Wie funktioniert eine Leibrente?

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Leibrente verkauft man seine Immobilie gegen eine Rente, muss jedoch nicht ausziehen.
  • Als Verkäufer hat man ein lebenslanges oder zeitlich beschränktes Wohnrecht.
  • Die Höhe der Rente hängt vom Wert der Immobilie und der voraussichtlichen Dauer der Rentenzahlungen ab.
  • Sie sollten den Käufer Ihrer Immobilie sorgfältig auswählen und Ihr Wohnrecht und Ihre Rente durch eine Eintragung im Grundbuch absichern.

Das erwartet Sie hier

Wie die Leibrente funktioniert, wie viel Geld Sie bekommen, und für wen sich das lohnt.

Inhalt dieser Seite
  1. Leibrente einfach erklärt
  2. Arten der Leibrente
  3. Höhe der Leibrente
  4. Wann und für wen sinnvoll?
  5. Welche Alternativen sind besser?

Was ist eine Leibrente?

Leibrente einfach erklärt

Die Leibrente ist eine Form der Immobilien­verrentung, bei der ein Eigentümer seine Immobilie verkauft und im Gegenzug eine lebenslange monatliche Rentenzahlung erhält. Gleichzeitig wird dem Verkäufer in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt, sodass er weiterhin in der Immobilie wohnen kann. Der Käufer – oft ein Investor oder eine Immobiliengesellschaft – erhält die Immobilie, kann aber erst nach dem Tod oder Auszug des Verkäufers vollständig darüber verfügen.

Icon grauhaarige Frau

Wie funktioniert die Immobilien­verrentung über die Leibrente?

Bei einer Leibrente wird die Immobilie verkauft, aber anstelle einer einmaligen Kaufsumme erhält der Verkäufer regelmäßige monatliche Zahlungen. Die Höhe dieser Zahlungen hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:

  • Der Marktwert der Immobilie
  • Das Alter und Geschlecht des Verkäufers (relevant für die Sterbetafel, je älter, desto günstiger sind die Konditionen)
  • Die erwartete Lebenserwartung (je kürzer die erwartete Rentendauer, desto höher die monatliche Rente)
  • Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das den Wert für den Käufer mindert

Nach Vertragsabschluss wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, während das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht für den Verkäufer gesichert wird. Damit bleibt der Verkäufer zwar Bewohner, aber nicht mehr rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Wichtige Voraussetzungen für eine Leibrente

  • Mindestalter von 65 bis 70 Jahren
  • Abbezahlte Immobilie bzw. nur noch mit einer geringen Restschuld belasteat
  • Guter Zustand der Immobilie

Sechs gute Gründe für eine Leibrente

  • Zuverlässiges zusätzliches Einkommen und weiterhin mietfreies Wohnen im Alter
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht ebenso wie die Höhe der Rente werden im Grundbuch vermerkt
  • Für Einzelpersonen und Paare möglich
  • Ausgleichszahlungen möglich, falls man vorzeitig ausziehen muss, aber ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart hat
  • Wenn Nießbrauch vereinbart wurde, kann man die Immobilie auch nach einem Auszug wirtschaftlich nutzen
  • Ermöglicht es, Reparaturen, Kreditraten für das Haus, altersgerechte Umbauten usw. zu bezahlen

Das spricht gegen eine Leibrente

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  • Die Immobilie gehört Ihnen nicht mehr und Sie können nicht mehr so frei darüber verfügen wie zuvor.
  • Die Leibrente ist weniger sinnvoll, wenn Sie ohnehin ausziehen wollen.
  • Sie profitieren nicht länger von Wertsteigerungen der Immobilie.

Wer bietet eine Leibrente an?

Es gibt verschiedene Anbieter, denen Sie Ihre Immobilie für eine Leibrente verkaufen können:

  • Privatpersonen
    Man kann die eigene Immobilie auch Familienangehörigen wie Enkeln oder Kindern überschreiben. Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie in der Familie weitergegeben wird und hat auch mehrere Vorteile für die Käufer, weil es Immobilienerwerb ohne Eigenkapital und mit einer reduzierten oder ganz vermiedenen Schenkungssteuer ermöglicht. Allerdings geht eine Leibrente bei Privatpersonen mit einem erhöhten Risiko einher, dass diese die Leibrente nicht dauerhaft aufbringen können.
  • Gewerbliche Käufer
    Es gibt mehrere Unternehmen, die Leibrenten zahlen. Diese bringen in der Regel besonders viel Erfahrung mit der Thematik und sorgfältig ausgearbeitete Verträge mit. Hier stehen die Chancen auf eine hohe Leibrente am besten.
  • Stiftungen
    Eine Leibrente ist auch über Stiftungen möglich. Die sogenannte Zustifterrente fällt niedriger aus als bei den anderen Varianten und wird in der Regel gewählt, weil die Unterstützung der Stiftung eine wichtige Motivation ist.

Arten der Leibrente

Vergleich der Leibrenten-Modelle

Dauer der
Rentenzahlung
Wohnrecht gesichert?Vermietung möglich?Vorteil
Lebenslange LeibrentelebenslangJaNeinSicherheit durch lebenslange Zahlung
Befristete LeibrentebegrenztJaNeinHöhere monatliche Zahlungen
Leibrente mit EinmalzahlunglebenslangJaNeinKombination aus sofortigem Kapital und Rente
Leibrente mit NießbrauchrechtlebenslangJaJaMöglichkeit zur Vermietung und Zusatzverdienst

Arten der Leibrente im Detail

Icon Hand mit Euromünze

1. Lebenslange Leibrente

Dies ist die klassische Variante. Bei der lebenslangen Leibrente erhält der Verkäufer bis zum Lebensende eine monatliche Zahlung und bleibt durch ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie wohnen. Der Vorteil ist die finanzielle Sicherheit, da die Zahlungen garantiert sind. Allerdings kann die Gesamtzahlung über die Jahre niedriger ausfallen als ein klassischer Verkaufserlös. Zudem profitiert der Käufer, wenn der Verkäufer früh verstirbt.

Icon Zeit ist Geld

2. Zeitlich befristete Leibrente

Bei der befristeten Leibrente erhält der Verkäufer für eine festgelegte Laufzeit (zum Beispiel 10 oder 20 Jahre) monatliche Zahlungen. Danach enden die Rentenzahlungen, unabhängig davon, ob der Verkäufer noch lebt. Der Vorteil: Die monatlichen Beträge sind höher als bei der lebenslangen Leibrente. Der Nachteil: Das Risiko besteht, dass die Zahlungen aufhören, bevor der Verkäufer verstirbt.

Icon Geldsack

3. Leibrente mit Einmalzahlung

Hier erhält der Verkäufer neben der monatlichen Leibrente eine größere Einmalzahlung. Das ermöglicht sofortige finanzielle Flexibilität, etwa für Anschaffungen oder Schuldenabbau. Die laufende Rente fällt dafür geringer aus als bei der klassischen Leibrente.

Icon Buch offen

4. Leibrente mit Nießbrauchrecht

Bei der Leibrente mit Nießbrauchrecht darf der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und zusätzlich Mieteinnahmen erzielen. Das bringt finanzielle Flexibilität, kann aber die Höhe der Rentenzahlung reduzieren. Diese Variante eignet sich besonders für Verkäufer, die sich die Option der Vermietung offenhalten möchten, etwa bei einem geplanten Umzug ins Pflegeheim.

Wie wird die Leibrente berechnet?

Diese Faktoren entscheiden über die Rentenhöhe

  • Alter
    Ältere Verkäufer erhalten eine höhere monatliche Rente, da die erwartete Laufzeit kürzer ist.
  • Statistische Lebenserwartung
    Grundlage ist die durchschnittliche Lebenserwartung laut aktueller Sterbetafeln. Frauen leben zudem statistisch gesehen länger als Männer.
  • Wert der Immobilie
    Je höher der Immobilienwert, desto höher fällt die Leibrente aus.
  • Anbieter
    Privatperson, Stiftung oder professioneller Anbieter
  • Art der Leibrente
    Entscheidung für lebenslange Rente, Zeitrente oder ein anderes Modell der Leibrente
  • Wohnrecht oder Nießbrauchrecht
    Beides senkt den Wert der Immobilie für den Käufer, da er erst nach dem Tod oder Auszug des Verkäufers darüber verfügen kann.
  • Verzinsung und Renditeerwartung des Käufers
    Investoren kalkulieren eine Verzinsung auf das eingesetzte Kapital, wodurch die Rentenhöhe beeinflusst wird.

So berechnet man die Leibrentenhöhe

Der Wert der Leibrente ergibt sich, indem man den Gesamtwert des Wohnrechts, der Instandhaltung und der Leibrente vom Wert der Immobilie abzieht. Manchmal wird auch noch eine Einmalzahlung, zum Beispiel zum Abbezahlen der Immobilie, abgezogen. Aus dieser Summe wird dann die monatliche Leibrente berechnet. Bei der Rechnung spielt die verbleibende Lebenserwartung eine große Rolle, denn aus dieser ergibt sich der Kapitalwertfaktor, der bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts und der Höhe der monatlichen Leibrente eine Rolle spielt.

Formel zur Berechnung

Wert der Immobilie
– eventuell Wert einer Einmalzahlung, um Restschuld/Hypothek zu tilgen
– Wert des Wohnrechts (Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor)
= Zu verrentender Betrag

Zu verrentender Betrag
: 12 Monate
: Leibrentenfaktor
= Leibrente

Rechenbeispiel

Vorgaben:

  • Verkäufer: 75 Jahre alt
  • Marktwert: 400.000 €
  • Einmalzahlung zur Tilgung einer Restschuld: 50.000 €
  • Mietwert der Immobilie: 1.200 € pro Monat
  • Lebenserwartung laut Sterbetafel: 12 Jahre

Berechnung:

Wert der Immobilie400.000 €
Wert einer Einmalzahlung-50.000 €
Wert des Wohnrechts-172.800 €
177.200 €177.200 €
pro Monat: 12
Leibrentenfaktor: 12
Leibrente pro Monat1.230,56 €
Icon Taschenrechner

Online-Leibrentenrechner

Das Statistische Bundesamt bietet einen Online-Leibrentenrechner an, mit dem Sie mit einigen Angaben die potentielle Höhe Ihrer Leibrente berechnen können.

Zum Leibrentenrechner

Wie wird die Leibrente besteuert?

Einkommensteuer auf Leibrenten

Die monatlichen Rentenzahlungen aus einer Leibrente gelten steuerlich als sonstige Einkünfte. Allerdings wird nicht die gesamte Rente versteuert, sondern nur der sogenannte Ertragsanteil. Dieser richtet sich nach dem Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Je älter die Person, desto geringer der zu versteuernde Anteil.

Alter bei VertragsschlussErtragsanteil
7015 %
7511 %
808 %
92–933 %
Ab 971 %

Komplette Tabelle zum Ertragsanteil bei Leibrenten

Weitere steuerliche Auswirkungen

  • Sozialleistungen
    Die Leibrente gilt als Einkommen und kann Grundsicherung, Wohngeld oder Pflegezuschüsse reduzieren oder den Anspruch darauf ganz aufheben.
  • Vermietung bei Nießbrauch
    Bei einem Nießbrauchrecht darf der Verkäufer die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen. Diese Einnahmen müssen als Einkünfte aus Vermietung versteuert werden, aber bestimmte Werbungskosten können abgesetzt werden.
  • Erbschaftssteuer
    Die Immobilie gehört nach dem Verkauf nicht mehr zum Erbe, sodass keine Erbschaftssteuer anfällt. Erben können die Immobilie nicht mehr übernehmen, es sei denn, sie kaufen sie zurück.

Wann und für wen ist eine Leibrente sinnvoll?

Für wen ist eine Leibrente sinnvoll?

  • Senioren mit Immobilienbesitz und geringem Einkommen
    Wer eine schuldenfreie Immobilie besitzt, aber eine niedrige Rente hat, kann mit der Leibrente zusätzliche finanzielle Sicherheit gewinnen.
  • Menschen ohne Erben oder mit geringer Erbschaftsabsicht
    Wenn keine direkten Erben vorhanden sind oder das Haus nicht vererbt werden soll, bietet die Leibrente eine Möglichkeit, das Kapital im Alter zu nutzen.
  • Eigentümer, die lebenslang in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten
    Im Gegensatz zu einem klassischen Verkauf sichert die Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht.
  • Personen mit hohem Alter oder gesundheitlichen Einschränkungen
    Da die monatlichen Rentenzahlungen vom Alter des Verkäufers abhängen, erhalten ältere oder gesundheitlich eingeschränkte Personen höhere Rentenzahlungen als jüngere Verkäufer.

Für wen ist eine Leibrente weniger sinnvoll?

  • Wenn die Immobilie an die Erben weitergegeben werden soll
    Da die Immobilie durch die Leibrente an den Käufer übergeht, verliert die Familie das Eigentum. Daher ist die Leibrente nicht geeignet für Personen, die die Immobilie unbedingt in der Familie halten möchten.
  • Wenn andere Alternativen wirtschaftlich sinnvoller sind
    Ein klassischer Verkauf mit Nießbrauchrecht, ein Teilverkauf oder eine Umkehrhypothek können in manchen Fällen die finanziell attraktivere Alternative sein.
  • Wenn Sozialleistungen wie Grundsicherung oder Wohngeld betroffen sein könnten
    Da die Leibrente als Einkommen zählt, kann sie den Anspruch auf staatliche Hilfen verringern oder komplett aufheben.
  • Wenn hohe Schulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten
    Falls noch eine hohe Restschuld besteht, bleibt oft kaum Kapital zur Verrentung übrig. In solchen Fällen kann ein Verkauf mit anschließender Mietlösung wirtschaftlich sinnvoller sein.
  • Wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist
    Käufer bevorzugen gepflegte Immobilien, daher erhalten Eigentümer mit stark renovierungsbedürftigen Häusern oft nur niedrige Rentenzahlungen oder gar kein Angebot.

Alternativen zur Leibrente

Vergleich der Leibrente mit anderen Modellen

LeibrenteUmkehrhypothekTeilverkaufVerkauf mit Wohn-/
Nießbrauchrecht
GesamtverkaufKlassischer Kredit
Eigentum bleibt erhalten?NeinJaTeilweiseNeinNeinJa
Wohnrecht gesichert?JaJaJaJaNeinJa (bei Eigenheim)
Monatliche Zahlung?JaJaNeinNeinNeinNein
Erbschaft möglich?NeinJa (mit Rückzahlung)Ja (anteilig)NeinNeinJa
Laufende KostenNeinJaJaNeinNeinJa
FlexibilitätMittelMittelHochMittelHochHoch
RisikoMittelHoch (Zinsen)Hoch (Nutzungsgebühr)MittelGeringHoch (Tilgung)

Alternativen zur Leibrente im Detail

Icon Euro in Kreis mit Pfeilen

Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ermöglicht ebenfalls eine regelmäßige Zahlung oder eine Einmalzahlung, ohne dass der Eigentümer seine Immobilie verkauft. Stattdessen nimmt er ein Darlehen auf, das mit der Immobilie besichert ist. Die Rückzahlung erfolgt erst nach dem Tod oder dem Verkauf des Hauses. Im Gegensatz zur Leibrente bleibt der Eigentümer Besitzer der Immobilie. Jedoch wächst die Schuld durch die laufenden Zinsen stark an.

So funktioniert die Umkehrhypothek

Icon Buch offen

Verkauf mit Nießbrauch- oder Wohnrecht

Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht wird die Immobilie verkauft, aber der Verkäufer behält das Recht, sie weiterhin zu bewohnen oder zu vermieten. Im Gegensatz zur Leibrente gibt es keine laufenden Rentenzahlungen, sondern eine hohe Einmalzahlung und der Verkäufer kann sich zusätzlich durch Mieteinnahmen finanzielle Vorteile sichern. Jedoch gehört die Immobilie direkt dem Käufer.

Mehr zum Nießbrauch- und Wohnrecht

Icon Bezahlen Geldschein

Gesamtverkauf der Immobilie

Beim klassischen Verkauf erhält der Verkäufer den vollen Kaufpreis der Immobilie und kann sich finanziell komplett neu aufstellen. Der Eigentümer erhält den höchsten möglichen Erlös, da keine Abschläge für Wohnrechte oder langfristige Zahlungen erfolgen und die volle Flexibilität bei der Verwendung des Kapitals. Jedoch erhält er hier kein Wohnrecht und muss aus der Immobilie ausziehen.

Gesamtverkauf vs. Teilverkauf

Icon Hochhaus

Klassischer Kredit

Ein klassisches Darlehen oder Grundschulddarlehen ermöglicht es, Kapital aus der Immobilie zu nutzen, ohne das Eigentum abzugeben. Dabei bleibt der Eigentümer vollständig Besitzer der Immobilie. Zudem sind die Zinsen meist günstiger als bei einer Umkehrhypothek – jedoch sind monatliche Tilgungen zu zahlen. Zuletzt erhält nicht jeder Rentner einen solchen Kredit, da dieser eine gute Bonität erfordert.

Kredit für Rentner möglich?

Icon Kreisdiagramm

Immobilien-Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen prozentualen Anteil – bis zu 50 Prozent – der Immobilie an einen Investor oder an einen spezialisierten Teilverkauf-Anbieter und zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil. Der Eigentümer bleibt Miteigentümer der Immobilie und kann später entscheiden, ob er den verkauften Anteil zurückkauft oder die gesamte Immobilie verkauft. Es gibt keine laufende Kreditverpflichtung, jedoch ist die monatliche Nutzungsgebühr vergleichbar mit einer Miete.

Wann ist ein Teilverkauf sinnvoll?

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Die häufigsten Fragen zur Leibrente

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

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Die Höhe der monatlichen Zahlung hängt vom Wert der Immobilie, dem Alter des Verkäufers, der Lebenserwartung und dem Wohnrecht ab. Je älter der Verkäufer ist und je höher der Immobilienwert, desto mehr kann er monatlich erhalten. Falls ein Wohnrecht eingetragen wird, reduziert sich die Rentenzahlung, da der Käufer erst später über die Immobilie verfügen kann.

Kann ich meine Leibrente steuerfrei erhalten?

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Die Leibrente unterliegt der Einkommensteuer, aber nur ein Teil der Rente (Ertragsanteil) ist steuerpflichtig. Je älter der Verkäufer bei Vertragsabschluss ist, desto geringer ist der zu versteuernde Anteil.

Kann ich eine Leibrente mit einer Einmalzahlung kombinieren?

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Es ist möglich, eine Leibrente mit einer Einmalzahlung zu kombinieren. Dadurch erhält der Verkäufer sofort Kapital und gleichzeitig eine reduzierte monatliche Zahlung. Dies kann sinnvoll sein, wenn kurzfristig Geld für größere Anschaffungen oder Schuldenabbau benötigt wird.

Kann ich meine Immobilie trotz Leibrente vermieten?

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Nur wenn zusätzlich ein Nießbrauchrecht vereinbart wurde. Ein einfaches Wohnrecht erlaubt nur die eigene Nutzung, aber keine Vermietung.

Kann der Lebenspartner abgesichert werden?

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Die Leibrente als Immobilienrente kann so vereinbart werden, dass das Wohnrecht bis zum Lebensende des länger lebenden Partners gilt. Es ist auch möglich, Rentenzahlungen zu vererben. Damit eine Absicherung möglich ist, müssen die Partner nicht verheiratet sein, wichtig ist, dass sie zusammenleben.

Wer kümmert sich um die Instandhaltung?

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Die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie liegt in der Regel beim Käufer. Dieser muss dann auch Renovierungen bezahlen, während der Bewohner der Immobilie nur für kleine Reparaturen zuständig ist. Es gibt beispielsweise einige Anbieter, die sich um die Bezahlung und Koordinierung von Reparatur­maßnahmen kümmern oder Experten beauftragen, zu ermitteln, ob ein Reparaturbedarf besteht. Es kann auch die Kommunikation mit der Gebäude­versicherung übernommen werden.

Was passiert bei einem Auszug?

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Wenn Sie ausziehen – um Beispiel, weil ein Umzug in ein Pflegeheim notwendig wird –, endet damit Ihr Wohnrecht und ist auch nicht auf eine andere Person übertragbar, es sei denn, Ihr Partner ist von Anfang an im Vertrag mit abgesichert. Es sind jedoch Ausgleichszahlungen möglich, zum Beispiel, dass Sie nach dem Umzug in ein Pflegeheim nicht nur weiterhin Ihre Rente, sondern auch eine fiktive Miete für die Immobilie bekommen. Haben Sie ein Nießbrauchrecht vereinbart, endet dieses erst mit Ihrem Tod und Sie können die Immobilie bis zu diesem Zeitpunkt wirtschaftlich nutzen, auch ohne darin zu wohnen.

Was passiert mit der Immobilie nach meinem Tod?

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Die Immobilie gehört nach Vertragsabschluss dem Käufer. Nach dem Tod des Verkäufers kann der Käufer frei darüber verfügen, da die Rentenzahlungen enden. Falls ein Wohnrecht oder Nießbrauch bestand, erlischt dieses automatisch mit dem Tod.

Ist eine Eintragung ins Grundbuch notwendig?

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Sie erhalten Sicherheit dadurch, dass Sie Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht und die Höhe der Rente im Grundbuch eintragen lassen. Dadurch bleibt ihr Anspruch auch dann erhalten, wenn der Investor die Immobilie weiterverkauft. Achten Sie darauf, dass Ihr Anspruch an erster Stelle eingetragen wird.

Kann man die Immobilienleibrente kündigen?

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Es ist möglich, die Immobilienleibrente zu kündigen. Das geht in der Regel mit der Aufgabe des Wohnrechts und der Auszahlung eines vereinbarten Rückzahlungswerts einher.

Kann ich eine Leibrente rückgängig machen?

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Eine einmal vereinbarte Leibrente ist in der Regel nicht rückgängig zu machen, da die Immobilie direkt an den Käufer übergeht. Vor Vertragsabschluss sollte daher eine gründliche Beratung erfolgen, um sicherzustellen, dass die Leibrente die beste Lösung ist.

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