Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie der Verkauf mit anschließendem Mietvertrag funktioniert und wann das sinnvoll ist.
Inhalt dieser SeiteWas ist ein Immobilienverkauf mit Mietvertrag?
Verkauf mit Rückmiete erklärt
Ein Rückmietverkauf, auch Immobilienverkauf mit Mietvertrag genannt, ist eine spezielle Form der Immobilienverrentung, bei der der Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, aber anschließend als Mieter in der Immobilie wohnen bleibt. Dies geschieht durch einen gleichzeitig abgeschlossenen Mietvertrag, der die Konditionen der weiteren Nutzung regelt. Daher ist ein Rückmietverkauf also eine Option, sein Haus zu verkaufen und gleichzeitig darin wohnen zu bleiben.
Fünf Gründe für einen Rückmietkauf
Das spricht gegen eine Rückvermietung
- Man muss Miete zahlen und es sind Mieterhöhungen möglich.
- Die Immobilie gehört einem nicht länger und man kann nicht mehr so frei über sie verfügen.
- Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und endet mit dem Auszug. Zudem ist es an die Bedingung gebunden, Miete zu zahlen.
- Keine dingliche Absicherung im Grundbuch bedeutet weniger Schutz im Fall einer Insolvenz des Käufers.
- Man profitiert nicht mehr von Wertsteigerungen der Immobilie.
Verkauf mit Mietvertrag: So gehen Sie vor
- Verschaffen Sie sich einen Überblick über verschiedene Modelle der Immobilienverrentung und verschiedene Anbieter des Rückmietverkaufs.
- Finden Sie einen Anbieter und geben Sie diesem die angeforderten Informationen über Sie und Ihre Immobilie, damit er auf dieser Grundlage ein Angebot erstellen kann.
- Der Anbieter lässt die Immobilie bewerten. Hier kann es sich lohnen, auch selbst einen Gutachter zu beauftragen.
- Sie erhalten ein Kaufangebot und können dieses prüfen.
- Wenn das Angebot Sie überzeugt, schließen Sie einen Verkaufsvertrag ab. Dieser wird notariell beurkundet.
- Sie erhalten den Verkaufspreis Ihrer Immobilie und beginnen, Miete zu zahlen.
So läuft ein Rückmietverkauf ab
Für wen ist ein Verkauf mit Mietvertrag sinnvoll und für wen nicht?
Wann ein Rückmietverkauf sinnvoll ist
Für wen eine Rückvermietung weniger sinnvoll ist
Wie läuft ein Verkauf mit Mietvertrag ab?
1. Bewertung der Immobilie
Bevor ein Verkauf stattfinden kann, muss der Marktwert der Immobilie bestimmt werden. Dies geschieht entweder durch einen Sachverständigen, einen Makler oder ein Immobilienunternehmen. Die Bewertung ist entscheidend, da sie die Grundlage für den Verkaufspreis bildet.
Wichtige Faktoren für die Wertermittlung sind etwa die Lage, Größe und Zustand der Immobilie, die marktüblichen Mietpreise in der Region sowie die allgemeine Nachfrage am Immobilienmarkt.
2. Käufer finden
Der nächste Schritt besteht darin, einen geeigneten Käufer zu finden. Dies kann ein privater Investor, eine Immobiliengesellschaft oder eine Bank oder Wohnbaugesellschaft sein. Alternativ kann der Verkauf über einen Makler oder eine spezialisierte Plattform erfolgen.
3. Mietvertrag festlegen
Parallel zum Kaufvertrag wird der Mietvertrag ausgearbeitet, der regelt, unter welchen Bedingungen der Verkäufer als Mieter in der Immobilie wohnen bleibt. Wichtige Vertragsbestandteile sind dabei:
- Mietdauer
- Mietpreis
- Kündigungsschutz
- Mieterhöhungen
- Nebenkostenregelungen
4. Notarielle Beurkundung
Sobald Kaufpreis und Mietvertrag geklärt sind, erfolgt die notarielle Beurkundung des Verkaufs. Hierbei wird sichergestellt, dass alle Rechte und Pflichten der Parteien rechtsverbindlich festgehalten werden. Der Notar prüft den Vertrag auf Rechtssicherheit, wobei beide Parteien im Anschluss sowohl Kauf- als auch Mietvertrag unterschreiben. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt nach Zahlungseingang. Wer sich ein lebenslanges Wohnrecht sichern möchte, sollte dieses im Grundbuch als Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen lassen.
5. Eigentumsübergang und Mietbeginn
Sobald der Kaufpreis gezahlt und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abgeschlossen ist, gehört die Immobilie dem Käufer. Der Verkäufer bleibt jedoch als Mieter im Haus und beginnt mit den monatlichen Mietzahlungen. Der Verkäufer hat weiterhin das Nutzungsrecht an der Immobilie. Es sollte genau geregelt werden, wer für Reparaturen, Nebenkosten und Verwaltungskosten aufkommt. Eventuelle Instandhaltungspflichten gehen je nach Vertrag auf den Käufer über.
Worauf sollte man beim Mietvertrag achten?
Laufzeit des Mietvertrags
Ein unbefristeter Mietvertrag bietet die höchste Sicherheit, da der Verkäufer als Mieter dauerhaft in der Immobilie wohnen bleiben kann. Eine Kündigung durch den neuen Eigentümer ist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich, beispielsweise wenn dieser nachweisen kann, dass er die Immobilie für den Eigenbedarf benötigt.
Ein befristeter Mietvertrag hingegen läuft nach einer vereinbarten Zeit aus, etwa nach 10 oder 20 Jahren. Danach kann der neue Eigentümer entscheiden, ob er den Vertrag verlängert oder das Objekt anderweitig nutzen möchte. Diese Variante kann für Verkäufer riskant sein, da sie langfristig nicht garantiert in der Immobilie wohnen bleiben können.
Wer sich langfristig absichern möchte, sollte darauf achten, dass der Mietvertrag unbefristet oder durch ein Wohnrecht im Grundbuch geschützt ist.
Höhe der Miete
Die Miethöhe sollte realistisch und bezahlbar sein. In den meisten Fällen orientiert sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann aber je nach Verhandlung auch höher oder niedriger ausfallen. Einige Verträge enthalten eine Indexmiete, bei der die Miete regelmäßig an die Inflation angepasst wird. Alternativ kann eine Staffelmiete vereinbart werden, bei der die Mietkosten in festgelegten Schritten steigen. Die Höhe der Miete sollte klar festgelegt werden, um unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden.
Regelungen zu Mieterhöhungen
Da die Miete über viele Jahre hinweg gezahlt wird, sollte vorab festgelegt werden, unter welchen Bedingungen Mieterhöhungen möglich sind. Diese können zum Beispiel einen festen Prozentsatz pro Jahr beinhalten, die Mieterhöhungen begrenzen, oder die Vereinbarung einer Staffel- beziehungsweise Indexmiete. Während diese Regelungen für den Käufer attraktiv sind, können sie für den Verkäufer zu einer zunehmenden finanziellen Belastung werden.
Übernahme der Nebenkosten
Nach dem Verkauf ist der neue Eigentümer für viele Kosten der Immobilie verantwortlich, jedoch nicht für alle. Deshalb sollte im Mietvertrag klar geregelt sein, welche Nebenkosten weiterhin vom Verkäufer als Mieter getragen werden. dies kann beispielsweise beinhalten:
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten für kleinere Reparaturen
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung als Umlage auf den Mietvertrag
- Betriebskosten, etwa regelmäßige Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung
Einbau eines Kündigungsschutzes
Besonders bei einem unbefristeten Mietvertrag ist es wichtig, Klauseln zur Kündigungsbegrenzung aufzunehmen. So vermeiden Sie als ehemaliger Eigentümer und neuer Mieter, dass Sie unerwartet aus der Immobilie ausziehen müssen. Um sich zusätzlich abzusichern, kann ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch bleibt das Wohnrecht auch dann bestehen, wenn die Immobilie später weiterverkauft wird und schützt somit stärker als ein reiner Mietvertrag.
Gibt es wichtige steuerliche Besonderheiten?
Der Immobilienverkauf mit Mietvertrag bringt neben mietrechtlichen auch steuerliche Konsequenzen mit sich, die sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer relevant sind. Besonders die Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer spielen eine entscheidende Rolle.
Wann eine Spekulationssteuer fällig wird
Ob auf den Verkaufsgewinn Steuern gezahlt werden müssen, hängt von der Haltedauer der Immobilie ab:
- Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers war und dieser die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt hat.
- Spekulationssteuer wird fällig, wenn die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird und ein Gewinn entsteht und die Immobilie vermietet war und nicht selbst genutzt wurde.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Beim Immobilienverkauf fällt für den Käufer Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Der Verkäufer hat hier normalerweise keine steuerlichen Pflichten, es sei denn, es gibt eine besondere vertragliche Regelung. Ansonsten zahlt der Käufer in der Regel die Grunderwerbsteuer. Falls der Käufer die Immobilie an eine familienangehörige Person verkauft, können steuerliche Vergünstigungen oder eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer möglich sein.
Kann die Miete steuerlich abgesetzt werden?
Nach dem Verkauf zahlt der Verkäufer eine monatliche Miete an den neuen Eigentümer. Diese Miete ist steuerlich nicht absetzbar, da sie als private Wohnkosten gilt. Der Käufer muss hingegen die Mieteinnahmen in der Regel als Einkommen versteuern.
Alternative Modelle zum Verkauf mit Mietvertrag
Vergleich des Rückmietverkaufs mit anderen Modellen
| Rückmietverkauf | Leibrente | Umkehrhypothek | Teilverkauf | Verkauf mit Wohn-/ Nießbrauchrecht | Klassischer Verkauf | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eigentum bleibt erhalten? | Nein | Nein | Ja | Teilweise | Nein | Nein |
| Wohnrecht gesichert? | Ja | Ja | Ja | Ja | Ja | Nein |
| Monatliche Auszahlung | Nein | Ja | Ja | Nein | Nein | Nein |
| Einmalzahlung | Ja | Ja (wahlweise) | Ja | Ja | Ja | Ja |
| Erbschaft möglich? | Nein | Nein | Ja (nach Rückzahlung) | Teilweise | Nein | Nein |
| Laufende Kosten? | Ja (Miete) | Nein | Ja (Zinsen) | Ja (Nutzungsgebühr) | Nein | Nein |
| Flexibilität | Mittel | Mittel | Mittel | Hoch | Mittel | Hoch |
| Risiko | Mittel | Mittel | Hoch (Zinsen) | Hoch (Kosten) | Mittel | Gering |
Vor- und Nachteile der verschiedenen Modelle
Alternativen zum Verkauf mit Mietvertrag im Detail
Leibrente
Anstatt einer Einmalzahlung erhält der Verkäufer bei einer Leibrente eine lebenslange monatliche Rente, die ihm finanzielle Sicherheit bietet. Zudem bleibt ihm ein lebenslanges Wohnrecht, das vertraglich oder durch einen Grundbucheintrag abgesichert wird. Besonders für Senioren, die eine zusätzliche Einkommensquelle benötigen und keine hohen Mietkosten zahlen möchten, ist die Leibrente eine gute Lösung. Allerdings fällt die Gesamtauszahlung meist niedriger aus als beim direkten Verkauf, da der Käufer das Wohnrecht mit einberechnet.
Umkehrhypothek
Statt eines Verkaufs wird bei der Umkehrhypothek ein Darlehen aufgenommen, wobei die Immobilie als Sicherheit dient und der Eigentümer eine Auszahlung der Bank erhält. Der große Vorteil: Der Eigentümer bleibt weiterhin Besitzer und muss das Darlehen zu Lebzeiten nicht zurückzahlen. Erst nach dem Tod oder dem Verkauf der Immobilie wird das Darlehen durch den Verkaufserlös beglichen. Allerdings können Zinsen und Gebühren dazu führen, dass der Schuldenbetrag mit der Zeit stark wächst, was die Erben finanziell belasten kann.
Verkauf mit Nießbrauch- oder Wohnrecht
Beim Verkauf mit Wohn- oder Nießbrauchrecht wird die Immobilie verkauft, aber der Verkäufer behält das lebenslange Recht, sie entweder selbst zu nutzen oder zu vermieten. Dieses Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird zudem in das Grundbuch eingetragen. Dies macht den Nießbrauch besonders attraktiv für Eigentümer, die noch langfristig planen oder später in eine Pflegeeinrichtung umziehen möchten. Allerdings wird der Verkaufspreis durch das Nießbrauchrecht reduziert, da der Käufer erst nach dem Tod oder dem Auszug des Verkäufers vollständig über die Immobilie verfügen kann.
Gesamtverkauf der Immobilie
Im Gegensatz zu den anderen Alternativen gibt es hier keine Mietverpflichtungen, keine Nutzungsgebühren und keine finanziellen Einschränkungen. Die volle Auszahlung des Kaufpreises gibt dem Verkäufer maximale finanzielle Flexibilität, beispielsweise für einen Umzug in eine barrierefreie Wohnung oder eine andere Investition. Allerdings bedeutet dies auch, dass der Eigentümer ausziehen muss und die Immobilie nicht mehr nutzen kann.
Teilverkauf der Immobilie
Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen prozentualen Anteil seiner Immobilie, beispielsweise 50 Prozent. Dadurch erhält er eine hohe Einmalzahlung, bleibt aber weiterhin Miteigentümer und darf in der Immobilie wohnen bleiben. Allerdings muss der Verkäufer für den verkauften Anteil eine monatliche Nutzungsgebühr zahlen, was langfristig teuer werden kann. Der Vorteil dieses Modells liegt in der Flexibilität, da der Verkäufer den Anteil später zurückkaufen oder die restliche Immobilie verkaufen kann. Besonders für Eigentümer, die Kapital benötigen, aber nicht die gesamte Immobilie abgeben möchten, kann der Teilverkauf eine passende Lösung sein.
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Die häufigsten Fragen zum Thema Verkauf mit Mietvertrag
Was bedeutet Verkauf mit Rückmietung?
Bei einem Verkauf mit Rückmietung verkaufen Sie Ihre Immobilie, bleiben jedoch als Mieter darin wohnen. Der Unterschied zu einem normalen Mietverhältnis ist, dass der neue Besitzer der Immobilie Ihnen nicht ordentlich kündigen kann.
Was ist eine Rückmiete?
Rückmiete beschreibt, dass Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie mit den Rechten und Pflichten eines Mieters in Ihrer Immobilie bleiben und Miete zahlen.
Welche Gebäude kann man verkaufen?
Ein Rückmietverkauf (auch manchmal Sale-and-Lease-Back genannt) ist für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser möglich. Typisch ist auch ein Rückmietverkauf von Gewerbeimmobilien, weil Unternehmen auf diese Weise ihre Liquidität verbessern wollen.
Wann spricht man von Leasing statt Miete?
Wichtig in diesem Zusammenhang ist der Unterschied zwischen Miete und Leasing. Wurde Leasing vereinbart, wie es bei Gewerbeimmobilien häufiger der Fall ist, trägt der Leasingnehmer mehr Verantwortung für die Instandhaltung. Mit Leasing geht auch oft eine Kaufoption einher, die es bei einem Mietvertrag nicht gibt.
Wer kauft Immobilien mit Rückmiete?
Potenzielle Käufer sind private Käufer ebenso wie institutionelle Investoren. Käufer nutzen das Haus entweder als Kapitalanlage oder aber warten darauf, dass es später für sie selbst oder einen Angehörigen zur Verfügung steht. Für die Vermittlung eines entsprechenden Geschäfts können Sie sich an einen Immobilienmakler wenden oder bei einem auf Rückmietverkauf spezialisierten Unternehmen ein Angebot anfragen. Ein Verkauf mit Rückmiete kann auch eine Möglichkeit darstellen, Wohneigentum innerhalb der Familie weiterzugeben.
Kann man die Immobilie zurückkaufen?
Einige Verträge bieten eine Rückkaufoption, mit der der ursprüngliche Eigentümer seine Immobilie später wieder zurückkaufen kann. In der Regel wird bereits im Vertrag festgelegt, zu welchem Preis die Immobilie zurückgekauft werden kann. Oft wird dabei ein fester Prozentsatz als Wertsteigerung berücksichtigt. Wichtig ist, dass diese Klausel für beide Seiten klar und transparent formuliert ist.
Wann ist eine Kündigung des Mietvertrags möglich?
Eine Kündigung durch den Mieter ist ganz normal möglich, der Vermieter hingegen kann keine ordentliche Kündigung aussprechen. Das Wohnrecht des Verkäufers wird notariell beglaubigt, aber steht in der Regel nicht an erster Stelle im Grundbuch. Ist der Vertrag entsprechend formuliert, ändert sich durch einen Verkauf der Immobilie nur der Vermieter und Ansprechpartner. Eine Zwangsversteigerung infolge der Insolvenz des neuen Eigentümers kann hingegen Ihr Wohnrecht gefährden.
Eine Kündigung durch den Käufer ist in der Regel nur dann möglich, wenn Eigenbedarf nachgewiesen wird oder wenn der Vertrag befristet war und die Laufzeit endet. Um sich langfristig abzusichern, kann ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden.
Was passiert, wenn der neue Eigentümer die Immobilie weiterverkauft?
Wenn der Käufer die Immobilie verkauft, geht der Mietvertrag normalerweise auf den neuen Eigentümer über. Ist der Mietvertrag unbefristet oder im Grundbuch abgesichert, kann der neue Eigentümer den Vertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Um sicherzugehen, sollte der Mietvertrag rechtlich geprüft und gut abgesichert sein.
Was passiert, wenn ich meine Miete nicht mehr zahlen kann?
Wie bei jedem Mietverhältnis kann es im schlimmsten Fall zu einer Kündigung und Räumung kommen. Deshalb ist es wichtig, dass die Miete dauerhaft finanzierbar bleibt.
Wie kann ich mich am besten absichern?
Ein unbefristeter Mietvertrag, eine Begrenzung von Mieterhöhungen und ein Eintrag ins Grundbuch (Wohnrecht oder Nießbrauch) bieten die beste Absicherung. Eine rechtliche Prüfung des Vertrags durch einen Fachanwalt wird dringend empfohlen, um langfristige Risiken zu vermeiden.
Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen:
- Der auf dieser Seite erklärte Verkauf mit Rückmiete
- Verkauf mit unentgeltlichem Wohnrecht oder Nießbrauch
- Verkauf der Immobilie gegen eine Leibrente
- Teilverkauf der Immobilie
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