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Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie ein privater Immobilien-Teilverkauf funktioniert, wie viel Geld man dabei erhält und für wen das sinnvoll ist.
Inhalt dieser Seite
Was ist ein Haus- bzw. Immobilien-Teilverkauf?
Immobilien-Teilverkauf einfach erklärt
Ein Immobilien-Teilverkauf bedeutet, dass Sie einen Teil Ihres Hauses oder Eigentumswohnung – in der Regel maximal die Hälfte – verkaufen und dafür den entsprechenden Verkehrswert als Auszahlung erhalten. Dies bedeutet für Sie: Sie gewinnen finanzielle Mittel aus Ihrer eigenen Immobilie, ohne die Sicherheit eines Eigenheims aufgeben zu müssen. Dank des im Grundbuch eingetragenen und insolvenzfesten Nießbrauchrecht bleiben Sie weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer und können Ihr Heim weiterhin bewohnen oder es anderweitig nutzen, etwa vermieten.
Im Gegensatz zu einem vollständigen Verkauf gibt Ihnen der Teilverkauf die Möglichkeit, von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren. Zudem haben Sie (oder Ihre Erben) die Option, den verkauften Anteil später zurückzukaufen oder die Immobilie bei einem Gesamtverkauf gemeinsam mit dem Teilkäufer zu veräußern.
Das sind die Voraussetzungen
Ist es sinnvoll, sein Haus teilweise zu verkaufen?
Darum ist der Immobilien-Teilverkauf eine aktuell relevante Option
Viele Menschen im Alter möchten auf ihr Immobilienvermögen zurückgreifen, ohne ihr Zuhause aufzugeben. Klassische Kreditmodelle sind für Senioren oft schwer zugänglich, da Banken häufig Bonitäts- und Altersgrenzen setzen. Der Teilverkauf bietet hier eine Alternative, die weder ein regelmäßiges Einkommen noch eine bestimmte Altersgrenze voraussetzt. Dadurch hat sich der Immobilien-Teilverkauf in den letzten Jahren in Deutschland erfolgreich etabliert. Denn oftmals ist die Immobilie nicht mehr nur eine stabile Wertanlage, sondern hat für die Besitzer auch einen hohen emotionalen Wert. Viele entscheiden sich daher bewusst gegen einen Gesamtverkauf.
Für wen eignet sich der Immobilien-Teilverkauf?
Nicht jeder Immobilienbesitzer profitiert gleichermaßen von einem Teilverkauf. Besonders geeignet ist dieses Modell für Personen, die kurzfristig Kapital benötigen, aber ihre Immobilie nicht vollständig aufgeben möchten:
Vorteile: Sechs Gründe für einen privaten Teilverkauf
Nachteile: Diese Kritikpunkte und Risiken sprechen dagegen
Benötigen Sie noch mehr Entscheidungshilfe? Dann lesen Sie hier gern weiter:
So läuft ein Teilverkauf ab
Ablauf: So funktioniert der Prozess
Im Folgenden lesen Sie in Kurzform, wie der gesamte Prozess des Immobilien-Teilverkaufs über uns und unseren Kooperationspartner abläuft. Für weitere Informationen lesen Sie unsere separate Seite, wie eine Beratung zum Teilverkauf genau abläuft.
1. Persönliche Beratung und erstes Angebot
Sie füllen das kostenfreie und unverbindliche Online-Formular auf dieser Seite aus. Im Anschluss wird sich ein Experte für den Teilverkauf unseres Kooperationspartners bei Ihnen melden und Sie individuell zu Ihrem Fall beraten und all Ihre offenen Fragen beantworten.
2. Immobilienbewertung und Wunschauszahlung
Mithilfe eines zertifizierten und unabhängigen Gutachter wird der aktuelle Wert Ihrer Immobilie bewertet. Auf Grundlage dieses Gutachtens können Sie noch einmal entscheiden, welchen Anteil Ihrer Immobilie Sie wirklich verkaufen möchten.
3. Vertragserstellung und Grundbucheintragung
Nach Erstellung und Prüfung des Vertrages wird dieser final zwischen den beteiligten Parteien geschlossen und notariell beurkundet. Im Anschluss wird der Teilverkauf sowie Ihr insolvenzfestes Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.
4. Auszahlung der Verkaufssumme
Die vereinbarte Verkaufssumme aus Ihrem verkauften Anteil wird Ihnen auf Ihr Konto ausgezahlt.
5. Zahlung der Nutzungsgebühr
Für diesen verkauften Anteil Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses beginnen Sie nun, eine monatliche Nutzungsgebühr an den Anbieter zu zahlen, ähnlich einer monatlichen Miete.
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Kosten und Gewinne beim Immobilien-Teilverkauf
Die Kosten eines Teilverkaufs setzen sich aus mehreren Faktoren zusammen. Neben der einmaligen Auszahlung gibt es fortlaufende Gebühren sowie potenzielle Zusatzkosten, die je nach Anbieter unterschiedlich ausfallen können.
Welche Kosten entstehen bei einem Teilverkauf?
Rechenbeispiel: Kosten bei Teilverkauf
| Geschätzter Wert der Immobilie | 500.000 € |
| Verkaufter Anteil | 40 % |
| Ihre Auszahlung | 200.000 € |
| Monatliche Nutzungsgebühr (4,95 % p. a.) | 825 € |
Ihre Immobilie wird auf einen Gesamtwert von 500.000 Euro bewertet. Sie entscheiden sich dazu, zu 60 Prozent Eigentümer zu bleiben und dem Anbieter 40 Prozent Ihrer Immobilie zu verkaufen. Dann erhalten Sie eine erste Auszahlung in Höhe von 200.000 Euro und beginnen, eine monatliche Nutzungsgebühr von 825 Euro zu zahlen.
Rechenbeispiel: Kosten bei Gesamtverkauf nach 10 Jahren
| Wert Ihrer Immobilien in 10 Jahren | 640.042 € |
| Ihr Anteil am Verkaufserlös (60 %) | 384.025 € |
| Abwicklungsvergütung | -35.202 € |
| Ihre Auszahlung | 348.823 € |
Für den Wert Ihrer Immobilie in zehn Jahren wird ein Wertzuwachs von 2,5 Prozent pro Jahr angenommen. Ihr Anteil am Verkaufserlös ist der Anteil, den Sie beim Teilverkauf nicht abgegeben haben. Auf diesen Anteil wird die gesamte Verkaufssumme heruntergerechnet, der andere Teil geht an den Teilverkauf-Anbieter. Sie zahlen außerdem eine Abwicklungsvergütung in Höhe von 5,5 Prozent, inklusive einer Maklerprovision. Ihre zweite Auszahlung beträgt damit 348.823 Euro. Für den späteren Gesamtverkauf wird ein neues Gutachten durchgeführt, um den konkreten Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Rechenbeispiel: Ihre Gesamtbilanz
| Erste Auszahlung bei Teilverkauf | 200.000 € |
| Zweite Auszahlung bei Gesamtverkauf | 348.823 € |
| Gezahlte Nutzungsgebühr | -99.000 € |
| Ihr Gesamterlös | 449.823 € |
Die erste Auszahlung von 200.000 Euro haben Sie zum Zeitpunkt des Teilverkaufs erhalten. Zehn Jahre lang haben Sie weiterhin in Ihrem Heim gewohnt und dafür eine monatliche Nutzungsgebühr gezahlt, die summiert 99.000 Euro betrug. Nach zehn Jahren und einem entsprechenden Wertzuwachs haben Sie die gesamte Immobilie mithilfe des Teilverkauf-Anbieters verkauft und dabei für Ihren verbliebenen Hausanteil eine zweite Auszahlung von 348.823 Euro erhalten. Abzüglich der Nutzungsentgelte über die Zeit (etwaige Verkaufsgebühren sind bereits in der zweiten Auszahlung verrechnet), ergibt sich ein Gesamterlös von 449.823 Euro.
Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf für Sie?
In Kooperation mit Engel & Völkers LiquidHome
Rückkauf und Gesamtverkauf: Welche Möglichkeiten gibt es?
Rückkauf des verkauften Anteils
Ein Rückkauf des verkauften Immobilienanteils ist grundsätzlich und zu jeder Zeit möglich. Die Bedingungen, etwa Zeitpunkt und Höhe der Gebühren, können sich unter den Anbietern des Teilverkaufs unterschieden. Daher ist es wichtig, dass Sie sich vor Vertragsschließung über die konkreten Rückkaufoptionen informieren.
Wann kommt ein Rückkauf infrage?
- Wenn sich die finanzielle Situation verbessert und der Eigentümer den vollen Besitz seiner Immobilie wiedererlangen möchte.
- Wenn Erben den verkauften Anteil zurückkaufen möchten, um die Immobilie vollständig in Familienbesitz zu halten.
- Wenn sich herausstellt, dass die monatliche Nutzungsgebühr auf lange Sicht zu teuer ist und ein Rückkauf finanziell vorteilhafter wäre.
Der Rückkauf erfolgt in der Regel zum aktuellen Marktwert der Immobilie, nicht zum ursprünglichen Verkaufspreis. Falls die Immobilie seit dem Teilverkauf an Wert gewonnen hat, kann der Rückkauf deutlich teurer werden.
Wie funktioniert ein Gesamtverkauf einer teilverkauften Immobilie?
Falls sich der Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt entscheidet, die Immobilie vollständig zu verkaufen, geschieht dies in Zusammenarbeit mit dem Teilkäufer. Der Gesamtverkauf muss in den meisten Fällen gemeinsam abgestimmt werden, wird dafür aber auch vom Teilkäufer abgewickelt. Allerdings wird dafür häufig eine Abwicklungsgebühr fällig.
Ablauf eines Gesamtverkaufs
- Gemeinsame Entscheidung zum Gesamtverkauf von Immobilien-Eigentümer und Teilkäufer
- Erneute Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter und Ermittlung des aktuellen Marktwertes
- Vermarktung und Verkauf auf dem freien Markt, auf Wunsch durch einen Immobilienmakler
- Aufteilung des Verkaufserlöses entsprechend den Eigentumsanteilen unter dem Immobilien-Verkäufer und Teilkäufer
Ein solcher Gesamtverkauf kann sinnvoll sein, wenn der Eigentümer aus Altersgründen oder aufgrund eines Umzugs die Immobilie nicht mehr benötigt. Ein Grund kann jedoch auch sein, dass die Immobilie an Wert gewonnen hat und sich ein Verkauf finanziell besonders lohnt.
Immobilien-Teilverkauf im Test
Ausschnitt der aktuellen Testsieger (2025)
| Anbieter | Telefonischer Service | Online-Service | Service per E‑Mail | Gesamtergebnis | |
|---|---|---|---|---|---|
| … | … | … | … | … | … |
 | Engel & Völkers LiquidHome | Gut | Gut | Gut | Gut |
 | Realwertpartner Immobilien | Gut | Befriedigend | Gut | Gut |
 | Wertfaktor | Befriedigend | Gut | Befriedigend | Gut |
| … | … | … | … | … | … |
Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger des Immobilien-Teilverkaufs finden Sie hier:
Alle Immobilien-Teilverkäufer im Test (2025)
Engel & Völkers LiquidHome belegte in der Gesamtbewertung den zweiten Platz. Wie die Konditionen für einen Immobilien-Teilverkauf bei diesem Anbieter für Sie aussehen, können Sie mit mit dem Online-Formular auf dieser Seite herausfinden.
Entscheidungshilfe: Dann ist der Immobilien-Teilverkauf die richtige Lösung
Wichtige Fragen für Ihre Entscheidung
Dann ist ein Immobilien-Teilverkauf die richtige Wahl für Sie
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So sehen die Konditionen bei unserem Partner aus
Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome erwarten Sie folgende Bedingungen:
| Verkaufbarer Anteil der Immobilie | maximal 50 %, aber mindestens 100.000 € Auszahlungssumme |
| Nießbrauchrecht | lebenslanges Nießbrauchrecht für Verkäufer über 60, mindestens 20 Jahre Nießbrauchrecht für jüngere Verkäufer |
| Absicherung des Nießbrauchrechts | Eintragung an zweiter Stelle im Grundbuch und Sicherheitszweckerklärung |
| Nutzungsgebühr | jährlich 4,95 % der Auszahlungssumme, für 10 Jahre fixiert, dann regelmäßige Anpassung an den 10-Jahres-SWAP |
| Mindestverkaufswert | 114 – 117 % |
| Abwicklungsvergütung für Gesamtverkauf | 5,5 % (3 % bei Rückkauf durch den Besitzer oder dessen Erben), die Maklergebühr ist bereits enthalten |
| Maklergebühren bei Gesamtverkauf | bereits inklusive |
| Instandhaltungs- und Modernisierungskosten | Der Verkäufer trägt alle entsprechenden Kosten, profitiert aber allein von Wertsteigerungen durch von ihm durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Man kann sich auch dafür entscheiden, dass sich das Unternehmen im Austausch gegen ein höheres Nutzungsentgelt finanziell an außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen und außerordentlichen öffentlichen Lasten beteiligt. |
| Erfahrung | Immobilien-Teilverkauf seit 2020, hat bereits zahlreiche Immobilienanteile gekauft |
Die häufigsten Fragen zum Immobilien-Teilverkauf
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf?
Das Nutzungsentgelt oder die Nutzungsgebühr, die Sie bei einem Haus-Teilverkauf zahlen, entspricht in der Regel pro Jahr einem bestimmten Prozentsatz der Summe, die Sie sich im Austausch gegen einen Anteil Ihres Immobilienbesitzes haben auszahlen lassen. Wenn Sie das dann noch einmal durch zwölf dividieren, haben Sie die monatlichen Kosten. Beachten Sie jedoch, dass Sie anders als bei einem Mietverhältnis auch für die gesamte Instandhaltung Ihrer Immobilie zahlen.
Für wen lohnt sich ein Immobilien-Teilverkauf?
Ein privater Immobilien-Teilverkauf lohnt sich, wenn man auf das in der Immobilie gebundene Vermögen zurückgreifen möchte und ein Kredit mit der Immobilie als Sicherheit nicht oder nur mit sehr hohen Zinsen möglich ist. Er ist eine Alternative zum vollständigen Verkauf der Immobilie, bei der man diese verlassen müsste, und anderen Modellen der Immobilienverrentung, bei denen die Immobilie vollständig ins Eigentum einer anderen Person übergeht. Ob sich ein Immobilienteilverkauf für Sie lohnt, hängt von Ihrer Situation und den Alternativen, die Ihnen offenstehen, ab.
Ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll für mich?
Der Teilverkauf einer privaten Immobilie ist nicht immer die kostengünstigste Methode, um Wohneigentum in verfügbares Vermögen zu verwandeln und geht mit einigen Unwägbarkeiten für die Zukunft einher. Er erlaubt es Ihnen jedoch, teilweise Eigentümer Ihrer Immobilie zu bleiben und relativ frei über deren Gestaltung und Verwendung zu entscheiden. Gerade für Menschen, die noch zu jung für andere Modelle der Immobilienverrentung sind und die nicht auf einen Kredit zu guten Bedingungen zurückgreifen können, ist es eine mögliche Option, um ohne große Veränderungen im Alltag Liquidität aus der eigenen Immobilie zu gewinnen. Nutzen Sie gern unseren Online-Rechner zum Immobilien-Teilverkauf, um herauszufinden, was Sie für Ihre Immobilie erhalten würden und wie hoch Ihr Nutzungsentgelt bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome wäre.
Wie geht der Teilverkauf eines Hauses?
Bei einem Teilverkauf einer privaten Immobilie verkauft man einen Anteil eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, kann diese jedoch weiterhin komplett nutzen. In der Regel verkauft man den Anteil einem auf Immobilien-Teilverkauf spezialisierten Unternehmen. Dieses erstellt auf der Grundlage eines aktuellen Gutachtens ein Angebot. Ist der Verkäufer damit zufrieden, wird der Verkauf von bis zu 50 Prozent des Hauses von einem Notar beurkundet.
Der Verkäufer erhält eine Summe, die dem entsprechenden Anteil am Verkehrswert des Hauses entspricht und zahlt von jetzt an eine monatliche Nutzungsgebühr an das Unternehmen. Diese stellt das Entgelt dafür dar, dass er weiterhin 100 Prozent seines Hauses nutzen kann, obwohl es ihm nur noch anteilig gehört. Er kann entscheiden, ob und wann die Immobilie verkauft wird und wird anteilig an der Verkaufssumme beteiligt. Auch ein Rückkauf des verkauften Anteils zu dessen Verkehrswert ist möglich.
Welche Nachteile gibt es bei einem Teilverkauf?
Ein Teilverkauf hat gegenüber Modellen wie einer Leibrente oder einer Rückvermietung den Nachteil, dass der Besitzer der Immobilie ein Nutzungsentgelt für die Nutzung der kompletten Immobilie zahlt und auch weiterhin für ihre Instandhaltung verantwortlich ist. Auch fällt für den Verkauf der Immobilie oft noch einmal eine Gebühr an. Dem Vorteil, dass man weiterhin an Wertsteigerungen der Immobilie beteiligt wird, steht das Risiko eines Wertverlusts gegenüber. Gerade steigende Zinsen können sich nachteilig auswirken, weil durch diese oft das Nutzungsentgelt steigt, aber die Preisentwicklung von Immobilien gehemmt wird, sodass Sie weniger Gewinn beim späteren Verkauf Ihres Anteils machen können.
Wie gut ist ein Teilverkauf?
Ein Immobilien-Teilverkauf bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie an eine größere Geldsumme kommen, und ihre vertraute Immobilie entweder weiterhin bewohnen oder anderweitig für sich nutzen können. Viele wichtige Entscheidungen über die Immobilie liegen weiterhin bei Ihnen. Ob es sich jedoch um die optimale Form der Immobilienverrentung handelt, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.
Kann man ein halbes Haus verkaufen?
Es ist möglich, ein Haus lediglich zu einem Anteil zu besitzen oder einen Anteil an einem Haus zu verkaufen, auch wenn dies einige Herausforderungen verursachen kann, weil die Eigentümer wichtige Entscheidungen gemeinsam treffen müssen. Eine Variante des anteiligen Immobilienverkaufs ist der private Teilverkauf, bei dem Privatpersonen einem Unternehmen einen Anteil an ihrer Immobilie verkaufen, aber gegen eine Nutzungsgebühr weiterhin die gesamte Immobilie nutzen und weiterhin frei über den Zeitpunkt des Verkaufs oder eine Vermietung entscheiden können. Auf diese Weise kann man bis zu 50 Prozent des eigenen Hauses verkaufen.
Für welche Immobilientypen ist ein Teilverkauf möglich?
Klassischerweise richtet sich ein Teilverkauf an die Eigentümer von vollständig oder größtenteils abbezahlten Wohnimmobilien, etwa Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Er kommt jedoch für mehrere Immobilientypen infrage. Je nach Anbieter können auch Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke teilverkauft werden.
Wer zahlt für den Notar und weitere Kosten?
Der Anbieter sollte die Kosten des Gutachtens über den Verkehrswert auch dann übernehmen, wenn sich der potenzielle Verkäufer doch gegen einen Teilverkauf entscheidet. Entscheidet sich der Besitzer für einen Teilverkauf, fallen weitere Kosten an: Die Kosten für einen Notar und Änderungen beim Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer. Diese übernimmt meist der Investor, besteht aber auch in den meisten Fällen darauf, diese Kosten beim Verkauf der Immobilie zurückzubekommen.
Was bedeutet Nießbrauchrecht?
Auch nachdem Sie Ihre Immobilie zum Teil verkauft haben, sind Sie wirtschaftlicher Eigentümer Ihrer Immobilie. Sie haben ein Nießbrauchrecht. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie sowohl bewohnen als auch wirtschaftlich nutzen können, indem Sie sie zum Beispiel vermieten. Mit dem Teilkauf-Anbieter abstimmen müssen Sie sich, wenn Sie große Änderungen an der Immobilie vornehmen wollen, die auch eine Baugenehmigung erfordern.
Teilverkauf an privat – geht das?
Ein Teilverkauf von einem Haus oder einer Eigentumswohnung ist nicht nur zwischen einem Immobilienbesitzer und einem spezialisierten Anbieter möglich. Man kann seine Immobilie auch anteilig an eine Privatperson verkaufen, beispielsweise an die eigenen Kinder. Auch wenn grundsätzlich auch Privatpersonen Teileigentümer von Immobilien werden können, kann es allerdings schwierig werden, außerhalb des eigenen näheren Umfelds Kaufinteressierte zu finden.
Wie findet man einen seriösen Anbieter?
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