Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Welche Steuern bei verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung anfallen und wo Sie eine Immobilienrente in der Steuererklärung eintragen.
Inhalt dieser SeiteDiese Steuern fallen auf die Immobilienleibrente an
Nur der Ertragsanteil wird versteuert
Die Leibrente aus einem Immobilienverkauf zählt zu den sonstigen Einkünften. Daher wird hier nur der Ertragsanteil mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Höhe des Ertragsanteils hängt von Ihrem Alter beim Vertragsabschluss ab:
| Alter bei Vertragsschluss | Ertragsanteil |
|---|---|
| 70 | 15 |
| 71 | 14 |
| 72-73 | 13 |
| 74 | 12 |
| 75 | 11 |
| 76-77 | 10 |
| 78-79 | 9 |
| 80 | 8 |
| 81-82 | 7 |
| 83-84 | 6 |
| 85-87 | 5 |
| 88-91 | 4 |
| 92-93 | 3 |
| 94-96 | 2 |
| Ab 97 | 1 |
Beispielrechnung
| Höhe der Immobilienleibrente | 800 € |
| Ertragsanteil (Abschluss mit 75 Jahren) | 11 % |
| Ertragsanteil der Immobilienleibrente (11 % von 800 €) | 88 € |
| Persönlicher Steuersatz | 20 % |
| Steuern auf den Ertragsanteil (20 % von 88 €) | 17,60 € |
Unser Beispielrentner hat einen persönlichen Steuersatz von 20 Prozent und erhält eine Immobilienleibrente in Höhe von 800 Euro. Er hat sie mit 75 abgeschlossen und zahlt entsprechend nur Steuern auf elf Prozent davon, also auf 88 Euro.
Wo wird die Rente eingetragen?
Ihre Leibrente geben Sie in der Steuerklärung in der Anlage R an. Hier machen Rentner und Pensionäre die Angeben zu Ihren Bezügen im Alter.
Besonderheiten bei Zeitrenten und abgekürzten Leibrenten
Während lebenslange Leibrenten nur mit dem Ertragsanteil besteuert werden, müssen Sie eine Zeitrente in voller Höhe versteuern. Wenn unser Beispielrentner 20 Prozent Steuern auf seine 800 Euro Rente zahlen müsste, wären das 160 Euro.
Noch einmal anders werden abgekürzte Leibrenten (auch: Höchstzeitrenten) behandelt: Wie bei der Leibrente wird nur der Ertragsanteil besteuert. Die Höhe des Ertragsanteils können Sie dieser Tabelle entnehmen.
Wann müssen Rentner keine Steuern zahlen?
Auf die Immobilienrente fallen prinzipiell nur Steuern an, wenn die Einnahmen insgesamt den Grundfreibetrag überschreiten. 2024 beträgt dieser 11.604 Euro im Jahr. Jeder Euro, der diesen Betrag übersteigt, wird versteuert.
Wann fällt eine Spekulationssteuer an?
Wenn es sich bei der Immobilie, die man gegen eine Einmalzahlung oder eine Leibrente verkauft, um eine eigengenutzte Immobilie handelt, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Anders sieht es bei einer Immobilie aus, die Sie in den letzten zehn Jahren anders genutzt haben. Stand sie leer, wurde zu gewerblichen Zwecken genutzt oder vermietet, ist es möglich, dass ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vorliegt – hier kommt es darauf an, ob und wie lange Sie die Immobilie auch selbst genutzt haben.
Wer muss eine Gewerbesteuer zahlen?
Der Verkauf kann als gewerblicher Grundstückhandel gewertet werden, wenn bestimmte Merkmale darauf zutreffen wie zum Beispiel der Verkauf von mehreren Objekten in kurzer Zeit. Es ist also auch möglich, dass eine Gewerbesteuer anfällt. Wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater, um herauszufinden, ob Ihr Immobilienverkauf der Spekulationssteuer unterliegt oder als gewerblich zählen kann. Wenn keine Spekulation oder gewerbliche Aktivität vorliegt, ist der Verkauf eines privaten Grundstücks in der Regel steuerfrei.
Grunderwerbssteuer für den Käufer
Wer jemandem eine Immobilie im Austausch gegen eine Leibrente abkauft, zahlt eine Grunderwerbssteuer für diese. Der Käufer kann den Ertragsanteil an der Rente als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wenn die Immobilienleibrente unter Verwandten gezahlt wird, sollte der Verkauf so gestaltet sein wie eine Transaktion zwischen Fremden, damit die Zahler der Immobilienrente den Ertragsanteil der Immobilienrente von ihrer Steuer absetzen können.
Wohnrecht und Nießbrauch in der Steuer
Wohnrecht ist steuerfrei
Erhalten Sie im Rahmen der Immobilienrente ein Wohnrecht, ist dieses steuerfrei. Es berechtigt sie nur dazu, in der Immobilie zu wohnen, aber sie können sie nicht anderweitig nutzen.
Nießbrauch
Wenn Sie im Rahmen einer Immobilienverrentung Nießbrauch vereinbaren, fallen unter Umständen Steuern für Sie an. Wenn Sie zum Beispiel ausziehen und eine Immobilie, für die Sie ein Nießbrauchrecht haben, vermieten, müssen Sie auf diese Mieteinnahmen Steuern zahlen. Sie können in diesem Fall Werbungskosten von der Steuer absetzen. Ob Abschreibungen dem Nießbraucher oder dem Eigentümer zugeordnet werden, hängt von der Art des Nießbrauchs und der genauen Art der Abschreibungen ab.
Auszug aus dem Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch
Nießbrauch und Grunderwerbssteuer
Die Kaufpreisminderung durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts reduziert nicht die Grunderwerbssteuer. Nießbrauch wird aus Sicht der Grunderwerbssteuer als Entgelt angesehen.
Andere Arten der Immobilienverrentung in der Steuer
Umkehrhypothek in der Steuer
Manchmal wählen Immobilienbesitzer statt einer Immobilienrente oder einem Teilverkauf eine Umkehrhypothek als Mittel, um das in ihrer Immobilie gebundene Kapital zu nutzen. Die Raten, welche die Bank im Rahmen der Umkehrhypothek zahlt, sind für den Darlehensnehmer steuerfrei.
Immobilien-Teilverkauf in der Steuer
Auch beim Immobilien-Teilverkauf fällt eine Grunderwerbssteuer an, die der Käufer nicht vollständig übernehmen muss, aber die von diesem übernommen werden kann. Für den Verkäufer können Steuern anfallen, falls der Verkauf unter die bereits erklärte Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer fällt.
Fazit
Bei einer Immobilienrente können verschiedene Arten von Steuern anfallen. Beispielsweise wird bei einer lebenslangen Leibrente der Ertragsanteil besteuert, bei einer Zeitrente die gesamte Zahlung. Auch wenn Sie ein verkauftes Haus nutzen, um Einkünfte zu generieren, zahlen Sie Steuern auf diese. Es gibt jedoch Szenarien, in denen Rentner bei der Immobilienverrentung keine Steuern zahlen.
Alle Angaben zum Steuerrecht sind ohne Gewähr.
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