Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Umkehrhypothek erhalten Immobilieneigentümer Geld von der Bank, während sie weiterhin in ihrem Zuhause wohnen bleiben.
  • Anders als bei einem klassischen Kredit müssen nur die monatlichen Zinsen gezahlt werden. Diese vergrößern die Darlehenssumme am Ende jedoch erheblich.
  • Die Rückzahlung erfolgt erst nach dem Tod oder Auszug durch den Verkauf der Immobilie.
  • Alternativen wie die Leibrente, der Teilverkauf oder ein klassischer Immobilienverkauf können in manchen Fällen wirtschaftlich sinnvoller sein.

Das erwartet Sie hier

Was eine Umkehrhypothek als Modell der Immobilienrente ist, welche Vor- und Nachteile sie hat und für wen sie sich lohnt.

Inhalt dieser Seite
  1. Was ist eine Umkehrhypothek?
  2. Gewinne und Kosten
  3. Für wen sinnvoll?
  4. Vergleich mit Leibrente und Co.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Umkehrhypothek einfach erklärt

Die Umkehrhypothek ist eine spezielle Form der Immobilien­verrentung, bei der Immobilieneigentümer ihr Eigenheim als Sicherheit für eine fortlaufende Rentenzahlung oder eine Einmalzahlung nutzen können – ohne die Immobilie verkaufen oder ausziehen zu müssen.

Icon Haus mit Haken Check

So funktioniert die Umkehrhypothek

Im Gegensatz zu einem klassischen Hypothekendarlehen, bei dem der Kreditnehmer monatliche Raten an die Bank zahlt, erhält der Immobilieneigentümer bei einer Umkehrhypothek regelmäßige Auszahlungen von der Bank – basierend auf dem Wert seiner Immobilie. Die Rückzahlung erfolgt erst später, meist nach dem Tod des Eigentümers oder wenn die Immobilie verkauft wird. Mit dem Verkaufserlös kann dann die restliche Kreditsumme getilgt oder von den Erben bezahlt werden, falls diese die Immobilie behalten wollen. Während der Laufzeit des Kredits muss man nur die Zinsen bezahlen.

Ablauf einer Umkehrhypothek

  1. Bewertung der Immobilie
    Der Marktwert des Hauses oder der Wohnung wird durch einen Gutachter ermittelt. Von diesem Wert hängt die Höhe der möglichen Auszahlung ab.
  2. Vereinbarung der Auszahlung
    Es wird festgelegt, ob die Auszahlung als monatliche Rentenzahlung (entweder lebenslang oder für eine festgelegte Dauer), als Einmalzahlung oder als eine Kombination aus beidem erfolgt.
  3. Zins- und Kostenregelung
    Der aufgenommene Betrag wächst in der Regel über die Jahre durch Zinsen und Gebühren an, die während der Laufzeit vom Immobilieneigentümer gezahlt werden. Daher ist die Gesamtschuld oft höher als die eigentliche Auszahlungssumme.
  4. Rückzahlung des Darlehens
    Die Rückzahlung erfolgt entweder durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers oder wenn dieser auszieht (beispielsweise in ein Pflegeheim). Alternativ können Erben die Immobilie behalten, indem sie die Schulden tilgen.

Diese Voraussetzungen müssen Sie erfüllen

  • Mindestalter
    Banken und Finanzdienstleister setzen in der Regel ein Mindestalter von 60 bis 65 Jahren voraus, um eine Umkehrhypothek zu gewähren.
  • Schuldenfreie Immobilie
    Eine Umkehrhypothek kann nur aufgenommen werden, wenn der Antragsteller über ein schuldenfreies oder nur gering belastetes Eigenheim verfügt. Das heißt, die Immobilie sollte entweder abbezahlt, nur mit einer geringen Restschuld belastet oder einen hohen Marktwert aufweisen.
  • Zustand
    Die Immobilie sollte sich in einem guten baulichen Zustand befinden, da sie als Sicherheit für den Kredit dient. Das kann zum Beispiel eine solide Bausubstanz ohne erhebliche Mängel oder Sanierungsstau bedeuten.
  • Kreditwürdigkeit
    Obwohl es sich bei der Umkehrhypothek um ein spezielles Darlehen ohne laufende Rückzahlungen handelt, prüfen Banken dennoch die Bonität des Antragstellers, mit Blick auf die Schufa und die regelmäßigen Einkünfte.

Vergleichbare Produkte auf dem deutschen Markt

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In den USA und Großbritannien sind sogenannte Reverse Mortgages oder Lifetime Mortgages als Bestandteil der Altersvorsorge weit verbreitet. In Deutschland gibt es keine Umkehrhypotheken, die exakt so funktionieren, aber ähnliche Produkte: Senioren können, wenn sie die Voraussetzungen dafür erfüllen, einen Baukredit aufnehmen. Das ist entweder als klassisches Annuitätendarlehen oder aber als ein endfälliges Darlehen möglich. Bei letzterem zahlt man während der Laufzeit nur die Zinsen, die eigentliche Kreditsumme wird erst am Ende fällig.

Baukredite als Immobilienrente können Sie bei einigen Volksbanken und Sparkassen abschließen. Baukredite, bei denen Rentner einen Einmalbetrag erhalten, finden Sie über Kreditvermittler, die mit verschiedenen Banken zusammenarbeiten. Einen Kredit, der auf ältere Immobilienbesitzer zugeschnitten ist, gibt es zum Beispiel auch bei der Allianz. Auch einige Stiftungen bieten Umkehrhypotheken an.

Gewinne und Kosten der Umkehrhypothek

Wie viel Geld bringt eine Umkehrhypothek?

Die Höhe der möglichen Auszahlung hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Wert der Immobilie: Je höher der Marktwert, desto mehr Kapital kann freigesetzt werden.
  • Beleihungsgrenze: Banken gewähren meist nur 20–50 Prozent des Immobilienwerts als Kredit.
  • Alter des Kreditnehmers: Ältere Antragsteller erhalten in der Regel höhere Auszahlungen, da die Bank mit einer kürzeren Laufzeit rechnet.
  • Zinsentwicklung: Je niedriger die Zinsen, desto günstiger ist die Umkehrhypothek.
Icon Euro Beleg

Rechenbeispiel

Ein 75-jähriger Rentner besitzt eine schuldenfreie Immobilie im Wert von 400.000 Euro. Je nach Anbieter könnte er folgende Auszahlungsmodelle wählen:

  • Monatliche Rente: 800–1.200 €
  • Einmalzahlung: 100.000–150.000 €
  • Kombination aus beidem: 50.000 € sofort + 500 € monatlich

Je älter der Antragsteller ist, desto höher fällt die Auszahlung aus, da die Bank mit einer kürzeren Kreditlaufzeit kalkuliert.


Welche Kosten entstehen?

  • Zinsen und Gebühren
    Da es sich um ein Darlehen handelt, fallen über die Jahre Zinsen und Gebühren an, die die Schuldsumme kontinuierlich erhöhen. Die Zinssätze für Umkehrhypotheken liegen oft über den Zinsen klassischer Kredite. Da keine monatliche Tilgung erfolgt, wächst die Schuld durch die aufgelaufenen Zinsen stetig an. Zudem verlangen Banken oft Abschlussgebühren, Gutachterkosten und Verwaltungskosten für die Bereitstellung der Umkehrhypothek.
  • Laufende Kosten für den Eigentümer
    Obwohl der Kreditnehmer kein Geld zurückzahlen muss, bleiben – wie bei den meisten Modellen der Immobilien­verrentung – Nebenkosten für die Immobilie bestehen. Dazu gehören beispielsweise die Grundsteuer, Versicherungen für die Immobilie, Instandhaltung und Reparaturen sowie Energie- und Betriebskosten.
  • Auswirkungen auf das Erbe
    Da die Umkehrhypothek durch den Verkauf der Immobilie zurückgezahlt wird, bleibt für die Erben oft wenig oder kein Immobilienvermögen übrig. Wenn die Immobilie verkauft wird, zieht die Bank den offenen Darlehensbetrag vom Verkaufspreis ab. Soll die Immobilie behalten werden, muss die aufgelaufene Schuld selbst getilgt oder eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Steuerliche Auswirkungen der Umkehrhypothek

  • Einkommensteuer
    Grundsätzlich gilt, dass die Auszahlung aus einer Umkehrhypothek nicht als zu versteuerndes Einkommen zählt und somit steuerfrei ist. Dies bedeutet, dass weder die monatliche Rentenzahlung noch eine einmalige Auszahlung in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden müssen.
  • Reduzierung von Sozialleistungen
    Allerdings können steuerliche Konsequenzen indirekt auftreten, insbesondere in Bezug auf Sozialleistungen. Wer Sozialleistungen wie Grundsicherung im Alter, Wohngeld oder Pflegezuschüsse bezieht, könnte durch eine hohe Einmalzahlung seinen Anspruch verlieren oder eine Kürzung dieser Leistungen erfahren.
  • Erbschaftssteuer
    Da die Immobilie durch die Umkehrhypothek mit einem Darlehen belastet ist, reduziert sich ihr Netto-Wert für die Erben. Dies kann in einigen Fällen vorteilhaft sein, da sich dadurch die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer verringert. Wenn Erben die Immobilie übernehmen möchten, müssen sie jedoch die ausstehende Schuld tilgen. Alternativ können sie die Immobilie verkaufen, um das Darlehen zurückzuzahlen, wobei je nach Wertsteigerung auch eine Spekulationssteuer anfallen könnte, falls die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach einem vorherigen Kauf veräußert wird.
  • Keine Absetzbarkeit
    Zusätzlich sollten Immobilienbesitzer bedenken, dass Zinsen und Gebühren einer Umkehrhypothek in der Regel nicht steuerlich absetzbar sind, da sie nicht als klassische Werbungskosten oder Betriebsausgaben gelten.

Für wen eignet sich eine Umkehrhypothek?

Für wen ist eine Umkehrhypothek sinnvoll?

  • Senioren mit geringem Einkommen, aber hohem Immobilienvermögen
    Viele Rentner besitzen eine abbezahlte Immobilie, aber ihre monatlichen Einkünfte aus Rente oder Pension reichen nicht aus, um den gewohnten Lebensstandard zu halten. Die Umkehrhypothek ermöglicht eine zusätzliche Einkommensquelle, ohne dass das Eigenheim verkauft oder verlassen werden muss.
  • Personen, die keine Erben haben oder ihr Erbe nicht weitergeben möchten
    Wenn keine nahen Angehörigen da sind oder die Immobilie nicht an die nächste Generation weitergegeben werden soll, ist eine Umkehrhypothek eine sinnvolle Möglichkeit, das eigene Vermögen zu nutzen. Denn der Eigentümer kann das Immobilienvermögen zu Lebzeiten verwerten, ohne sich Gedanken über eine spätere Erbschaft zu machen.
  • Eigentümer, die unbedingt in ihrem Zuhause bleiben möchten
    Viele Senioren möchten ihren Lebensabend in der vertrauten Umgebung verbringen und nicht umziehen. Ein Verkauf mit Umzug in eine Mietwohnung oder eine kleinere Immobilie kommt nicht infrage.
  • Menschen, die keine Alternative zu einer Zusatzfinanzierung haben
    Wer aufgrund seines Alters oder fehlender Einkünfte keinen klassischen Kredit mehr bekommt, aber dringend Kapital benötigt, kann eine Umkehrhypothek als Finanzierungsmöglichkeit nutzen. Im Gegensatz zu einem normalen Darlehen gibt es nicht so hohe monatliche Rückzahlungsverpflichtungen, da nur die Zinsen gezahlt werden müssen.

Für wen ist eine Umkehrhypothek weniger geeignet?

  • Wenn die Immobilie an die Erben weitergegeben werden soll
    Falls das Haus oder die Wohnung innerhalb der Familie bleiben soll, ist eine Umkehrhypothek problematisch. Sie reduziert das Erbe, da nach dem Tod des Eigentümers die Schulden aus dem Vertrag beglichen werden müssen. Für einen solchen Fall kann der Immobilien-Teilverkauf als Nachfolgeplanung eine bessere Alternative sein.
  • Wenn eine hohe Verschuldung der Immobilie droht
    Die Umkehrhypothek kann teuer werden, da die aufgenommene Summe über die Jahre durch Zinsen und Gebühren wächst. Wer lange lebt, kann am Ende mehr Schulden als ursprünglich erhaltenes Kapital haben. Ein Teilverkauf oder ein Verkauf mit Nießbrauchrecht kann wirtschaftlich sinnvoller sein.
  • Wenn die Immobilie dringend instand gesetzt werden muss
    Banken vergeben Umkehrhypotheken nur für gut erhaltene Immobilien. Falls das Haus oder die Wohnung stark renovierungsbedürftig ist, kann die Bewilligung schwierig sein oder der Wert stark reduziert werden.
  • Wenn staatliche Zuschüsse oder Sozialleistungen gefährdet sind
    Die Umkehrhypothek kann das Einkommen und Vermögen beeinflussen und damit Ansprüche auf Sozialleistungen wie Grundsicherung oder Wohngeld reduzieren.

Drei Gründe, eine Umkehrhypothek abzuschließen

  • Es ist eine Möglichkeit, die eigene Liquidität im Alter zu verbessern, ohne auszuziehen.
  • Die finanzielle Belastung während der Laufzeit ist gering.
  • Die Immobilie ist mit einer Grundschuld belastet, aber bleibt Eigentum ihres Besitzers und kann vererbt werden, wenn die Erben das Darlehen tilgen können.
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Das spricht dagegen

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  • Die maximale Darlehenssumme ist deutlich kleiner als der Verkehrswert der Immobilie.
  • Die Zahlung der Zinsen stellt eine finanzielle Belastung dar oder reduziert die Immobilienrente.
  • Auch kostspielige Instandhaltungs­maßnahmen müssen weiterhin komplett vom Immobilienbesitzer getragen werden.
  • Oft kann die Immobilie am Ende nicht im Familienbesitz bleiben.
  • Anders als zum Beispiel bei der Leibrente, die ein Leben lang gezahlt werden kann, sind hier beschränkte Laufzeiten möglich.
  • Je nach Gestaltung und Laufzeit des Vertrags sind Zinserhöhungen möglich.
  • Es fallen Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch an.

Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und anderen Modellen

Vergleich der wichtigsten Immobilienrenten-Modelle

Eigentum bleibt erhalten?Wohnrecht gesichert?AuszahlungVerkauf
UmkehrhypothekJaJa, bis zum Tod oder AuszugMonatliche Rente, Einmalzahlung, MischformNach Tod oder Auszug des Eigentümers
LeibrenteNeinJaMonatliche RenteDirekt
TeilverkaufTeilweiseJaEinmalzahlungEigentümer entscheidet in Absprache mit Käufer
Verkauf mit Wohn-/
Nießbrauchrecht
NeinJaEinmalzahlungDirekt
Klassischer VerkaufNeinNeinEinmalzahlungDirekt

Welche Alternativen zur Umkehrhypothek gibt es?

Leibrente

Die Leibrente ist eines der bekanntesten Modelle der Immobilien­verrentung. Der Eigentümer verkauft seine Immobilie und erhält im Gegenzug eine monatliche Rentenzahlung, die garantiert und unabhängig von Wertzuwachs oder -verlust der Immobilie ist. Allerdings gehört die Immobilie komplett auf einen neuen Eigentümer über. Die Leibrente ist die bessere Alternative, wenn eine lebenslang gesicherte Zahlung gewünscht ist.

So funktioniert die Leibrente

Icon Hand mit Euromünze

Verkauf mit Nießbrauch- oder Wohnrecht

Bei dieser Variante wird die Immobilie komplett verkauft, aber der Verkäufer beziehungsweise ehemaliger Eigentümer erhält ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dies eignet sich, wenn sofort eine höhere Geldsumme gewünscht ist und kein Interesse besteht, die Immobilie im Besitz der Familie zu halten.

Mehr zum Nießbrauch- und Wohnrecht

Icon Buch offen

Klassischer Kredit

In einigen Fällen kann auch ein klassisches Darlehen oder ein Grundschulddarlehen eine Option sein. Die Zinsen sind meist günstiger als bei einer Umkehrhypothek, und die Immobilie bleibt im eigenen Besitz. Allerdings fallen monatliche Tilgungen und Zinszahlungen an, sodass eine regelmäßige Einkommensquelle notwendig ist. Zusätzlich ist bei einem klassischen Kredit die ausreichende Bonität ein wichtigeres Kriterium. Der klassische Kredit ist die bessere Alternative, wenn ein planbares Darlehen mit klaren Rückzahlungsbedingungen gewünscht wird und die monatlichen Raten tragbar sind.

Kredit für Rentner möglich?

Icon Hochhaus

Gesamtverkauf der Immobilie

Der klassische Immobilienverkauf ist die einfachste Möglichkeit, Vermögen aus einer Immobilie freizusetzen. Im Gegensatz zur Umkehrhypothek oder anderen Modellen der Immobilienrente ist eine sofortige und meist höhere Auszahlung möglich. Dagegen verliert der Eigentümer die Immobilie und ist zwangsläufig dazu gezwungen, auszuziehen. Ein kompletter Verkauf eignet sich daher nur, wenn eine größere Geldsumme sofort benötigt wird oder keine emotionale Bindung an das Eigenheim besteht.

Gesamtverkauf vs. Teilverkauf

Icon Bezahlen Geldschein

Teilverkauf der Immobilie

Beim Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie, beispielsweise 30 oder 50 Prozent, verkauft, während der Eigentümer die Kontrolle behält. Dafür erhält er eine anteilige Auszahlung des Immobilienwerts sowie ein gesichertes Nießbrauchrecht. Der Eigentümer bleibt weiterhin Mit- beziehungsweise Haupteigentümer der Immobilie. Es besteht sogar die Möglichkeit, selbst oder durch die Erben den teilverkauften Anteil zurückzukaufen. Allerdings fällt eine monatliche Nutzungsgebühr an, die an den Teilverkauf-Anbieter zu zahlen ist.

Wann ist ein Teilverkauf sinnvoll?

Icon Kreisdiagramm

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Die häufigsten Fragen zur Umkehrhypothek

Wer kann eine Umkehrhypothek abschließen?

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In der Regel können Immobilieneigentümer ab 60 oder 65 Jahren eine Umkehrhypothek beantragen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie weitgehend schuldenfrei ist und sich in einem guten Zustand befindet. Zudem müssen Antragsteller in der Lage sein, die laufenden Kosten für die Immobilie weiterhin zu tragen.

Wie viel Geld kann ich aus einer Umkehrhypothek erhalten?

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Die Höhe der Auszahlung hängt vom Wert der Immobilie, der Beleihungsgrenze (meist 20 bis 50 Prozent des Marktwerts) und dem Alter des Antragstellers ab. Ältere Kreditnehmer erhalten in der Regel höhere Auszahlungen, da die Banken mit einer kürzeren Laufzeit kalkulieren.

Welche Kosten entstehen bei einer Umkehrhypothek?

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Neben den Zinsen fallen oft Bearbeitungsgebühren, Gutachterkosten und eventuell eine Risiko­versicherung an. Da keine Tilgungen erfolgen, wächst die Darlehenssumme über die Jahre durch auflaufende Zinsen erheblich an. Dies kann dazu führen, dass am Ende deutlich mehr zurückgezahlt werden muss, als ursprünglich ausgezahlt wurde.

Was passiert mit meiner Immobilie nach meinem Tod?

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Nach dem Tod des Kreditnehmers wird die Immobilie meist verkauft, um das Darlehen zu tilgen. Erben können die Immobilie behalten, wenn sie die offene Darlehenssumme selbst tilgen oder eine Anschlussfinanzierung übernehmen.

Kann ich meine Umkehrhypothek vorzeitig zurückzahlen?

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Eine vorzeitige Rückzahlung ist grundsätzlich möglich, kann aber mit hohen Gebühren verbunden sein. Die genauen Konditionen hängen vom jeweiligen Vertrag ab, weshalb es wichtig ist, sich vor Vertragsabschluss über mögliche Kosten einer frühzeitigen Rückzahlung zu informieren.

Was passiert, wenn der Kreditnehmer in ein Pflegeheim muss?

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Zieht der Kreditnehmer dauerhaft in ein Pflegeheim, endet die Umkehrhypothek in der Regel. In diesem Fall wird die Immobilie verkauft und die Bank zieht den offenen Darlehensbetrag vom Verkaufserlös ab. Falls die Erben die Immobilie übernehmen möchten, müssen sie das Darlehen ablösen.

Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

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Man kann bei mehreren Banken ein endfälliges Darlehen in Form einer Immobilienrente abschließen. Die monatlichen Zahlungen erinnern zunächst an das Modell der Leibrente, allerdings gibt es einige wichtige Unterschiede:

UnterschiedeLeibrenteBaukredit als Immobilienrente
Wem gehört die Immobilie?Die Immobilie gehört dem neuen Eigentümer, der ihren Kaufpreis in Form einer Rente zahlt. Der alte Besitzer der Immobilie hat ein Wohnrecht.Die Immobilie bleibt das Eigentum ihres bisherigen Besitzers, ist nun aber durch den Kredit belastet.
ZahlungenDer neue Eigentümer zahlt eine Rente.Der Immobilienbesitzer bekommt einen flexiblen Betrag oder eine Rente und zahlt Zinsen für das Darlehen, welche die Immobilienrente mindern. Am Ende findet eine Tilgung des Darlehens statt.
Größere Instandhaltungs­maßnahmenGrößere Instandhaltungs- und Modernisierungs­maßnahmen übernimmt der Käufer der Immobilie.Der Besitzer der Immobilie ist nach wie vor allein für deren Instandhaltung verantwortlich.

Ist eine Umkehrhypothek in Deutschland weit verbreitet?

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Im Vergleich zu Ländern wie den USA oder Großbritannien ist die Umkehrhypothek in Deutschland noch wenig verbreitet. Dies liegt unter anderem an den hohen Kosten und den strengen Vergabekriterien. Daher gibt es nur wenige Anbieter auf dem deutschen Markt.

Baukredit oder Immobilienrente?

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Bei einem Baukredit können Sie zwischen einem Annuitätendarlehen oder einem endfälligen Darlehen wählen und erhalten eine einmalige hohe Auszahlung. Es gibt auch einen festen Zinssatz. Bei einem Baukredit als Immobilienrente hingegen handelt es sich um ein endfälliges Darlehen. Das Geld erhalten Sie in Form eines Kreditrahmens oder eines monatlichen Zuschusses zu Ihrer Rente.

Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?

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Ob sich ein Baukredit oder ein endfälliges Darlehen anbieten, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein Annuitätenkredit, also ein Kredit, bei dem Sie unmittelbar damit beginnen, Kreditsumme und Zinsen in festen Raten zu bezahlen, bedeutet eine größere finanzielle Belastung während der Laufzeit. Allerdings kann es sich anbieten, wenn Sie wissen, dass Sie das Darlehen bezahlen können – zum Beispiel, wenn die Auszahlung einer Lebens­versicherung bevorsteht.

Wann ist ein endfälliges Darlehen besser?

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Ein endfälliges Darlehen dagegen hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung während der Laufzeit deutlich niedriger ist, da Sie nur die Zinsen zahlen beziehungsweise diese von der Rente abgezogen werden. Allerdings müssen Sie oder Ihre Erben dann am Ende eine große Summe aufbringen, wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll. Sie haben bei einem Baukredit als Immobilienrente aber auch oft die Option, bereits während der Laufzeit mit der Tilgung anzufangen, wenn Ihre finanziellen Möglichkeiten das zulassen.

Grundschuld behalten oder löschen?

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Wenn Ihre Immobilie abbezahlt ist, können Sie Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Wenn Sie schon wissen, dass Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen wollen, sollten Sie sie behalten, um Notar- und Anwaltskosten zu sparen. Wollen Sie die Immobilie hingegen verkaufen, ist eine Löschung sinnvoll, da die Immobilie damit lastenfrei wird.

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