiden.
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Wer zahlt die Versicherungsbeiträge bei Eigentümerwechsel?
Wer die Versicherungsbeiträge der Gebäudeversicherung zahlen muss, und in welcher Höhe, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:
- Übernimmt der neue Eigentümer die Versicherung oder kündigt er diese nach Eigentümerwechsel?
- Findet der Eigentümerwechsel mitten im Versicherungsjahr statt oder zum Ende?
Käufer übernimmt die Gebäudeversicherung
Übernimmt der Käufer und neue Eigentümer die Gebäudeversicherung, so müssen sich Käufer und Verkäufer die Versicherungsbeiträge teilen. Dies wird durch das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung geregelt. Üblicherweise zahlen beide für den Zeitraum, in dem der Versicherungsvertrag auf ihren Namen lief. Die Parteien können sich aber auch auf andere anteilige Zahlungen einigen, beispielsweise jeder die Hälfte der Versicherungsprämie übernehmen. Nach Ablauf des aktuellen Versicherungsjahres zahlt dann nur noch der neue Besitzer die anfallende Prämie. Die Kostenaufteilung kann auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden, um Streitfälle zu vermeiden.
Käufer kündigt die Gebäudeversicherung
Wird die Gebäudeversicherung gekündigt, zahlt nur der Verkäufer und alte Eigentümer die Kosten für die Gebäudeversicherung – und zwar bis zum Eintritt der Kündigung. Alle Beiträge, die über die Kündigung hinaus gezahlt wurden, werden dem Verkäufer vom Versicherer zurückerstattet.
Eigentümerwechsel unverzüglich melden!
Damit die Kosten gerecht und den Zeiträumen entsprechend aufgeteilt werden können, ist es besonders wichtig, dass Sie den Eigentümerwechsel Ihrem Versicherer direkt melden. Diese Meldung muss sowohl durch den alten als auch neuen Eigentümer erfolgen.
Wie muss die Mitteilung an den Versicherer erfolgen?
§ 97 des Versicherungsvertragsgesetzes als Grundlage des Versicherungsrechts sieht vor, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer der Versicherung den Eigentümerwechsel mitteilen. Diese Mitteilung muss unverzüglich erfolgen, für diese sogenannte Veräußerungsanzeige reicht ein formloses Schreiben aus.
Wichtig ist, dass das Schreiben die folgenden Informationen beinhaltet:
- Die Versicherungsnummer der Gebäudeversicherung
- Die Adresse des Gebäudes
- Name vom alten und neuen Eigentümer
Wer als neuer Eigentümer bereits einen Wechsel der Gebäudeversicherung plant, sollte bei dem alten, dann übergangsweise genutzten Versicherer direkt erfragen, ab wann eine Kündigung möglich ist.
Mitteilungsfrist an den Versicherer auf keinen Fall versäumen!
Die Mitteilung an den Versicherer ist vor allem für den Käufer sehr wichtig. Wird der Versicherer nicht rechtzeitig informiert, so kann er die Leistung im Schadensfall verweigern. Erfolgte der Eigentümerwechsel vor mehr als einem Monat und es tritt ein Schaden auf, so ist das Gebäude nicht versichert und der Käufer muss die Kosten selbst tragen.
Ausnahme: Wann der Versicherer doch leistet
Der Gesetzgeber sieht einige wenige Ausnahmeregelungen vor, zum Beispiel, wenn der Versicherung auch ohne separate Mitteilung der Eigentümerwechsel bereits bekannt war. Dies trifft beispielsweise zu, wenn der neue Eigentümer den Vertrag nicht kündigte und die Kündigungsfrist mittlerweile erloschen ist.
Wann ist der Eigentümerwechsel dem Gesetz nach erfolgt?
Der Eigentümerwechsel ist dann offiziell und rechtskräftig vollzogen, wenn der neue Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Ist dies vollzogen, so geht auch die Gebäudeversicherung auf ihn über.
Voraussetzungen zur Umschreibung
Damit die Umschreibung auf den neuen Eigentümer veranlasst werden kann, sind zwei Komponenten nötig:
- Der Käufer muss die sogenannte Auflassung im Grundbuch veranlassen, sich also bereits als neuer Eigentümer „ankündigen“.
- Es muss ein von einem zertifizierten Notar beglaubigter Kaufvertrag vorgelegt werden.
Erst wenn beides bei der zuständigen Behörde vorliegt, kann diese die Umschreibung beginnen. Sobald diese vollzogen ist, wechselt automatisch die Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer
Grundbucheintrag braucht seine Zeit
Käufer sollten beachten, dass eine solche Übertragung nicht binnen weniger Tage stattfindet. Ein Grundbucheintrag kann bis zu sechs Monate dauern, je nachdem, wie schnell die zuständige Behörde vor Ort arbeitet. Bis dahin reichen weder Kaufvertrag, noch die Auflassvormerkung aus, um den Eigentümerwechsel rechtskräftig zu bestätigen.
Was gilt bei Zwangsvollstreckung oder Vererbung?
Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung
Wird der Eigentümerwechsel durch eine Zwangsvollstreckung vollzogen, gestaltet sich die Handhabung ähnlich der beim Verkauf. Lediglich der Stichtag ändert sich. Dieser ist dann nicht mehr an die Änderung des Grundbucheintrages gekoppelt, sondern stattdessen an den Tag, an dem der neue Eigentümer den Zuschlag bei der Auktion erhielt.
Eigentümerwechsel durch Erbe
Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht diese automatisch auf den gesetzlichen Erben über. Das regeln § 1922 und § 1967 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In einem solchen Fall muss der Erbe die Gebäudeversicherung übernehmen. Anders als beim Kauf, genießt er auch kein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf des Versicherungsjahres möglich.
Fazit
Gebäudeversicherung übernehmen oder kündigen?
Bei einem Eigentümerwechsel eines Hauses geht eine bestehende Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer und neue Eigentümer hat die Wahl, ob er die alte Gebäudeversicherung behält oder diese kündigt und eine neue abschließt. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung sollten Sie sich als neuer Eigentümer fragen:
- Sind die Leistungen der Gebäudeversicherung ausreichend? Ist alles versichert, was mir für das Gebäude wichtig ist? Sind Elementarschäden oder Vandalismus mitversichert?
- Ist die Versicherungssumme hoch genug, sodass das Gebäude im Falle eines Totalschadens mit dieser Summe komplett neu aufgebaut werden könnte?
- Ist es ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis oder gibt es günstigere und bessere Tarife auf dem Markt?
Worauf es bei einer Gebäudeversicherung ankommt (inkl. Tarifrechner)
Die häufigsten Fragen zur Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel
Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei Verkauf?
Bei einem Verkauf eines Hauses geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer und neuen Eigentümer über. Grundlage ist das Versicherungsvertragsgesetz. Der neue Eigentümer muss die Gebäudeversicherung nicht behalten, sondern kann diese auch kündigen und wechseln.
Wann geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über?
Die Übertragung der Gebäudeversicherung auf den neuen Besitzer erfolgt erst, wenn der Eigentümerwechsel rechtskräftig vollzogen ist. Das ist der Fall, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde.
Muss der Käufer die Gebäudeversicherung übernehmen?
Der Käufer muss die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers zunächst einmal übernehmen. Möchte er eine neue Gebäudeversicherung abschließen, so kann er dies jedoch auch tun. Mit einer Frist von einem Monat kann der Käufer die alte Gebäudeversicherung kündigen.
Bekomme ich als Verkäufer die Versicherungsbeiträge vom Versicherer zurück?
Beim Verkauf einer Immobilie und erfolgtem Eigentümerwechsel haften sowohl Verkäufer als auch Käufer weiterhin gesamtschuldnerisch. Das heißt, sie müssen sich die Zahlung der Versicherungsbeiträge teilen. In der Regel zahlt der Verkäufer die Kosten für die Versicherung für den Zeitraum, in dem die Immobilie noch in seinem Besitz war. Ab der Eintragung im Grundbuch übernimmt dann der Käufer die Zahlung. Kündigt der Käufer den Versicherungsvertrag, so erhält der Verkäufer die Höhe der Beiträge anteilig zurück, und zwar für den Zeitraum nach der Kündigung, falls er beispielsweise zu Beginn des Versicherungsjahres bereits die volle Jahresprämie gezahlt hat.
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