Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie die Leibrente funktioniert, wie viel Geld Sie bekommen, und für wen sich das lohnt.
Inhalt dieser SeiteWas ist eine Leibrente?
Leibrente einfach erklärt
Die Leibrente ist eine Form der Immobilienverrentung, bei der ein Eigentümer seine Immobilie verkauft und im Gegenzug eine lebenslange monatliche Rentenzahlung erhält. Gleichzeitig wird dem Verkäufer in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt, sodass er weiterhin in der Immobilie wohnen kann. Der Käufer – oft ein Investor oder eine Immobiliengesellschaft – erhält die Immobilie, kann aber erst nach dem Tod oder Auszug des Verkäufers vollständig darüber verfügen.
Wie funktioniert die Immobilienverrentung über die Leibrente?
Bei einer Leibrente wird die Immobilie verkauft, aber anstelle einer einmaligen Kaufsumme erhält der Verkäufer regelmäßige monatliche Zahlungen. Die Höhe dieser Zahlungen hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:
- Der Marktwert der Immobilie
- Das Alter und Geschlecht des Verkäufers (relevant für die Sterbetafel, je älter, desto günstiger sind die Konditionen)
- Die erwartete Lebenserwartung (je kürzer die erwartete Rentendauer, desto höher die monatliche Rente)
- Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das den Wert für den Käufer mindert
Nach Vertragsabschluss wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, während das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht für den Verkäufer gesichert wird. Damit bleibt der Verkäufer zwar Bewohner, aber nicht mehr rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Wichtige Voraussetzungen für eine Leibrente
Sechs gute Gründe für eine Leibrente
Das spricht gegen eine Leibrente
- Die Immobilie gehört Ihnen nicht mehr und Sie können nicht mehr so frei darüber verfügen wie zuvor.
- Die Leibrente ist weniger sinnvoll, wenn Sie ohnehin ausziehen wollen.
- Sie profitieren nicht länger von Wertsteigerungen der Immobilie.
Wer bietet eine Leibrente an?
Es gibt verschiedene Anbieter, denen Sie Ihre Immobilie für eine Leibrente verkaufen können:
Arten der Leibrente
Vergleich der Leibrenten-Modelle
| Dauer der Rentenzahlung | Wohnrecht gesichert? | Vermietung möglich? | Vorteil | |
|---|---|---|---|---|
| Lebenslange Leibrente | lebenslang | Ja | Nein | Sicherheit durch lebenslange Zahlung |
| Befristete Leibrente | begrenzt | Ja | Nein | Höhere monatliche Zahlungen |
| Leibrente mit Einmalzahlung | lebenslang | Ja | Nein | Kombination aus sofortigem Kapital und Rente |
| Leibrente mit Nießbrauchrecht | lebenslang | Ja | Ja | Möglichkeit zur Vermietung und Zusatzverdienst |
Arten der Leibrente im Detail
1. Lebenslange Leibrente
Dies ist die klassische Variante. Bei der lebenslangen Leibrente erhält der Verkäufer bis zum Lebensende eine monatliche Zahlung und bleibt durch ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie wohnen. Der Vorteil ist die finanzielle Sicherheit, da die Zahlungen garantiert sind. Allerdings kann die Gesamtzahlung über die Jahre niedriger ausfallen als ein klassischer Verkaufserlös. Zudem profitiert der Käufer, wenn der Verkäufer früh verstirbt.
2. Zeitlich befristete Leibrente
Bei der befristeten Leibrente erhält der Verkäufer für eine festgelegte Laufzeit (zum Beispiel 10 oder 20 Jahre) monatliche Zahlungen. Danach enden die Rentenzahlungen, unabhängig davon, ob der Verkäufer noch lebt. Der Vorteil: Die monatlichen Beträge sind höher als bei der lebenslangen Leibrente. Der Nachteil: Das Risiko besteht, dass die Zahlungen aufhören, bevor der Verkäufer verstirbt.
3. Leibrente mit Einmalzahlung
Hier erhält der Verkäufer neben der monatlichen Leibrente eine größere Einmalzahlung. Das ermöglicht sofortige finanzielle Flexibilität, etwa für Anschaffungen oder Schuldenabbau. Die laufende Rente fällt dafür geringer aus als bei der klassischen Leibrente.
4. Leibrente mit Nießbrauchrecht
Bei der Leibrente mit Nießbrauchrecht darf der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und zusätzlich Mieteinnahmen erzielen. Das bringt finanzielle Flexibilität, kann aber die Höhe der Rentenzahlung reduzieren. Diese Variante eignet sich besonders für Verkäufer, die sich die Option der Vermietung offenhalten möchten, etwa bei einem geplanten Umzug ins Pflegeheim.
Wie wird die Leibrente berechnet?
Diese Faktoren entscheiden über die Rentenhöhe
So berechnet man die Leibrentenhöhe
Der Wert der Leibrente ergibt sich, indem man den Gesamtwert des Wohnrechts, der Instandhaltung und der Leibrente vom Wert der Immobilie abzieht. Manchmal wird auch noch eine Einmalzahlung, zum Beispiel zum Abbezahlen der Immobilie, abgezogen. Aus dieser Summe wird dann die monatliche Leibrente berechnet. Bei der Rechnung spielt die verbleibende Lebenserwartung eine große Rolle, denn aus dieser ergibt sich der Kapitalwertfaktor, der bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts und der Höhe der monatlichen Leibrente eine Rolle spielt.
Formel zur Berechnung
Wert der Immobilie
– eventuell Wert einer Einmalzahlung, um Restschuld/Hypothek zu tilgen
– Wert des Wohnrechts (Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor)
= Zu verrentender Betrag
Zu verrentender Betrag
: 12 Monate
: Leibrentenfaktor
= Leibrente
Rechenbeispiel
Vorgaben:
- Verkäufer: 75 Jahre alt
- Marktwert: 400.000 €
- Einmalzahlung zur Tilgung einer Restschuld: 50.000 €
- Mietwert der Immobilie: 1.200 € pro Monat
- Lebenserwartung laut Sterbetafel: 12 Jahre
Berechnung:
| Wert der Immobilie | 400.000 € |
| Wert einer Einmalzahlung | -50.000 € |
| Wert des Wohnrechts | -172.800 € |
| 177.200 € | 177.200 € |
| pro Monat | : 12 |
| Leibrentenfaktor | : 12 |
| Leibrente pro Monat | 1.230,56 € |
Online-Leibrentenrechner
Das Statistische Bundesamt bietet einen Online-Leibrentenrechner an, mit dem Sie mit einigen Angaben die potentielle Höhe Ihrer Leibrente berechnen können.
Wie wird die Leibrente besteuert?
Einkommensteuer auf Leibrenten
Die monatlichen Rentenzahlungen aus einer Leibrente gelten steuerlich als sonstige Einkünfte. Allerdings wird nicht die gesamte Rente versteuert, sondern nur der sogenannte Ertragsanteil. Dieser richtet sich nach dem Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Je älter die Person, desto geringer der zu versteuernde Anteil.
| Alter bei Vertragsschluss | Ertragsanteil |
|---|---|
| 70 | 15 % |
| 75 | 11 % |
| 80 | 8 % |
| 92–93 | 3 % |
| Ab 97 | 1 % |
Komplette Tabelle zum Ertragsanteil bei Leibrenten
Weitere steuerliche Auswirkungen
Wann und für wen ist eine Leibrente sinnvoll?
Für wen ist eine Leibrente sinnvoll?
Für wen ist eine Leibrente weniger sinnvoll?
Alternativen zur Leibrente
Vergleich der Leibrente mit anderen Modellen
| Leibrente | Umkehrhypothek | Teilverkauf | Verkauf mit Wohn-/ Nießbrauchrecht | Gesamtverkauf | Klassischer Kredit | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eigentum bleibt erhalten? | Nein | Ja | Teilweise | Nein | Nein | Ja |
| Wohnrecht gesichert? | Ja | Ja | Ja | Ja | Nein | Ja (bei Eigenheim) |
| Monatliche Zahlung? | Ja | Ja | Nein | Nein | Nein | Nein |
| Erbschaft möglich? | Nein | Ja (mit Rückzahlung) | Ja (anteilig) | Nein | Nein | Ja |
| Laufende Kosten | Nein | Ja | Ja | Nein | Nein | Ja |
| Flexibilität | Mittel | Mittel | Hoch | Mittel | Hoch | Hoch |
| Risiko | Mittel | Hoch (Zinsen) | Hoch (Nutzungsgebühr) | Mittel | Gering | Hoch (Tilgung) |
Alternativen zur Leibrente im Detail
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ermöglicht ebenfalls eine regelmäßige Zahlung oder eine Einmalzahlung, ohne dass der Eigentümer seine Immobilie verkauft. Stattdessen nimmt er ein Darlehen auf, das mit der Immobilie besichert ist. Die Rückzahlung erfolgt erst nach dem Tod oder dem Verkauf des Hauses. Im Gegensatz zur Leibrente bleibt der Eigentümer Besitzer der Immobilie. Jedoch wächst die Schuld durch die laufenden Zinsen stark an.
Verkauf mit Nießbrauch- oder Wohnrecht
Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht wird die Immobilie verkauft, aber der Verkäufer behält das Recht, sie weiterhin zu bewohnen oder zu vermieten. Im Gegensatz zur Leibrente gibt es keine laufenden Rentenzahlungen, sondern eine hohe Einmalzahlung und der Verkäufer kann sich zusätzlich durch Mieteinnahmen finanzielle Vorteile sichern. Jedoch gehört die Immobilie direkt dem Käufer.
Gesamtverkauf der Immobilie
Beim klassischen Verkauf erhält der Verkäufer den vollen Kaufpreis der Immobilie und kann sich finanziell komplett neu aufstellen. Der Eigentümer erhält den höchsten möglichen Erlös, da keine Abschläge für Wohnrechte oder langfristige Zahlungen erfolgen und die volle Flexibilität bei der Verwendung des Kapitals. Jedoch erhält er hier kein Wohnrecht und muss aus der Immobilie ausziehen.
Klassischer Kredit
Ein klassisches Darlehen oder Grundschulddarlehen ermöglicht es, Kapital aus der Immobilie zu nutzen, ohne das Eigentum abzugeben. Dabei bleibt der Eigentümer vollständig Besitzer der Immobilie. Zudem sind die Zinsen meist günstiger als bei einer Umkehrhypothek – jedoch sind monatliche Tilgungen zu zahlen. Zuletzt erhält nicht jeder Rentner einen solchen Kredit, da dieser eine gute Bonität erfordert.
Immobilien-Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen prozentualen Anteil – bis zu 50 Prozent – der Immobilie an einen Investor oder an einen spezialisierten Teilverkauf-Anbieter und zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil. Der Eigentümer bleibt Miteigentümer der Immobilie und kann später entscheiden, ob er den verkauften Anteil zurückkauft oder die gesamte Immobilie verkauft. Es gibt keine laufende Kreditverpflichtung, jedoch ist die monatliche Nutzungsgebühr vergleichbar mit einer Miete.
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Die häufigsten Fragen zur Leibrente
Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?
Die Höhe der monatlichen Zahlung hängt vom Wert der Immobilie, dem Alter des Verkäufers, der Lebenserwartung und dem Wohnrecht ab. Je älter der Verkäufer ist und je höher der Immobilienwert, desto mehr kann er monatlich erhalten. Falls ein Wohnrecht eingetragen wird, reduziert sich die Rentenzahlung, da der Käufer erst später über die Immobilie verfügen kann.
Kann ich meine Leibrente steuerfrei erhalten?
Die Leibrente unterliegt der Einkommensteuer, aber nur ein Teil der Rente (Ertragsanteil) ist steuerpflichtig. Je älter der Verkäufer bei Vertragsabschluss ist, desto geringer ist der zu versteuernde Anteil.
Kann ich eine Leibrente mit einer Einmalzahlung kombinieren?
Es ist möglich, eine Leibrente mit einer Einmalzahlung zu kombinieren. Dadurch erhält der Verkäufer sofort Kapital und gleichzeitig eine reduzierte monatliche Zahlung. Dies kann sinnvoll sein, wenn kurzfristig Geld für größere Anschaffungen oder Schuldenabbau benötigt wird.
Kann ich meine Immobilie trotz Leibrente vermieten?
Nur wenn zusätzlich ein Nießbrauchrecht vereinbart wurde. Ein einfaches Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung, aber keine Vermietung.
Kann der Lebenspartner abgesichert werden?
Die Leibrente als Immobilienrente kann so vereinbart werden, dass das Wohnrecht bis zum Lebensende des länger lebenden Partners gilt. Es ist auch möglich, Rentenzahlungen zu vererben. Damit eine Absicherung möglich ist, müssen die Partner nicht verheiratet sein, wichtig ist, dass sie zusammenleben.
Wer kümmert sich um die Instandhaltung?
Die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie liegt in der Regel beim Käufer. Dieser muss dann auch Renovierungen bezahlen, während der Bewohner der Immobilie nur für kleine Reparaturen zuständig ist. Es gibt beispielsweise einige Anbieter, die sich um die Bezahlung und Koordinierung von Reparaturmaßnahmen kümmern oder Experten beauftragen, zu ermitteln, ob ein Reparaturbedarf besteht. Es kann auch die Kommunikation mit der Gebäudeversicherung übernommen werden.
Was passiert bei einem Auszug?
Wenn Sie ausziehen – um Beispiel, weil ein Umzug in ein Pflegeheim notwendig wird –, endet damit Ihr Wohnrecht und ist auch nicht auf eine andere Person übertragbar, es sei denn, Ihr Partner ist von Anfang an im Vertrag mit abgesichert. Es sind jedoch Ausgleichszahlungen möglich, zum Beispiel, dass Sie nach dem Umzug in ein Pflegeheim nicht nur weiterhin Ihre Rente, sondern auch eine fiktive Miete für die Immobilie bekommen. Haben Sie ein Nießbrauchrecht vereinbart, endet dieses erst mit Ihrem Tod und Sie können die Immobilie bis zu diesem Zeitpunkt wirtschaftlich nutzen, auch ohne darin zu wohnen.
Was passiert mit der Immobilie nach meinem Tod?
Die Immobilie gehört nach Vertragsabschluss dem Käufer. Nach dem Tod des Verkäufers kann der Käufer frei darüber verfügen, da die Rentenzahlungen enden. Falls ein Wohnrecht oder Nießbrauch bestand, erlischt dieses automatisch mit dem Tod.
Ist eine Eintragung ins Grundbuch notwendig?
Sie erhalten Sicherheit dadurch, dass Sie Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht und die Höhe der Rente im Grundbuch eintragen lassen. Dadurch bleibt ihr Anspruch auch dann erhalten, wenn der Investor die Immobilie weiterverkauft. Achten Sie darauf, dass Ihr Anspruch an erster Stelle eingetragen wird.
Kann man die Immobilienleibrente kündigen?
Es ist möglich, die Immobilienleibrente zu kündigen. Das geht in der Regel mit der Aufgabe des Wohnrechts und der Auszahlung eines vereinbarten Rückzahlungswerts einher.
Kann ich eine Leibrente rückgängig machen?
Eine einmal vereinbarte Leibrente ist in der Regel nicht rückgängig zu machen, da die Immobilie direkt an den Käufer übergeht. Vor Vertragsabschluss sollte daher eine gründliche Beratung erfolgen, um sicherzustellen, dass die Leibrente die beste Lösung ist.
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