Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was nach einem Eigentümerwechsel mit der Gebäudeversicherung passiert, welche Kündigungsfristen bestehen und was Sie bei Erbe oder Zwangsvollstreckung beachten müssen.
Inhalt dieser SeiteEigentümerwechsel: Was passiert mit der Gebäudeversicherung?
Was mit der Gebäudeversicherung passiert, hängt davon ab, wie die Immobilie den Eigentümer wechselt. Je nachdem, ob Sie die Immobilie verkaufen, kaufen, übertragen oder (ver)erben, haben Sie unterschiedliche Optionen:
Neuer Eigentümer übernimmt Versicherung
Die Gebäudeversicherung wandert mit der Immobilie und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser behält sie auch. Er hat auch die Möglichkeit, den Versicherungsschutz der bestehenden Versicherung zu ändern.
Neuer Eigentümer kündigt Versicherung
Nach vorläufiger Übernahme kündigt der neue Eigentümer die Gebäudeversicherung und schließt eine neue Versicherung ab.
Was ist besser: Versicherung übernehmen oder kündigen?
Als Käufer und neuer Eigentümer haben Sie die Wahl, die alte Gebäudeversicherung zu behalten oder diese zu kündigen und eine neue abzuschließen. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung sollten Sie sich als neuer Eigentümer fragen:
Worauf es bei einer Gebäudeversicherung ankommt (inkl. Tarifrechner)
Was muss der Verkäufer beachten?
Haben Sie eine Immobilie verkauft, dann liegt die Immobilie nicht mehr in Ihren Händen – und damit auch die Gebäudeversicherung nicht mehr. Als Verkäufer müssen Sie sich weder um eine Kündigung der Versicherung kümmern, noch um irgendwelche weiteren Vertragsdetails. Lediglich folgende Dinge müssen Sie tun:
Eigentümerwechsel durch Erbe
Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht diese automatisch auf den gesetzlichen Erben über (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 1922 und § 1967). In einem solchen Fall muss der Erbe die Gebäudeversicherung übernehmen. Anders als beim Kauf genießt er auch kein außerordentliches Kündigungsrecht. Eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf des Versicherungsjahres möglich.
So übernehmen Sie die Gebäudeversicherung
Gebäudeversicherung übernehmen: Die Vorteile
Die automatische Übertragung der Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer bringt einige Vorteile mit sich. Käufer können sich sicher sein, dass der Versicherungsschutz nach der Veräußerung nahtlos weiterläuft. Sie müssen sich in der ohnehin stressigen Zeit des Hauskaufs und Umzugs nicht auch noch nach einer neuen Versicherung umsehen.
Gebäudeversicherung übernehmen: Die Nachteile
Häufig kann es jedoch sinnvoll sein, die bestehende Gebäudeversicherung nicht zu übernehmen. Oft besteht der Altvertrag bereits seit vielen Jahren und ist nicht mehr zeitgemäß. Vielleicht haben Sie auch einen Tarif mit einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis gefunden. Entspricht die Versicherung des Vorbesitzers nicht den eigenen Vorstellungen, muss der neue Eigentümer sie nicht unbedingt behalten. Er kann auch innerhalb einer gewissen Frist kündigen und einen neuen Vertrag abschließen.
Käufer werden Versicherungsnehmer
Als Käufer und neuer Eigentümer einer Immobilie geht die Gebäudeversicherung auf Sie über – sofern es eine gibt. Damit werden Sie als Käufer automatisch auch Versicherungsnehmer. Grundlage hierfür ist der Paragraf 95 im Versicherungsvertragsgesetz (VVG):
„(1) Wird die versicherte Sache vom Versicherungsnehmer veräußert, tritt an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein” (Quelle: VVG).
Leistungen bleiben unverändert
Die Leistungen der Gebäudeversicherung sowie alle weiteren Konditionen verändern sich für den neuen Eigentümer nicht. Das Haus ist weiterhin mit allen versicherten Nebengebäuden bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie Einbruchdiebstahl versichert. Wurden zusätzliche Optionen vereinbart, wie Elementarschäden oder Vandalismus, bleiben auch diese erhalten. Die Art der Veräußerung spielt dabei keine Rolle.
Sie haben auch die Möglichkeit, den Versicherungsschutz der bestehenden Versicherung zu ändern.
Wann ist der Eigentümerwechsel dem Gesetz nach erfolgt?
Die Gebäudeversicherung gehört erst dann dem Käufer, wenn der Eigentümerwechsel offiziell und rechtskräftig vollzogen wurde. Das ist der Fall, wenn der neue Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Voraussetzungen zur Umschreibung
Damit die Umschreibung auf den neuen Eigentümer veranlasst werden kann, sind zwei Dinge nötig:
- Der Käufer muss die sogenannte Auflassung im Grundbuch vormerken, sich also bereits als neuer Eigentümer „ankündigen“.
- Es muss ein von einem zertifizierten Notar beglaubigter Kaufvertrag vorgelegt werden.
Erst wenn beides bei der zuständigen Behörde vorliegt, kann diese mit der Umschreibung beginnen. Sobald die Umschreibung auf den neuen Eigentümer erfolgt ist, wechselt die Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer.
Grundbucheintrag braucht seine Zeit
Käufer sollten beachten, dass die Übertragung einer Immobilie nicht binnen weniger Tage erfolgt. Ein Grundbucheintrag kann bis zu sechs Monate dauern, je nachdem, wie schnell die zuständige Behörde vor Ort arbeitet. Bis dahin reichen weder Kaufvertrag noch die Auflassvormerkung aus, um den Eigentümerwechsel rechtskräftig zu bestätigen.
Eigentümerwechsel dem Versicherer unbedingt fristgerecht mitteilen
Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer müssen der Versicherung den Eigentümerwechsel unverzüglich mitteilen – das sieht das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) vor (Quelle: VVG § 97). Die Mitteilung an den Versicherer ist vor allem für den Käufer sehr wichtig. Wird der Versicherer nicht rechtzeitig informiert, so kann er die Leistung im Schadensfall verweigern. Erfolgte der Eigentümerwechsel vor mehr als einem Monat und es tritt ein Schaden auf, so ist das Gebäude nicht versichert und der Käufer muss die Kosten selbst tragen.
Für diese sogenannte Veräußerungsanzeige reicht ein formloses Schreiben aus. Wichtig ist, dass das Schreiben die folgenden Informationen beinhaltet:
Wer als neuer Eigentümer bereits einen Wechsel der Gebäudeversicherung plant, sollte bei dem alten, dann übergangsweise genutzten Versicherer direkt erfragen, ab wann eine Kündigung möglich ist.
So kündigen Sie die Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel
Die Gebäudeversicherung kann nach einem Eigentümerwechsel nur vom neuen Eigentümer oder dem Versicherer gekündigt werden:
Kündigung durch den Versicherer
Kündigt der Versicherer, erlischt der Vertrag einen Monat nach Zugang des Kündigungsschreibens.
Kündigung durch Käufer
Der neue Eigentümer genießt ein Sonderkündigungsrecht. Er hat für die außerordentliche Kündigung der übernommenen Gebäudeversicherung exakt einen Monat Zeit. Die Frist beginnt mit der Aktualisierung des Eintrages im Grundbuch – sprich, wenn der Eigentümerwechsel offiziell vollzogen ist. Er kann zwischen einer sofort wirksamen Aufkündigung des Vertrags oder einer Auflösung zum Ende des laufenden Versicherungsjahres wählen.
Besondere Fristen: Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung
Ist der Eigentümerwechsel Folge einer Zwangsvollstreckung, gelten weitestgehend die gleichen Regeln wie bei einem Verkauf. Der neue Eigentümer kann die Gebäudeversicherung innerhalb eines Monats kündigen. Allerdings ist der Stichtag dann nicht die Änderung des Grundbucheintrages wie beim Verkauf, sondern der Tag, an dem der neue Eigentümer den Zuschlag bei der Auktion erhielt.
Was Sie bei der Kündigung beachten sollten
Mehr zur Kündigung der Gebäudeversicherung (inkl. Muster-Kündigung)
Experten-Tipp:
Erst kündigen, wenn eine neue Versicherung gefunden ist
„Wer die übertragene Gebäudeversicherung wechseln möchte, sollte sich frühzeitig nach einem neuen Versicherer umsehen. Kündigen Sie die alte Versicherung jedoch erst, wenn Sie einen neuen Versicherungsvertrag unterschrieben haben. Wurde die bestehende Police gekündigt und noch keine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen, besitzt das Objekt keinen Versicherungsschutz mehr. Tritt ein Schaden ein, muss der neue Eigentümer diesen in voller Höhe tragen. Insbesondere so kurz nach dem Kauf einer Immobilie könnte das neue Eigentümer in eine prekäre wirtschaftliche Lage bringen.“
Mit uns die ideale Gebäudeversicherung finden
Gemeinsam mit unserem langjährigen Partner Mr-Money bieten wir einen transparenten Vergleich zu Gebäudeversicherungen an. Die Testsieger aus Stiftung Warentest, Ökotest und Focus Money im Vergleich:
Nichts von einer Gebäudeversicherung gewusst?
Wussten Sie nicht, dass für Ihr neues Haus bereits eine Gebäudeversicherung besteht und haben Sie einen eigenen Vertrag abgeschlossen? Eine solche Mehrfachversicherung ist dem Gesetzgeber zufolge nicht zulässig. Das sollten Sie tun, um eine Mehrfachversicherung zu beenden:
In beiden Fällen sollten Sie sich zeitnah an Ihren Versicherer wenden. Prüfen Sie aber am besten noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, welche Versicherungen der Vorbesitzer abgeschlossen hat, um doppelte Beitragszahlungen zu vermeiden.
Wer zahlt die Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?
Wer die Versicherungsbeiträge der Gebäudeversicherung in welcher Höhe zahlen muss, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:
Käufer übernimmt die Gebäudeversicherung
In der Regel werden Immobilien im laufenden Versicherungsjahr gekauft. Übernimmt der Käufer einer Immobilie die Gebäudeversicherung, besteht daher zunächst eine gesamtschuldnerische Haftung für den Jahresbeitrag der Versicherung. Das bedeutet, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer gemeinsam dafür verantwortlich sind, dass die Beiträge der Gebäudeversicherung gezahlt werden.
Die Kostenaufteilung sollte im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden, um Streitfälle zu vermeiden.
Nach Ablauf des aktuellen Versicherungsjahres zahlt dann nur noch der neue Besitzer die anfallenden Beiträge.
Käufer kündigt die Gebäudeversicherung
Kündigt der Käufer die Gebäudeversicherung nach der Übernahme der Immobilie, zahlt nur der Verkäufer und alte Eigentümer die Kosten für die Gebäudeversicherung – und zwar bis zum Eintritt der Kündigung. Alle Beiträge, die über die Kündigung hinaus gezahlt wurden, werden dem Verkäufer vom Versicherer zurückerstattet.
Die häufigsten Fragen zur Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel
Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei Verkauf?
Bei einem Verkauf eines Hauses geht die Gebäudeversicherung automatisch auf den Käufer und neuen Eigentümer über. Grundlage ist das Versicherungsvertragsgesetz. Der neue Eigentümer muss die Gebäudeversicherung nicht behalten, sondern kann diese auch kündigen und wechseln.
Wann geht die Gebäudeversicherung auf den Käufer über?
Die Gebäudeversicherung wird erst auf den neuen Besitzer übertragen, wenn der Eigentümerwechsel rechtskräftig vollzogen ist. Das ist der Fall, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurde.
Muss der Käufer die Gebäudeversicherung übernehmen?
Der Käufer muss die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers zunächst einmal übernehmen. Möchte er eine neue Gebäudeversicherung abschließen, so kann er dies jedoch auch tun. Mit einer Frist von einem Monat kann der Käufer die alte Gebäudeversicherung kündigen.
Bekomme ich als Verkäufer die Versicherungsbeiträge vom Versicherer zurück?
Beim Verkauf einer Immobilie und erfolgtem Eigentümerwechsel haften sowohl Verkäufer als auch Käufer gesamtschuldnerisch. Das heißt, sie müssen sich die Beiträge des Versicherungsjahres teilen. In der Regel zahlt der Verkäufer die Kosten für die Versicherung für den Zeitraum, in dem die Immobilie noch in seinem Besitz war. Ab der Eintragung im Grundbuch übernimmt dann der Käufer die Zahlung. Kündigt der Käufer den Versicherungsvertrag, so erhält der Verkäufer die Höhe der Beiträge anteilig zurück, und zwar für den Zeitraum nach der Kündigung, falls er beispielsweise zu Beginn des Versicherungsjahres bereits den vollen Jahresbeitrag gezahlt hat.
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