Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Welche Steuern bei verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung anfallen und welche Besonderheiten es außerdem gibt.
Inhalt dieser SeiteImmobilienverrentung und Steuern: Was Sie wissen müssen
Warum ist die steuerliche Behandlung wichtig?
Egal, ob Sie Ihre Immobilie vollständig oder teilweise verkaufen oder eine Verrentungslösung wählen – steuerliche Abgaben können den tatsächlichen Gewinn erheblich beeinflussen. Während einige Modelle steuerliche Vorteile bieten, können andere zu einer hohen Steuerlast führen. Besonders relevant sind hierbei:
Steuern sparen durch kluge Vorausplanung
Durch eine kluge Planung lassen sich steuerliche Belastungen reduzieren oder sogar ganz vermeiden. Entscheidend ist:
- Wie lange Sie Ihre Immobilie bereits besitzen (Spekulationsfrist)
- Ob Sie eine regelmäßige Zahlung oder eine Einmalzahlung erhalten
- Welche Rechte Sie nach dem Verkauf behalten (etwa Wohnrecht, Nießbrauchrecht)
Modelle der Immobilienverrentung im Steuervergleich
| Steuerliche Behandlung | Besonderheiten | |
|---|---|---|
| Leibrente | Teilweise steuerpflichtig (Ertragsanteil abhängig vom Alter) | Wohnrecht oft lebenslang gesichert |
| Teilverkauf | Verkaufserlös meist steuerfrei (nach 10 Jahren) | Nutzungsgebühr steuerlich nicht absetzbar |
| Umkehrhypothek | Keine Steuer auf monatliche Zahlungen | Zinsen meist nicht steuerlich absetzbar |
| Verkauf mit Wohn-/Nießbrauchrecht | Verkaufserlös kann steuerfrei sein | Wohnrecht mindert den Verkaufswert, Steuerpflicht bei Nießbrauch und Weitervermietung |
| Verkauf mit Rückvermietung | Verkaufserlös ist steuerpflichtig | Kein Absetzen der Mietzahlungen, außer bei nachweisbarer beruflicher Nutzung eines Teils der Immobilie |
Leibrente: Monatliche Rentenzahlungen versteuern
Besteuerung der Rentenzahlungen
Bei der Leibrente wird der Verkaufspreis nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form einer lebenslangen monatlichen Rente. Diese Rentenzahlung ist teilweise steuerpflichtig, jedoch wird nur der Ertragsanteil mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Der zu versteuernde Anteil richtet sich nach dem Alter des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Je älter der Verkäufer ist, desto geringer ist dieser steuerpflichtige Anteil.
| Alter bei Vertragsschluss | Ertragsanteil |
|---|---|
| 70 | 15 % |
| 71 | 14 % |
| 72–73 | 13 % |
| 74 | 12 % |
| 75 | 11 % |
| 76–77 | 10 % |
| 78–79 | 9 % |
| 80 | 8 % |
| 81–82 | 7 % |
| 83–84 | 6 % |
| 85–87 | 5 % |
| 88–91 | 4 % |
| 92–93 | 3 % |
| 94–96 | 2 % |
| Ab 97 | 1 % |
Beispielrechnung
| Höhe der Immobilienleibrente | 800 € |
| Ertragsanteil (Abschluss mit 75 Jahren) | 11 % |
| Ertragsanteil der Immobilienleibrente (11 % von 800 €) | 88 € |
| Persönlicher Steuersatz | 20 % |
| Steuern auf den Ertragsanteil (20 % von 88 €) | 17,60 € |
Unser Beispielrentner hat einen persönlichen Steuersatz von 20 Prozent und erhält eine Immobilienleibrente in Höhe von 800 Euro. Er hat sie mit 75 abgeschlossen und zahlt entsprechend nur Steuern auf 11 Prozent davon, also auf 88 Euro.
Besonderheiten bei Zeitrenten und abgekürzten Leibrenten
Während lebenslange Leibrenten nur mit dem Ertragsanteil besteuert werden, müssen Sie eine Zeitrente in voller Höhe versteuern. Wenn unser Beispielrentner 20 Prozent Steuern auf seine 800 Euro Rente zahlen müsste, wären das 160 Euro.
Noch einmal anders werden abgekürzte Leibrenten (auch: Höchstzeitrenten) behandelt: Wie bei der Leibrente wird nur der Ertragsanteil besteuert. Die Höhe des Ertragsanteils können Sie der Tabelle in § 55 EStDV ( Einkommensteuer-Durchführungsverordnung) entnehmen.
Wo wird die Leibrente in der Steuererklärung eingetragen?
Ihre Leibrente geben Sie in der Steuerklärung in der Anlage R an. Hier machen Rentner und Pensionäre die Angaben zu ihren Bezügen im Alter.
Steuerliche Behandlung eines Teilverkaufs der Immobilie
Diese Steuern können anfallen
Wenn eine Immobilie im Privatbesitz länger als 10 Jahre gehalten wurde, ist der Gewinn aus dem Teilverkauf steuerfrei. Verkauft man hingegen innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Die monatliche Nutzungsgebühr ist im Übrigen nicht steuerlich absetzbar.
Sollte der Verkäufer später den verbleibenden Anteil der Immobilie verkaufen, kann eine neue Steuerpflicht entstehen, falls der Wert der Immobilie inzwischen gestiegen ist. Die monatliche Nutzungsgebühr ist im Übrigen nicht steuerlich absetzbar.
Teilverkauf in der Steuer im Detail
Ist die Umkehrhypothek steuerfrei?
Keine Steuer auf die Auszahlungen
Da es sich bei einer Umkehrhypothek um einen Kredit handelt, sind die regelmäßigen Zahlungen nicht als Einkommen zu versteuern. Das bedeutet, dass der Eigentümer die monatlichen Beträge ohne steuerliche Abzüge erhält. Dafür sind aber auch die anfallenden Zinsen in der Regel nicht steuerlich absetzbar sind. Das unterscheidet sie von klassischen Krediten, bei denen Zinsaufwendungen in bestimmten Fällen steuerlich geltend gemacht werden können.
Mögliche Steuerpflicht für Erben
Nach dem Tod des Eigentümers wird die Immobilie verkauft, um das Darlehen zu tilgen. Falls die Erben die Immobilie übernehmen und sie dann innerhalb der 10-Jahres-Frist weiterverkaufen, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen.
Verkauf mit Wohnrecht: Steuerliche Vorteile?
Steuerliche Auswirkungen im Überblick
Wer seine Immobilie komplett verkauft, im Gegenzug ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht erhält, sollte auf vier steuerliche Aspekte achten:
- Verkauf der Immobilie
Hat der Verkäufer die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten, fällt keine Spekulationssteuer an und der Verkaufserlös steuerfrei. - Wohnrecht
Wird im Rahmen der Immobilienrente ein Wohnrecht vereinbart, ist dieses steuerfrei. - Nießbrauchrecht
Wenn Sie im Rahmen einer Immobilienverrentung Nießbrauch vereinbaren, fallen unter Umständen Steuern für Sie an. Wenn Sie zum Beispiel ausziehen und eine Immobilie, für die Sie ein Nießbrauchrecht haben, vermieten, müssen Sie auf diese Mieteinnahmen Steuern zahlen. - Nießbrauch und Grunderwerbsteuer
Die Kaufpreisminderung durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts reduziert nicht die Grunderwerbsteuer. Nießbrauch wird aus Sicht der Grunderwerbsteuer als Entgelt angesehen. - Steuerliche Folgen für Erben
Falls das Nießbrauchrecht an Erben weitergegeben wird, kann Erbschaftssteuer anfallen. Dies hängt vom Wert der Immobilie und der Höhe des Nießbrauchs ab.
Verkauf mit Rückvermietung aus Steuersicht
Wann ist ein steuerfreier Verkauf möglich?
Der Verkauf mit Rückvermietung gilt grundsätzlich als regulärer Immobilienverkauf. Das bedeutet, dass der erzielte Gewinn unter bestimmten Bedingungen steuerpflichtig sein kann, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Dann fällt die Spekulationssteuer an.
Mietkosten sind nicht steuerlich absetzbar
Da der Verkäufer nach dem Verkauf als Mieter in der Immobilie bleibt, muss er fortan monatlich Miete zahlen. Diese Mietkosten sind privat nicht steuerlich absetzbar, es sei denn, die Immobilie wird teilweise gewerblich genutzt, beispielsweise als Büro für Selbständige, oder ein Raum erfüllt die steuerlichen Bedingungen für die Absetzung als Arbeitszimmer.
Die häufigsten Fragen zur Immobilienrente in der Steuer
Ist die Leibrente steuerpflichtig?
Die Leibrente ist teilweise steuerpflichtig. Der zu versteuernde Anteil hängt vom Alter des Verkäufers bei Vertragsabschluss ab und wird als Ertragsanteil bezeichnet. Je älter der Verkäufer, desto geringer ist der steuerpflichtige Anteil. Bei einem 65-Jährigen beträgt der steuerpflichtige Anteil 18 Prozent der Leibrente, bei einem 75-Jährigen sind es nur noch 11 Prozent. Der Rest der Rentenzahlung bleibt steuerfrei.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Dies gilt für alle Verkaufsmodelle der Immobilienverrentung, außer für die Umkehrhypothek, da hierbei kein Verkauf erfolgt. Falls der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist erfolgt, muss auf den Gewinn Spekulationssteuer gezahlt werden.
Welche Immobilienverrentungsmodelle sind steuerlich am vorteilhaftesten?
Steuerlich am günstigsten sind Modelle, die keine oder nur geringe Steuerpflichten auslösen. Dazu gehören:
- Leibrente: Nur ein kleiner Teil der Rente ist steuerpflichtig.
- Teilverkauf (nach 10 Jahren): Verkaufserlös ist steuerfrei.
- Umkehrhypothek: Keine Steuerpflicht auf die Auszahlungen.
Kann ich meine Mietkosten nach einem Verkauf mit Rückvermietung steuerlich absetzen?
In der Regel nein, da Mietzahlungen privat nicht steuerlich absetzbar sind. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Teil der Immobilie gewerblich genutzt wird, beispielsweise als Büro für Selbständige. In diesem Fall kann der beruflich genutzte Anteil der Miete steuerlich geltend gemacht werden.
Ist der Erlös aus einem Teilverkauf steuerpflichtig?
Das kommt auf die Haltedauer der Immobilie an:
- Steuerfrei: Wenn die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Besitz ist.
- Steuerpflichtig: Wenn der Teilverkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist nach dem Erwerb erfolgt. Dann fällt Spekulationsteuer auf den erzielten Gewinn an.
Wichtig: Falls der verbleibende Anteil später verkauft wird, kann eine erneute Steuerpflicht entstehen, wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist.
Sind die monatlichen Zahlungen aus einer Umkehrhypothek steuerpflichtig?
Die Zahlungen aus einer Umkehrhypothek sind steuerfrei, da sie als Darlehen und nicht als Einkommen gelten. Allerdings sind die anfallenden Zinsen meist nicht steuerlich absetzbar.
Was passiert steuerlich, wenn ich meine Immobilie zu Lebzeiten an meine Kinder übertrage?
Die Schenkung einer Immobilie kann Erbschafts- oder Schenkungssteuer auslösen, wenn der Freibetrag überschritten wird. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre. Wird das Nießbrauchrecht bei der Schenkung behalten, reduziert dies den steuerlich relevanten Immobilienwert und kann somit Steuern sparen. Es empfiehlt sich, Strategien zur Überschreibung an die Kinder zu nutzen, die so wenig wie möglich eine Steuerpflicht auslösen.
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