Die Immobilienrente in der Steuer

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei den Auszahlungen einer Leibrente wird nur der Ertragsanteil versteuert. Dieser richtet sich nach dem Alter bei Abschluss.
  • Ob auf den Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer anfällt, hängt von der Haltedauer vor Verkauf ab.
  • Zahlungen der Bank bei einer Umkehrhypothek sind steuerfrei.
  • Bei einer Eintragung eines Nießbrauchrechts und einer anschließenden Weiter­vermietung können Steuern anfallen.

Das erwartet Sie hier

Welche Steuern bei verschiedenen Modellen der Immobilien­verrentung anfallen und welche Besonderheiten es außerdem gibt.

Inhalt dieser Seite
  1. Überblick: Das sollten Sie wissen
  2. Besteuerung der Leibrente
  3. Teilverkauf in der Steuer
  4. Ist die Umkehrhypothek steuerfrei?
  5. Verkauf mit Wohnrecht
  6. Verkauf mit Rück­­vermietung

Immobilien­verrentung und Steuern: Was Sie wissen müssen

Warum ist die steuerliche Behandlung wichtig?

Egal, ob Sie Ihre Immobilie vollständig oder teilweise verkaufen oder eine Verrentungslösung wählen – steuerliche Abgaben können den tatsächlichen Gewinn erheblich beeinflussen. Während einige Modelle steuerliche Vorteile bieten, können andere zu einer hohen Steuerlast führen. Besonders relevant sind hierbei:

  • Einkommensteuer bei regelmäßigen Zahlungen wie Leibrenten oder Mieteinnahmen durch Weiter­vermietung
  • Spekulationssteuer, wenn die Immobilie innerhalb der gesetzlichen 10-Jahres-Frist verkauft wird.
  • Grunderwerbsteuer bei Teil- oder Gesamtverkauf der Immobilie; unter Umständen vom Anbieter bzw. Käufer getragen

Steuern sparen durch kluge Vorausplanung

Durch eine kluge Planung lassen sich steuerliche Belastungen reduzieren oder sogar ganz vermeiden. Entscheidend ist:

  1. Wie lange Sie Ihre Immobilie bereits besitzen (Spekulationsfrist)
  2. Ob Sie eine regelmäßige Zahlung oder eine Einmalzahlung erhalten
  3. Welche Rechte Sie nach dem Verkauf behalten (etwa Wohnrecht, Nießbrauchrecht)

Modelle der Immobilien­verrentung im Steuervergleich

Steuerliche BehandlungBesonderheiten
LeibrenteTeilweise steuerpflichtig (Ertragsanteil abhängig vom Alter)Wohnrecht oft lebenslang gesichert
TeilverkaufVerkaufserlös meist steuerfrei (nach 10 Jahren)Nutzungsgebühr steuerlich nicht absetzbar
UmkehrhypothekKeine Steuer auf monatliche ZahlungenZinsen meist nicht steuerlich absetzbar
Verkauf mit Wohn-/NießbrauchrechtVerkaufserlös kann steuerfrei seinWohnrecht mindert den Verkaufswert, Steuerpflicht bei Nießbrauch und Weiter­vermietung
Verkauf mit Rück­vermietungVerkaufserlös ist steuerpflichtigKein Absetzen der Mietzahlungen, außer bei nachweisbarer beruflicher Nutzung eines Teils der Immobilie

Leibrente: Monatliche Rentenzahlungen versteuern

Besteuerung der Rentenzahlungen

Bei der Leibrente wird der Verkaufspreis nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form einer lebenslangen monatlichen Rente. Diese Rentenzahlung ist teilweise steuerpflichtig, jedoch wird nur der Ertragsanteil mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Der zu versteuernde Anteil richtet sich nach dem Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Je älter der Verkäufer ist, desto geringer ist dieser steuerpflichtige Anteil.

Alter bei VertragsschlussErtragsanteil
7015 %
7114 %
72–7313 %
7412 %
7511 %
76–7710 %
78–799 %
808 %
81–827 %
83–846 %
85–875 %
88–914 %
92–933 %
94–962 %
Ab 971 %

Beispielrechnung

Höhe der Immobilienleibrente800 €
Ertragsanteil (Abschluss mit 75 Jahren)11 %
Ertragsanteil der Immobilienleibrente (11 % von 800 €)88 €
Persönlicher Steuersatz20 %
Steuern auf den Ertragsanteil (20 % von 88 €)17,60 €

Unser Beispielrentner hat einen persönlichen Steuersatz von 20 Prozent und erhält eine Immobilienleibrente in Höhe von 800 Euro. Er hat sie mit 75 abgeschlossen und zahlt entsprechend nur Steuern auf 11 Prozent davon, also auf 88 Euro.

Besonderheiten bei Zeitrenten und abgekürzten Leibrenten

Während lebenslange Leibrenten nur mit dem Ertragsanteil besteuert werden, müssen Sie eine Zeitrente in voller Höhe versteuern. Wenn unser Beispielrentner 20 Prozent Steuern auf seine 800 Euro Rente zahlen müsste, wären das 160 Euro.

Noch einmal anders werden abgekürzte Leibrenten (auch: Höchstzeitrenten) behandelt: Wie bei der Leibrente wird nur der Ertragsanteil besteuert. Die Höhe des Ertragsanteils können Sie der Tabelle in § 55 EStDV ( Einkommensteuer-Durchführungsverordnung) entnehmen.

Wo wird die Leibrente in der Steuererklärung eingetragen?

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Ihre Leibrente geben Sie in der Steuerklärung in der Anlage R an. Hier machen Rentner und Pensionäre die Angaben zu ihren Bezügen im Alter.

Ausschnitt aus Anlage R, Zeile 19 - 24

Steuerliche Behandlung eines Teilverkaufs der Immobilie

Diese Steuern können anfallen

Wenn eine Immobilie im Privatbesitz länger als 10 Jahre gehalten wurde, ist der Gewinn aus dem Teilverkauf steuerfrei. Verkauft man hingegen innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Die monatliche Nutzungsgebühr ist im Übrigen nicht steuerlich absetzbar.

Icon Kreisdiagramm

Sollte der Verkäufer später den verbleibenden Anteil der Immobilie verkaufen, kann eine neue Steuerpflicht entstehen, falls der Wert der Immobilie inzwischen gestiegen ist. Die monatliche Nutzungsgebühr ist im Übrigen nicht steuerlich absetzbar.

Teilverkauf in der Steuer im Detail

Ist die Umkehrhypothek steuerfrei?

Keine Steuer auf die Auszahlungen

Da es sich bei einer Umkehrhypothek um einen Kredit handelt, sind die regelmäßigen Zahlungen nicht als Einkommen zu versteuern. Das bedeutet, dass der Eigentümer die monatlichen Beträge ohne steuerliche Abzüge erhält. Dafür sind aber auch die anfallenden Zinsen in der Regel nicht steuerlich absetzbar sind. Das unterscheidet sie von klassischen Krediten, bei denen Zinsaufwendungen in bestimmten Fällen steuerlich geltend gemacht werden können.

Mögliche Steuerpflicht für Erben

Nach dem Tod des Eigentümers wird die Immobilie verkauft, um das Darlehen zu tilgen. Falls die Erben die Immobilie übernehmen und sie dann innerhalb der 10-Jahres-Frist weiterverkaufen, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen.

Icon Netzwerk

Verkauf mit Wohnrecht: Steuerliche Vorteile?

Steuerliche Auswirkungen im Überblick

Wer seine Immobilie komplett verkauft, im Gegenzug ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht erhält, sollte auf vier steuerliche Aspekte achten:

  • Verkauf der Immobilie
    Hat der Verkäufer die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten, fällt keine Spekulationssteuer an und der Verkaufserlös steuerfrei.
  • Wohnrecht
    Wird im Rahmen der Immobilienrente ein Wohnrecht vereinbart, ist dieses steuerfrei.
  • Nießbrauchrecht
    Wenn Sie im Rahmen einer Immobilien­verrentung Nießbrauch vereinbaren, fallen unter Umständen Steuern für Sie an. Wenn Sie zum Beispiel ausziehen und eine Immobilie, für die Sie ein Nießbrauchrecht haben, vermieten, müssen Sie auf diese Mieteinnahmen Steuern zahlen.
  • Nießbrauch und Grunderwerbsteuer
    Die Kaufpreisminderung durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts reduziert nicht die Grunderwerbsteuer. Nießbrauch wird aus Sicht der Grunderwerbsteuer als Entgelt angesehen.
  • Steuerliche Folgen für Erben
    Falls das Nießbrauchrecht an Erben weitergegeben wird, kann Erbschaftssteuer anfallen. Dies hängt vom Wert der Immobilie und der Höhe des Nießbrauchs ab.

Verkauf mit Rück­vermietung aus Steuersicht

Wann ist ein steuerfreier Verkauf möglich?

Der Verkauf mit Rück­vermietung gilt grundsätzlich als regulärer Immobilienverkauf. Das bedeutet, dass der erzielte Gewinn unter bestimmten Bedingungen steuerpflichtig sein kann, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Dann fällt die Spekulationssteuer an.

Icon Kalender

Mietkosten sind nicht steuerlich absetzbar

Da der Verkäufer nach dem Verkauf als Mieter in der Immobilie bleibt, muss er fortan monatlich Miete zahlen. Diese Mietkosten sind privat nicht steuerlich absetzbar, es sei denn, die Immobilie wird teilweise gewerblich genutzt, beispielsweise als Büro für Selbständige, oder ein Raum erfüllt die steuerlichen Bedingungen für die Absetzung als Arbeitszimmer.


Die häufigsten Fragen zur Immobilienrente in der Steuer

Ist die Leibrente steuerpflichtig?

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Die Leibrente ist teilweise steuerpflichtig. Der zu versteuernde Anteil hängt vom Alter des Verkäufers bei Vertragsabschluss ab und wird als Ertragsanteil bezeichnet. Je älter der Verkäufer, desto geringer ist der steuerpflichtige Anteil. Bei einem 65-Jährigen beträgt der steuerpflichtige Anteil 18 Prozent der Leibrente, bei einem 75-Jährigen sind es nur noch 11 Prozent. Der Rest der Rentenzahlung bleibt steuerfrei.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

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Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Dies gilt für alle Verkaufsmodelle der Immobilien­verrentung, außer für die Umkehrhypothek, da hierbei kein Verkauf erfolgt. Falls der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist erfolgt, muss auf den Gewinn Spekulationssteuer gezahlt werden.

Welche Immobilien­verrentungsmodelle sind steuerlich am vorteilhaftesten?

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Steuerlich am günstigsten sind Modelle, die keine oder nur geringe Steuer­pflichten auslösen. Dazu gehören:

  • Leibrente: Nur ein kleiner Teil der Rente ist steuerpflichtig.
  • Teilverkauf (nach 10 Jahren): Verkaufserlös ist steuerfrei.
  • Umkehrhypothek: Keine Steuerpflicht auf die Auszahlungen.

Kann ich meine Mietkosten nach einem Verkauf mit Rück­vermietung steuerlich absetzen?

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In der Regel nein, da Mietzahlungen privat nicht steuerlich absetzbar sind. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Teil der Immobilie gewerblich genutzt wird, beispielsweise als Büro für Selbständige. In diesem Fall kann der beruflich genutzte Anteil der Miete steuerlich geltend gemacht werden.

Ist der Erlös aus einem Teilverkauf steuerpflichtig?

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Das kommt auf die Haltedauer der Immobilie an:

  • Steuerfrei: Wenn die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Besitz ist.
  • Steuerpflichtig: Wenn der Teilverkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist nach dem Erwerb erfolgt. Dann fällt Spekulationsteuer auf den erzielten Gewinn an.

Wichtig: Falls der verbleibende Anteil später verkauft wird, kann eine erneute Steuerpflicht entstehen, wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist.

Sind die monatlichen Zahlungen aus einer Umkehrhypothek steuerpflichtig?

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Die Zahlungen aus einer Umkehrhypothek sind steuerfrei, da sie als Darlehen und nicht als Einkommen gelten. Allerdings sind die anfallenden Zinsen meist nicht steuerlich absetzbar.

Was passiert steuerlich, wenn ich meine Immobilie zu Lebzeiten an meine Kinder übertrage?

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Die Schenkung einer Immobilie kann Erbschafts- oder Schenkungssteuer auslösen, wenn der Freibetrag überschritten wird. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre. Wird das Nießbrauchrecht bei der Schenkung behalten, reduziert dies den steuerlich relevanten Immobilienwert und kann somit Steuern sparen. Es empfiehlt sich, Strategien zur Überschreibung an die Kinder zu nutzen, die so wenig wie möglich eine Steuerpflicht auslösen.

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Nachgelagerte Besteuerung Renten werden erst bei Auszahlung besteuert, während die Beiträge in der Ansparphase steuerfrei oder steuermindernd sind. Ziel ist es, die Steuerlast ins Rentenalter zu verlagern, wenn das Einkommen meist geringer ist.