Wie funktionieren Nießbrauchrecht und Wohnrecht?

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Nießbrauchrecht ermöglicht es, eine Immobilie zu nutzen und Mieteinnahmen zu erzielen, ohne Eigentümer zu sein.
  • Ein Wohnrecht gewährt das persönliche Recht, eine Immobilie selbst zu bewohnen, jedoch ohne sie vermieten zu dürfen.
  • Der Hauptunterschied liegt in der Berechtigung zur wirtschaftlichen Nutzung.
  • Beide Rechte können lebenslang vereinbart und im Grundbuch abgesichert werden, um den Berechtigten rechtlich zu schützen.
  • Nießbrauch und Wohnrecht sind im Rahmen verschiedener Formen der Immobilien­verrentung möglich.

Das erwartet Sie hier

Wie Nießbrauchrecht und Wohnrecht funktionieren, was bei der Immobilienübertragung besser ist und welche steuerlichen Besonderheiten Sie kennen sollten.

Inhalt dieser Seite
  1. Was ist Nießbrauch?
  2. Was ist ein Wohnrecht?
  3. Unterschiede im Überblick
  4. Steuerliche Behandlung

Was ist das Nießbrauchrecht?

Nießbrauchrecht erklärt

Das Nießbrauchrecht ist eine besondere Form der Nutzungsberechtigung an einer Immobilie oder einem anderen Vermögenswert. Es ermöglicht einer Person, die nicht Eigentümer ist, das Objekt weiterhin zu nutzen und sogar wirtschaftlich davon zu profitieren – etwa durch Vermietung.

Icon Haus mit Schlüssel

Rechtliche Definition

Das Nießbrauchrecht ist in den §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt:

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen des Grundstücks ziehen darf (Nießbrauch).“ (Quelle: BGB § 1030 Abs. 1)

Das bedeutet, dass der Nießbraucher zwar nicht Eigentümer der Immobilie ist, aber alle wirtschaftlichen Vorteile aus dem Objekt ziehen darf, solange das Nießbrauchrecht besteht.


Rechte und Pflichten des Nießbrauchnehmers

Diese Rechte hat ein Nießbraucher

  • Nutzungsrecht
    Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder wirtschaftlich nutzen.
  • Vermietungsrecht
    Anders als beim Wohnrecht darf ein Nießbraucher die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen.
  • Fruchtziehungsrecht
    Auch Gewinne aus Landwirtschaft oder Gewerbe auf dem Grundstück stehen ihm zu.
  • Lebenslanges Recht
    In der Regel endet der Nießbrauch erst mit dem Tod des Nießbrauchers, sofern es nicht anderweitig im Vertrag geregelt ist.

Diese Pflichten müssen erfüllt werden

  • Instandhaltungspflicht
    Der Nießbraucher muss die Immobilie instand halten, jedoch keine grundlegenden Sanierungen vornehmen.
  • Kostenübernahme
    Laufende Kosten wie Grundsteuern, Versicherungen und kleinere Reparaturen trägt in der Regel der Nießbraucher.
  • Keine Eigentümerrechte
    Der Nießbraucher darf die Immobilie weder verkaufen noch wesentlich verändern oder oder als Sicherheit für ein Darlehen einsetzen.

Andere Regelungen sind möglich

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Die Pflichten beim Nießbrauch müssen sich jedoch nicht notwendigerweise so aufteilen. Es sind auch individuelle Regelungen möglich. Es wird zum Beispiel zwischen Brutto- und Nettonießbrauch unterschieden:

  • Bruttonießbrauch: Der Nießbraucher muss nicht für die Kosten und Lasten und die Erhaltung der Immobilie aufkommen
  • Nettonießbrauch: Der bisherige Eigentümer und Nießbraucher übernimmt weiterhin die Kosten für Renovierungen und weitere außerordentliche Ausgaben

Bruttonießbrauch ist zum Beispiel typisch, wenn der Nießbrauch innerhalb der Familie stattfindet und die neuen Eigentümer die Besitzer der Immobilie entlasten möchten.

Vier Gründe für die Nutzung des Nießbrauchrechts

  • Immobilie bleibt wirtschaftlich nutzbar
  • Mieteinnahmen trotz Eigentumsübertragung möglich
  • Steuerliche Vorteile durch Reduzierung des zu versteuernden Immobilienwerts
  • Sicherheit im Alter, da Wohnrecht erhalten bleibt

Nießbrauch einrichten: So gehen Sie vor

  1. Vertrag aufsetzen und vom Notar beurkunden lassen
  2. Im Grundbuch eintragen lassen
  3. Achtung: für beides fallen Kosten an (etwa 1 bis 2 Prozent des Wertes der Immobilie)
Icon Person mit Liste

Diese Arten von Nießbrauch gibt es

  • Zuwendungsnießbrauch
    Jemand besitzt und behält eine Immobilie, räumt aber einer anderen Person ein Nießbrauchrecht ein.
  • Vorbehaltsnießbrauch
    Jemand verschenkt oder verkauft eine Immobilie, behält jedoch das Nießbrauchrecht.
  • Nachrangiger Nießbrauch
    Dies funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch, aber es ist festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht später übergehen soll.
  • Vermächtnisnießbrauch
    Der Eigentümer einer Immobilie räumt in seinem Testament Dritten ein bestimmtes Nießbrauchrecht zu.
  • Sicherungsnießbrauch
    Hier funktioniert der Nießbrauch als Sicherheit, zum Beispiel bei einem Darlehen.
  • Quotennießbrauch
    Der Nießbrauch betrifft nur einen Teil der Immobilie.
  • Bruchteilnießbrauch
    Ein Teilinhaber einer Immobilie überträgt jemand anderem den Nießbrauch an seinem Anteil.

Das sollte im Vertrag geregelt sein

Im Vertrag zum Nießbrauch sollte die Immobilie, für die dieser gilt, genau benannt sein und auch genau beschrieben werden, wofür das Nutzungsrecht gilt. Ebenso sollte geregelt sein, ob der Nießbrauch zeitlich begrenzt ist oder bis zum Tod des Nießbrauchers besteht und welche Rechte und Pflichten Eigentümer und Nießbraucher jeweils haben. Für den Vertrag gibt es keine Vorgaben. Wichtig ist, dass er gut auf die Immobilie und die Vertragsparteien abgestimmt ist. Lassen Sie sich am besten bei der Formulierung des Vertrags von einem Anwalt beraten.


Wann endet das Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht erlischt beziehungsweise endet unter bestimmten Bedingungen, die in der Regel vor Verkauf im Vertrag festgehalten werden:

  • Mit dem Tod des Nießbrauchers (bei lebenslangem Nießbrauch)
  • Durch freiwilligen Verzicht oder Löschung im Grundbuch
  • Durch eine vertraglich festgelegte Befristung
  • Wenn die Immobilie zerstört wird (etwa durch Brand)
Icon Kalender

Kann man Nießbrauch übertragen?

Ein Nießbrauchrecht kann nicht verkauft oder vererbt werden, aber man kann die Ausübung auf eine andere Person übertragen. Verstirbt der Nießbraucher, der die Immobilie vermietet hat, wird der Eigentümer zum Vermieter. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, steht ihm dafür eine Auszahlung zu. Auch die Löschung des Nießbrauchs muss notariell beurkundet und das Grundbuchamt informiert werden, damit es den Eintrag entfernt.

Was ist das Wohnrecht?

Wohnrecht erklärt

Das Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht an einer Immobilie, das es einer Person ermöglicht, lebenslang oder befristet in einem bestimmten Gebäude oder einer Wohnung zu wohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Icon Buch offen

Dieses Recht wird oft genutzt, wenn Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen, sich aber das Recht sichern wollen, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Andernfalls wird das Wohnrecht oft im Rahmen einer Leibrente vereinbart.

Wohnrecht und Wohnungsrecht

Wohnrecht kann auch nur ein Mitbenutzungsrecht beschreiben, bei dem der Eigentümer einer Immobilie und die wohnberechtigte Person Räumlichkeiten gemeinsam nutzen.

Ein Wohnungsrecht – das allerdings in vielen Zusammenhängen zum Thema oft ebenfalls einfach Wohnrecht genannt wird – geht noch über das Wohnrecht hinaus, denn es schließt aus, dass der Eigentümer die Wohnung nutzen kann. Der Berechtigte darf die Wohnung dann allein bewohnen und andere Leute, zum Beispiel Partner, Kinder oder Pflegekräfte, in diese aufnehmen. Deren Wohnrecht endet jedoch mit dem Erlöschen des Wohnungsrechts des Berechtigten. Ein Wohnungsrecht wird als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen.


Die wichtigsten Merkmale des Wohnrechts

  • Lebenslang oder befristet (individuelle Vereinbarung möglich)
  • Darf nicht vermietet oder veräußert werden
  • Kein wirtschaftlicher Nutzen (keine Mieteinnahmen möglich)
  • Unverkäuflich, aber im Grundbuch gesichert

Rechte und Pflichten des Wohnrechtsinhabers

Diese Rechte hat ein Wohnrechtsinhaber

  • Lebenslanges oder befristetes Wohnrecht
    Das Wohnrecht gilt grundsätzlich lebenslang, sofern keine Befristung vereinbart wurde.
  • Keine Mietzahlung
    Soweit nicht anders vereinbart wird, darf Wohnrechtsinhaber kostenfrei in der Immobilie wohnen.
  • Grundbuchsicherung
    Das Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.

Diese Pflichten müssen erfüllt werden

  • Keine wirtschaftliche Nutzung
    Der Wohnrechtsinhaber darf die Immobilie nicht vermieten oder unterverpachten.
  • Übernahme von Nebenkosten
    Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Heizung oder Hausmeisterdienste trägt der Wohnrechtsinhaber selbst.
  • Erhaltungs­maßnahmen
    Kleine Reparaturen muss der Wohnrechtsinhaber übernehmen, größere Sanierungen bleiben jedoch Sache des Eigentümers.

Wohnrecht im Grundbuch eintragen: So geht’s

  1. Notarieller Vertrag: Der Eigentümer und der Wohnrechtsinhaber schließen einen Vertrag über die Einräumung des Wohnrechts.
  2. Eintragung im Grundbuch: Der Notar beantragt die Eintragung des Wohnrechts beim Grundbuchamt.
  3. Rang des Wohnrechts: Das Wohnrecht wird an einer bestimmten Stelle im Grundbuch eingetragen (idealerweise an erster Rangstelle, um Vorrang vor anderen Belastungen zu haben).
Icon Richterhammer und Gesetz

Wann erlischt das Wohnrecht?

Ein Wohnrecht endet unter folgenden Bedingungen:

  • Tod des Wohnrechtsinhabers
    Ein Wohnrecht endet automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Es kann nicht vererbt oder verkauft werden.
  • Verzicht auf das Wohnrecht
    Der Wohnrechtsinhaber kann durch notariellen Verzicht das Wohnrecht aufheben lassen. Oft wird dafür eine Abfindung gezahlt.
  • Aufhebung durch Einigung
    In manchen Fällen einigen sich Eigentümer und Wohnrechtsinhaber auf eine frühzeitige Löschung des Wohnrechts, z. B. bei einem Umzug ins Pflegeheim.
  • Unbewohnbarkeit der Immobilie
    Falls das Haus zerstört wird (etwa durch Brand), kann das Wohnrecht entfallen.

Achtung: Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn die Immobilie verkauft wird – der Käufer muss es in der Regel übernehmen.

Unterschiede zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Nießbrauchrecht und Wohnrecht sind zwei Arten von Nutzungsrechten, die oft miteinander verwechselt werden. Beide gewähren einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen, unterscheiden sich jedoch in ihrem Umfang und den wirtschaftlichen Möglichkeiten.

Die wesentlichen Unterschiede im Überblick

NießbrauchrechtWohnrecht
Nutzung der ImmobilieSelbst bewohnen oder vermietenNur selbst bewohnen
Mieteinnahmen möglich?JaNein
Darf verkauft oder vererbt werden?NeinNein
Wird im Grundbuch eingetragen?JaJa
Ende des RechtsMit Tod oder VerzichtMit Tod oder Verzicht
Steuerliche Vorteile?Ja (Erbschafts-/Schenkungssteuer)Geringer steuerlicher Nutzen
Wirtschaftlicher WertHöher, da Einnahmen möglichGeringer, da keine Vermietung erlaubt
Einschränkungen für EigentümerImmobilie bleibt belastet, aber wirtschaftlich nutzbarImmobilie kann nicht genutzt oder verkauft werden
Steuerliche Abschreibung möglich?Ja (bei Vermietung)Nein
Reduzierung des steuerlichen Immobilienwerts?JaGeringer Effekt

Entscheidungshilfe: Was ist die bessere Wahl?

Wann ist das Nießbrauchrecht besser geeignet?

Die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts ist sinnvoll für Personen, die:

  • Weiterhin in der Immobilie wohnen möchten, aber auch Mieteinnahmen erzielen wollen
  • Steuerliche Vorteile durch Reduzierung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer nutzen möchten
  • Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen möchten, ohne sie direkt aus der Hand zu geben
  • Eine sichere Einkommensquelle im Alter benötigen

Wann ist das Wohnrecht besser geeignet?

Das Wohnrecht ist vorteilhaft für Personen, die:

  • Sicherstellen möchten, dass sie lebenslang mietfrei in einer Immobilie wohnen können
  • Kein Interesse an einer wirtschaftlichen Nutzung (etwa durch Vermietung) haben
  • Eine günstigere Alternative zum Nießbrauch suchen, die weniger komplex ist
  • Die Immobilie an eine andere Person überschreiben möchten, aber eine eigene Nutzung absichern wollen

Zusammenfassung

  • Der Nießbrauch bietet mehr wirtschaftliche Möglichkeiten und steuerliche Vorteile, ist aber komplexer.
  • Das Wohnrecht ist einfacher, aber schränkt den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie stark ein.

Steuerliche Behandlung von Nießbrauch und Wohnrecht

Die steuerliche Bewertung von Nießbrauch und Wohnrecht spielt eine entscheidende Rolle bei Schenkung, Erbschaft und Verkauf von Immobilien. Beide Rechte haben Auswirkungen auf die Erbschafts- und Schenkungssteuer, Einkommensteuer sowie Grundsteuer

Schenkungssteuer: Vorteile durch Nießbrauch

Ein Nießbrauchrecht kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen, insbesondere wenn eine Immobilie zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen wird. Durch die Vereinbarung und Eintragung eines Nießbrauchrechts reduziert sich der steuerpflichtige Wert der Immobilie, da der Eigentümer sie während der Dauer des Nießbrauchs nicht selbst wirtschaftlich nutzen kann.

Icon Hand mit Haus

Da sich die Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer auf Grundlage ebendieses steuerlichen Immobilienwerts bemisst, kann folglich durch die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts Schenkungssteuer gespart werden.

Beispiel: Kapitalwerts eines Nießbrauchs und Senkung der Schenkungssteuer

Der Wert eines Nießbrauchs wird anhand des Kapitalwerts berechnet, der sich nach dem Alter des Nießbrauchers und dem aktuellen Zinssatz richtet:

  • Ein 70-jähriger Vater überträgt sein Haus im Wert von 500.000 Euro an seinen Sohn, behält sich aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor.
  • Der Kapitalwertfaktor beträgt laut der Leibrententabelle 7,511.
  • Der Jahreswert der Mieteinnahmen beträgt 12.000 Euro.
  • Der Barwert des Nießbrauchs wird wie folgt berechnet: Jahreswert × Kapitalwertfaktor.

Daraus ergibt sich ein Nießbrauchwert von 90.132 Euro (12.000 Euro × 7,511). Der steuerlich relevante Wert der Schenkung sinkt also von 500.000 Euro auf 409.868 Euro. Dies kann Schenkungssteuer sparen, da die Steuerfreibeträge für Kinder 400.000 Euro betragen.


Wohnrecht und Schenkungsteuer

Das Wohnrecht hat einen geringeren steuerlichen Vorteil als der Nießbrauch, weil es keinen wirtschaftlichen Nutzen, etwa durch Mieteinnahmen bietet. Der Wert des Wohnrechts wird anhand des ortsüblichen Mietwerts und der Restlebenserwartung berechnet.

Icon Info

Einkommensteuer: Wer muss Steuern zahlen?

  • Nießbraucher, die Mieteinnahmen aus der Immobilie erhalten, müssen diese versteuern. Allerdings können sie Werbungskosten (Instandhaltung, Grundsteuer, Schuldzinsen etc.) steuerlich geltend machen.
  • Da das Wohnrecht keine Mieteinnahmen generiert, entstehen keine steuerlichen Einnahmen. Falls die Nebenkosten übernommen werden, kann dies in bestimmten Fällen steuerlich berücksichtigt werden

Icon Taschenrechner

Muss eine Grundsteuer gezahlt werden?

Die Grundsteuerpflicht bleibt theoretisch beim Eigentümer der Immobilie, nicht beim Nießbraucher oder Wohnrechtsinhaber. Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass der Nießbraucher die Grundsteuer übernimmt, was in der Praxis oft vorkommt.


Steuerliche Vorteile beim Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht

Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft ein Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie, behält sich aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Dies hat einige entscheidende Vorteile gegenüber anderen Modellen der Immobilien­verrentung:

  • Der Verkaufserlös wird nicht versteuert, da es sich nicht um einen klassischen Immobilienverkauf handelt.
  • Der Nießbraucher kann weiterhin Mieteinnahmen erzielen und steuerlich abschreiben.
  • Der Nießbrauch kann insolvenzfest im Grundbuch eingetragen werden.
Icon Kreis abgehakt

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Haus mit Nießbrauch- oder Wohnrecht verkaufen

Der Verkauf eines Hauses mit Nießbrauchrecht oder Wohnrecht ist grundsätzlich möglich, aber mit einigen rechtlichen und finanziellen Einschränkungen verbunden. Da diese Rechte im Grundbuch eingetragen sind, bleiben sie auch nach einem Verkauf bestehen und beeinflussen den Wert der Immobilie erheblich.

Besonderheiten bei einem Hausverkauf mit Nießbrauchrecht

  • Der neue Käufer übernimmt die Immobilie inklusive des Nießbrauch- oder Wohnrechts und kann sie erst nach dessen Erlöschen uneingeschränkt nutzen.
  • Der Verkehrswert und damit der Kaufpreis der Immobilie sinkt, da der Käufer keine wirtschaftlichen Vorteile daraus ziehen kann beziehungsweise auf das Erlöschen des Nießbrauch- oder Wohnrecht warten muss.
  • Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch ist oft einfacher als mit einem Wohnrecht, da der Nießbraucher die Immobilie zumindest wirtschaftlich nutzen kann.

Aufhebung gegen Abfindung

Es besteht die Möglichkeit, dass der Nießbraucher oder Wohnrechtsinhaber gegen eine angemessene Abfindung auf sein Recht verzichtet. Da das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist für die Löschung eine notarielle Zustimmung erforderlich. Die Höhe der Abfindung orientiert sich am Kapitalwert des Rechts, der anhand der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und der Höhe des geldwerten Vorteils (etwa Mieteinnahmen oder ortsüblicher Mietwert) berechnet wird.

Icon Euroscheine und Münzen

Ein entscheidender Vorteil dieses Vorgehens ist, dass die Immobilie dadurch zum vollen Marktwert verkauft werden kann, da keine Belastung mehr besteht. Zudem kann der Käufer die Immobilie sofort uneingeschränkt nutzen. Allerdings kann die Abfindung je nach Berechnung sehr hoch ausfallen, insbesondere wenn der Berechtigte noch eine lange statistische Lebenserwartung hat. Zudem muss eine Einigung zwischen Verkäufer und Berechtigtem erzielt werden, was Verhandlungen erforderlich macht.


Haus gegen Nießbrauchrecht teilverkaufen

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein beliebtes Modell, insbesondere für ältere Immobilieneigentümer, die Kapital freisetzen möchten, aber weiterhin in ihrer Immobilie wohnen wollen. Der Eigentümer verkauft einen Anteil der Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter. Dafür wird ein lebenslanges und insolvenzfestes Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, das dem Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sichert. Lassen Sie sich dazu individuell von unseren Experten beraten.

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Haus gegen Wohnrecht und Miete verkaufen

Ein Wohnrecht kann unentgeltlich, aber auch gegen eine Mietzahlung eingeräumt werden – zum Beispiel, wenn man sich für eine Rück­vermietung der Immobilie entscheidet, also einen Verkauf, nach dem man jedoch als Mieter in dem Haus oder der Wohnung bleibt. Ein solcher Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis ist eine Variante, um aus einer eigenen Immobilie wieder Liquidität zu gewinnen, ohne ausziehen zu müssen.

Vertragsgestaltung

Hier gibt es oft eine Übereinkunft, wie hoch die Miete sein soll oder in welchem Rahmen sie angepasst werden kann. Ein Wohnrecht in Verbindung mit einem Mietvertrag kann entweder so gestaltet werden, dass das Wohnrecht an den Mietvertrag gebunden ist und zusammen mit diesem endet oder aber dass Wohnrecht und Mietvertrag nebeneinander existieren, wodurch das Wohnrecht auch über eine Kündigung hinaus erhalten bleibt.

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Die häufigsten Fragen zum Thema Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Welche Nachteile hat Nießbrauch?

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Nießbrauch hat für die Eigentümer der Immobilie den Nachteil, dass er den Wert der Immobilie reduziert und es erschwert, sie zu verkaufen oder eine Finanzierung von der Bank zu erhalten. Auch kann der Eigentümer seine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Der reduzierte Wert kann sich jedoch auch als Vorteil erweisen, wenn er zum Beispiel die Steuern für die Schenkung oder das Erbe einer Immobilie reduziert.

Was muss man bei Nießbrauch beachten?

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Der Vertrag über den Nießbrauch einer Immobilie sollte sorgfältig aufgesetzt sein und Rechte und Pflichten der Vertragsparteien klar festhalten. Nießbraucher sollten sichergehen, dass ihr Anspruch auf Nießbrauch im Grundbuch festgehalten wurde. Wenn er an erster Stelle steht, müssen sie sich auch bei einer Insolvenz des Eigentümers keine Sorgen machen, dass sie ihr Nießbrauchrecht verlieren. Nießbrauch muss von einem Notar beurkundet werden. Wenn keine entsprechende Klausel im Vertrag eine Löschung des Nießbrauchs beim Eintreten bestimmter Bedingungen vorsieht, ist eine Löschung in der Regel nur mit dem Einverständnis des Nießbrauchers möglich.

Wer trägt Reparaturkosten bei Nießbrauch?

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Meistens ist der Eigentümer bei Nießbrauch verpflichtet, die Kosten für größere Reparatur- und Sanierungs­maßnahmen sowie Erschließungskosten und Modernisierungskosten zu übernehmen, während der Nießbraucher die laufenden Kosten trägt. Es sind aber auch andere Regelungen möglich. Bei Bruttonießbrauch trägt der Eigentümer beispielsweise auch die laufenden Kosten. Umfassende Sanierungs­maßnahmen können nur mit der Zustimmung des Nießbrauchers stattfinden.

Mit der Zustimmung der Bank kann der neue Eigentümer auch die Darlehensraten für die Immobilie übernehmen. Räumt der Eigentümer einer Immobilie, für die er noch einen Kredit abbezahlt, jemandem ein Nießbrauchrecht ein, zahlt er weiter die Tilgungsraten, der Nießbraucher aber die Kreditzinsen.

Für wen lohnt sich Nießbrauch?

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Nießbrauch kann sich lohnen, wenn man Immobilien verschenken oder vererben und die dabei anfallenden Steuern für den oder die Empfänger reduzieren möchte, weil Nießbrauch den Wert der Immobilie senkt. Es kann eine Möglichkeit darstellen, die Versorgung von Familienmitgliedern zu sichern.

Außerdem spielt Nießbrauch bei der Immobilien­verrentung eine Rolle: Wer seine Immobilie verkauft oder sich eine Leibrente dafür auszahlen lässt, kann sich Nießbrauch einräumen lassen und so sein Haus weiter nutzen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf sorgt das Nießbrauchrecht des Verkäufers dafür, dass dieser weiterhin frei über seine gesamte Immobilie verfügen kann, auch wenn sie ihm nicht mehr vollständig gehört. Allerdings fällt hier ein Entgelt für die Nutzung an und liegen die Kosten für die Instandhaltung beim Verkäufer. Ein Nießbrauchrecht ist umfassender als ein Wohnrecht, weil man die Immobilie hier auch nach dem Auszug noch für sich nutzen kann.

Wem gehört das Haus bei Nießbrauch?

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Bei Nießbrauch gehört die Immobilie dem Eigentümer und nicht dem Nießbraucher, der es wirtschaftlich nutzt. Der Eigentümer muss es dem Nießbraucher ermöglichen, das Haus im Rahmen der im Vertrag festgelegten Bedingungen zu nutzen, der Nießbraucher wiederum kann die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Eigentümers tiefgreifend verändern, verkaufen oder als Sicherheit einsetzen.

Wie lange gilt das Nießbrauchrecht?

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Ob Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren können, hängt von Ihrem Alter ab. Auf jeden Fall können Sie sich ein Nießbrauchrecht für die nächsten Jahrzehnte sichern. Wenn Sie mit einem Partner zusammenleben und ein lebenslanges Nießbrauchrecht auch für diesen vereinbart haben, erlischt das Recht erst mit dem Tod des letzten Nießbrauchberechtigten.

Wie wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?

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Das Nießbrauchrecht des Verkäufers beim Teilverkauf einer privaten Immobilie wird im Grundbuch eingetragen. Die meisten Teilverkauf-Unternehmen tragen es an zweiter Stelle ein. Für die Absicherung des Verkäufers sorgt hier in den meisten Fällen eine sogenannte Sicherheitszweckerklärung. Diese legt fest, was genau mit einer Grundschuld besichert wird und schreibt zum Beispiel fest, dass bei einer Versteigerung der Immobilie, weil das Teilkauf-Unternehmen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen konnte, das Nießbrauchrecht des Bewohners erhalten bleiben muss. Unter Umständen wird Ihnen das auch unter der Bezeichnung „Zweckbestimmung“ oder „Zweckerklärung“ begegnen.

Ist Nießbrauchrecht auch ohne Grundbuch möglich?

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Nießbrauch ohne einen Grundbucheintrag ist nicht ratsam, da man sonst nach einem Verkauf keine Ansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer hat. Damit das Nießbrauchrecht auch bei einer Insolvenz des Eigentümers erhalten bleibt, muss es noch vor dem Anspruch von dessen Gläubigern an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sein. Achten Sie also bei der Vereinbarung eines Nießbrauchs darauf, um sich für diese Situation abzusichern.

Was hat Nießbrauch mit Erbe und Schenkungen zu tun?

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Häufig findet Nießbrauch im Rahmen eines Erbes oder einer Schenkung unter Familienmitgliedern statt. Eltern können zum Beispiel ihren Kindern noch vor ihrem Tod ihr Haus schenken, aber sich das Recht einräumen, es bis zu ihrem Lebensende zu nutzen. Man kann Nießbrauch auch zur Absicherung eines Ehepartners nutzen und festlegen, dass dieser ein Nießbrauchrecht an der Immobilie hat, die an jemand anderen vererbt wurde.

Durch Schenkung die Erbschaftssteuer senken

Nießbrauch, um unliebsame Erben auszuschließen?

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Wer den Pflichtteil für unliebsame Erben reduzieren möchte, kann dies tun, indem er Eigentum, zum Beispiel eine Immobilie, noch zu Lebzeiten verschenkt. Mit jedem Jahr, das zwischen dem Zeitpunkt der Schenkung und dem Erbfall vergeht, reduziert sich der sogenannte Pflichtteilergänzungsanspruch des Erbens um zehn Prozent, bis er nach zehn Jahren keinen Anspruch mehr auf die Immobilie hat. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn der Erblasser sich beim Verschenken der Immobilie ein Nießbrauchrecht vorbehält. Ist dies der Fall, kann der Enterbte auch nach mehr als zehn Jahren noch seinen Pflichtanteil an der Immobilie einfordern. Das gilt auch, wenn sich der Erblasser ein umfassendes Wohnrecht vorbehält.

Kann der Eigentümer den Nießbrauch aufheben?

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Normalerweise ist eine Aufhebung des Nießbrauchs ohne Zustimmung des Nießbrauchers nicht möglich. Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Beinhaltet der Vertrag eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel, kann der Eigentümer die Immobilie zurückfordern. Das kann zum Beispiel bei vertragswidrigem Verhalten des Nießbrauchers der Fall sein, aber auch, wenn der Eigentümer das Geld zum Beispiel auf Grund einer Insolvenz braucht. Die genauen Bedingungen, unter denen der Besitz der Immobilie an den Eigentümer zurückfällt, sind im Vertrag festgelegt.

Ist ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag möglich?

Ein Wohnrecht sollte zur rechtlichen Absicherung immer ins Grundbuch eingetragen werden. Ohne Eintragung besteht kein dauerhafter Schutz, insbesondere wenn die Immobilie verkauft wird. Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag ist lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung und bietet keinen Schutz, falls der Eigentümer die Immobilie verkauft.

Was passiert mit dem Wohnrecht beim Tod des Eigentümers?

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Verstirbt der Eigentümer, bleibt das Wohnrecht für den Berechtigten bestehen. Das Wohnrecht kann nicht vererbt oder auf Dritte übertragen werden.

Was passiert mit dem Wohnrecht beim Tod des Eigentümers?

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Verstirbt der Eigentümer, bleibt das Wohnrecht für den Berechtigten bestehen. Das Wohnrecht kann nicht vererbt oder auf Dritte übertragen werden.

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Lena Mierbach
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