Immobilien-Teilverkauf: Lösung bei einer Scheidung?

Option 1:
Ein Partner übernimmt die Immobilie

Wenn einer der beiden Ex-Partner die Immobilie behalten möchte, kann er den anderen auszahlen. Das bedeutet, dass der verbleibende Partner den Anteil des anderen erwirbt und alleiniger Eigentümer wird. Damit bleibt die Immobilie im Besitz eines Partners und es gibt eine klare Trennung der finanziellen Verhältnisse. Jedoch benötigt der verbleibende Partner oft eine hohe Geldsumme, um den anderen auszuzahlen und muss dafür gegebenenfalls eine Neufinanzierung oder einen neuen Kredit beantragen.

Diese Option ist nur dann realistisch, wenn der übernehmende Partner über ausreichend Kapital oder eine hohe Kreditwürdigkeit verfügt.

Option 2:
Kompletter Verkauf der Immobilie

Wenn keiner der beiden Ex-Partner in der Immobilie bleiben möchte oder eine Auszahlung nicht möglich ist, kann die Immobilie komplett verkauft werden. Der Erlös wird anschließend gemäß den vereinbarten Eigentumsanteilen aufgeteilt. Dabei erhält jeder Partner seinen finanziellen Anteil direkt ausgezahlt, es gibt keine laufenden Kosten oder Ver­pflichten mehr und es wird ein sauberer Schlussstrich gezogen.

Abhängig von der Marktsituation kann sich der Verkauf jedoch lange hinziehen. Falls sich die Ex-Partner nicht einig sind, kann es zu Streitigkeiten über den Verkaufspreis oder die Aufteilung des Erlöses kommen. Eherechtsstreitigkeiten gehören zu den teuersten Rechtsverfahren. Eine Kostenübernahme ist eventuell durch eine Ehe­rechtsschutz­versicherung möglich, die jedoch weit im Voraus abgeschlossen werden muss.

Ein vollständiger Verkauf ist häufig die einfachste Lösung, wenn beide Parteien möglichst schnell eine saubere Trennung der Finanzen anstreben.

Option 3:
Immobilien-Teilverkauf

Eine interessante Alternative ist der Immobilien-Teilverkauf, bei dem ein Anteil der Immobilie an einen Teilverkaufsanbieter verkauft wird. Dadurch erhält ein Ex-Partner sofort Kapital, während der andere weiterhin in der Immobilie wohnen oder den restlichen Anteil verwalten kann. Die Summe des verkauften Anteils ist sofort verfügbar, wodurch der ausziehende Ex-Partner direkt ausgezahlt werden kann. Außerdem wird so der komplette Verlust der Immobilie vermieden. Ein späterer Gesamtverkauf oder Rückkauf des verkauften Anteils ist möglich.

Jedoch muss der Partner, der in der Immobilie bleibt, eine monatliche Nutzungsgebühr zahlen. Die Entscheidung über einen späteren Gesamtverkauf muss mit dem Teilverkaufsanbieter abgestimmt werden. Zudem ist nicht jede Immobilie für einen Teilverkauf geeignet (Mindestwert 200.000 Euro).

Ein Teilverkauf kann sich lohnen, wenn ein Partner auszahlen möchte, aber nicht genügend Kapital oder Kreditwürdigkeit für eine vollständige Übernahme hat. Mehr zum Immobilien-Teilverkauf bei Scheidung in den folgenden Kapiteln.

Option 4:
Teilungsversteigerung

Falls sich die Ex-Partner nicht einigen können und keiner freiwillig verkaufen oder auszahlen möchte, bleibt als letzte Möglichkeit eine Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie gerichtlich zwangsversteigert, um den Erlös aufzuteilen. Dabei wird der Verkauf durch ein Gericht geregelt. Es kommt jedoch zu einem hohen Wertverlust, da Immobilien bei Zwangsversteigerungen oft unter Marktwert verkauft werden. Zudem sind die Verfahrenskosten recht hoch, die den erzielten Verkaufserlös schmälern.

Diese Option ist meist nur der letzte Ausweg, wenn keine andere Einigung möglich ist.

Wann ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

• Wenn ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben möchte, aber nicht die finanziellen Mittel hat
• Wenn ein schneller Kapitalzugang benötigt wird
• Wenn ein vollständiger Verkauf (noch) nicht gewünscht ist
• Wenn eine Teilungsversteigerung vermieden werden soll
• Wenn ein Partner sich zurückziehen, aber dennoch vom Wertzuwachs profitieren möchte

So läuft ein Teilverkauf für gemeinsame Immobilien bei einer Scheidung ab

1. Einigung zwischen den Ex-Partnern

Bevor ein Teilverkauf stattfinden kann, müssen sich beide Eigentümer einig sein. Da die Immobilie in der Regel beiden gehört, kann keiner allein über den Verkauf eines Anteils entscheiden. Falls einer der Partner nicht zustimmt, kann der Teilverkauf nicht durchgeführt werden.

In dieser Phase ist es wichtig, eine klare Vereinbarung darüber zu treffen, welcher Anteil verkauft wird, wie der Erlös aufgeteilt wird und wer die Immobilie weiter nutzen wird. Falls es Schwierigkeiten bei der Einigung gibt, kann eine anwaltliche Beratung oder eine Mediation hilfreich sein.

2. Ermittlung des Immobilienwerts

Die Wertermittlung ist entscheidend, da sie bestimmt, welchen Betrag der verkaufende Partner für seinen Anteil erhält. Die Wertermittlung wird in der Regel durch ein unabhängiges Gutachten durchgeführt, das von einem Teilverkaufsanbieter oder einem unabhängigen Sachverständigen beauftragt wird. Wichtige Faktoren bei der Bewertung sind:

• Lage und Größe der Immobilie
• Zustand und Modernisierungsbedarf
• Marktwert vergleichbarer Immobilien in der Region
• Nachfrage und Marktentwicklung

Je höher der ermittelte Wert der Immobilie, desto höher fällt die Auszahlung für den verkauften Anteil aus.

3. Auswahl des Teilverkauf-Anbieters

Nachdem der Wert der Immobilie feststeht, muss ein geeigneter Teilverkauf-Anbieter gewählt werden. Es gibt verschiedene Anbieter auf dem Markt, die unterschiedliche Konditionen, Gebühren und Vertragsbedingungen haben. Wichtige Kriterien bei der Auswahl sind:

• Höhe der monatlichen Nutzungsgebühr für den verbleibenden Eigentümer
• Möglichkeit eines späteren Rückkaufs des verkauften Anteils
• Vertragslaufzeiten und Bedingungen für einen Gesamtverkauf
• Zusatzkosten wie Abwicklungsgebühren oder Nebenkostenpauschalen

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4. Notarielle Beurkundung und Auszahlung des Verkaufserlöses

Sobald ein Teilverkauf-Anbieter ausgewählt wurde und das Angebot ansprechend ist, wird der Vertrag notariell beurkundet. Dies ist notwendig, da es sich um eine Änderung im Grundbuch handelt. Der Notar stellt sicher, dass alle Vertragsbedingungen rechtlich abgesichert sind und die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden.

Nach der Beurkundung wird der Verkaufserlös ausgezahlt. Dieser kann direkt zur Auszahlung des Ex-Partners genutzt werden, falls dies zuvor vereinbart wurde.

5. Fortlaufende Nutzung der Immobilie

Nach dem Teilverkauf bleibt der Ex-Partner, der die Immobilie weiter nutzt, Haupteigentümer des verbleibenden Anteils. Allerdings wird für den verkauften Anteil eine monatliche Nutzungsgebühr an den Teilverkaufsanbieter gezahlt. Der verbleibende Eigentümer hat weiterhin volle Entscheidungsfreiheit über seinen Anteil und kann:

• Die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten (je nach Vertragsbedingungen).
• Den restlichen Anteil später verkaufen oder vererben.
• Den verkauften Anteil zu einem späteren Zeitpunkt zurückkaufen (sofern im Vertrag vorgesehen).

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Das sind Ihre Vorteile

• Schnelle Liquidität ohne vollständigen Verkauf
  Ein Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es, einen Teil der Immobilie zu veräußern und sofort Kapital zu erhalten. Das ist besonders vorteilhaft, wenn nach der Scheidung finanzielle Verpflichtungen bestehen oder ein Ex-Partner ausgezahlt werden muss. Da die Immobilie nicht vollständig verkauft wird, bleibt ein Teil des Eigentums erhalten, während gleichzeitig finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.
• Weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben
  Anders als beim vollständigen Verkauf kann der in der Immobilie verbleibende Partner weiterhin dort wohnen. Durch das Nießbrauchrecht wird das Wohnrecht gesichert, sodass der bisherige Lebensstandard trotz der Scheidung aufrechterhalten werden kann. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn Kinder involviert sind oder eine emotionale Bindung an die Immobilie besteht.
• Flexibilität für spätere Entscheidungen
  Ein Teilverkauf bedeutet nicht, dass die Immobilie dauerhaft geteilt bleibt. Der verbleibende Partner kann sich später entscheiden, den verkauften Anteil zurückzukaufen oder gemeinsam mit dem Teilkäufer die gesamte Immobilie zu veräußern. Diese Flexibilität ermöglicht es, nicht sofort eine endgültige Entscheidung treffen zu müssen, sondern je nach zukünftiger Situation weiterzudenken.
• Vermeidung einer Teilungsversteigerung
  Falls sich die Ex-Partner nicht über den Verbleib der Immobilie einigen können, droht eine Teilungsversteigerung, die oft mit erheblichen finanziellen Nachteilen verbunden ist. Durch einen Teilverkauf kann eine faire Lösung gefunden werden, bei der ein Partner ausgezahlt wird, ohne dass die Immobilie unter Wert zwangsversteigert wird.
• Möglichkeit, von einer zukünftigen Wertsteigerung zu profitieren
  Der Partner, der seinen Anteil nicht verkauft, behält weiterhin einen Teil der Immobilie. Falls der Immobilienmarkt in Zukunft steigt, profitiert er von einer Wertsteigerung seines verbleibenden Eigentums. Dadurch bleibt ein finanzieller Vorteil bestehen, ohne dass die gesamte Immobilie verkauft werden muss.

So funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf

Das sind mögliche Nachteile

• Monatliche Nutzungsgebühr als finanzielle Belastung
  Nach einem Teilverkauf muss der verbleibende Eigentümer eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil zahlen. Diese Kosten können langfristig eine finanzielle Belastung darstellen und sollten im Vorfeld genau kalkuliert werden. Wenn die Immobilie über viele Jahre genutzt wird, kann die Summe der gezahlten Gebühren den eigentlichen Verkaufserlös übersteigen.
• Abhängigkeit vom Teilverkauf-Anbieter
  Nach dem Teilverkauf gehört ein Teil der Immobilie einem Dritten. Das bedeutet, dass spätere Entscheidungen, insbesondere ein vollständiger Verkauf, mit dem Teilkäufer abgestimmt werden müssen. Einige Anbieter behalten sich ein Mitspracherecht vor, was die Entscheidungsfreiheit des ursprünglichen Eigentümers einschränken kann.
• Mögliche Einschränkungen bei späteren Verkaufsentscheidungen
  Falls die Immobilie später vollständig verkauft werden soll, kann es vertragliche Bedingungen geben, die den Verkaufsprozess beeinflussen. Manche Teilverkauf-Anbieter haben Vorkaufsrechte oder setzen Mindestverkaufspreise fest. Dies kann die Flexibilität einschränken und den Verkaufsprozess komplizierter machen als bei einer Immobilie, die vollständig im Privatbesitz ist.
• Langfristige Verpflichtungen und fehlende Kontrolle
  Ein Teilverkauf ist eine langfristige Entscheidung, die über viele Jahre hinweg finanzielle Verpflichtungen mit sich bringt. Im Gegensatz zum vollständigen Verkauf, bei dem das Eigentum endgültig übertragen wird, bleibt man als Miteigentümer mit einer dritten Partei verbunden. Dies kann dazu führen, dass spätere Entscheidungen nicht mehr allein getroffen werden können.
• Mögliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen
  Je nach individueller Situation kann ein Teilverkauf steuerliche Auswirkungen haben. Falls die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft wird, kann beispielsweise Spekulationssteuer anfallen. Zudem kann es zu rechtlichen Herausforderungen kommen, wenn der Teilverkaufsanbieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder sich Vertragsbedingungen in der Zukunft ändern. Eine rechtliche und steuerliche Beratung vor Abschluss eines Teilverkaufs ist daher ratsam.

Welchen Anspruch hat der Ex-Partner auf die Immobilie?

Je nachdem, ob ein Ehevertrag geschlossen wurde und wie dieser aussieht, liegt ein anderer Güterstand vor. Dieser entscheidet darüber, was nach einer Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie passiert.

• Zugewinn­gemeinschaft: die häufigste Regelung
  Eine Zugewinn­gemeinschaft liegt automatisch vor, wenn die Partner keinen Ehevertrag abgeschlossen haben. Ist dies der Fall, muss der Partner, dessen Vermögen während der Ehe stärker gewachsen ist, einen Ausgleich an den anderen zahlen. Das bedeutet zum Beispiel, dass jemand, der eine Immobilie in die Ehe eingebracht hat, diese behalten kann, aber seinem Partner einen Zugewinnausgleich für eine Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe schuldet.
• Gütertrennung: klare Vermögenstrennung ohne Ausgleich
  In einem Ehevertrag kann man auch eine Gütertrennung vereinbaren. Dies bedeutet, dass die Vermögen der beiden Partner getrennt bleiben.
• Güter­gemeinschaft: alles gehört beiden gemeinsam
  Bei einer Güter­gemeinschaft gehört das Vermögen, das die Eheleute jeweils in die Ehe eingebracht haben, beiden gleichermaßen. Das betrifft auch Immobilien. In diesem Fall kann man auch keine Teilungsversteigerung erzwingen. Für einen Verkauf ist die Zustimmung beider Partner nötig.

Was passiert, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Steht nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie formal, doch der andere Partner kann einen Zugewinnausgleich fordern, falls der Wert der Immobilie während der Ehe gestiegen ist.

Was passiert, wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen?

Dann gehört die Immobilie beiden zu gleichen Teilen – es sei denn, eine andere Regelung ist im Grundbuch eingetragen. Jedoch ist der häufigste Fall, dass beide Eheleute zu jeweils 50 Prozent als Eigentümer eingetragen sind, jeweils als Bruchteileigner. Ohne Einigung kann nur ein vollständiger Verkauf oder ein Teilverkauf eine Lösung sein.

Kann ein Partner den Verkauf erzwingen?

Komplizierter wird es, wenn ein Partner die Immobilie verkaufen und der andere bleiben will. Wenn sich die Partner über den Verkauf nicht einig werden und keine Güter­gemeinschaft vereinbart wurde, kann einer von ihnen eine Teilungsversteigerung erzwingen. Gegen diese ist Einspruch möglich, aber nur mit einem triftigen Grund und oft führt dies auch nur zu einem Aufschub. Der große Nachteil einer Teilungsversteigerung: Oft erzielt sie einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis als ein freier Verkauf.

Was bedeutet ein (Teil-)Verkauf für Steuern und Kredite?

Wenn Sie das Haus für weniger als zehn Jahre besessen haben und schon ein Jahr vor dem Verkauf ausgezogen sind, fällt beim Verkauf des Hauses eine Spekulationssteuer an. Ein noch immer laufender Immobilienkredit muss für den Verkauf getilgt werden. Hierfür verlangen Banken in den meisten Fällen eine Vorfälligkeits­entschädigung.

Wenn beide Partner Eigentümer der Immobilie sind und der Kredit für die Immobilie noch nicht getilgt ist, ist die Zustimmung der Bank nötig, um einen der beiden Ehepartner aus dem Kredit zu entlassen. Wenn sich die finanzielle Situation ändert, kann die Bank auf einen neuen Kreditvertrag bestehen. Wird der ausziehende Partner nicht aus dem Kredit entlassen, haften weiterhin beide für die Tilgung des Kredits.

Was passiert mit einem gemeinsamen Nießbrauchrecht?

Manchmal haben Ehepaare die Immobilie bereits an jemand anderen, in der Regel ihre Kinder, überschrieben, aber sich ein gemeinsames Nießbrauchrecht vorbehalten. Dieses bleibt auch nach einer Scheidung erhalten. Wenn die Partner nicht mehr zusammenleben möchten, kann ein Partner dem anderen seinen Anteil an dem Nießbrauchrecht abkaufen. Das ist jedoch nur mit dessen Einverständnis möglich. Eine weitere Möglichkeit ist, dass beide auszuziehen und die Immobilie vermieten. Ein Nießbrauchrecht kann nur mit dem Einverständnis beider Partner aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Realteilung

Wenn beide Partner in ihrem Haus bleiben wollen und die Bauart des Hauses es zulässt, ist auch eine Aufteilung des Gebäudes an sich möglich. Das Haus wird dann baulich in zwei abgetrennte Wohneinheiten verwandelt, von denen jeder Partner jeweils eine erhält.

Vermietung

Die Partner können sich auch entscheiden, beide auszuziehen und die Einkünfte aus einer Vermietung der Immobilie untereinander aufzuteilen. Dies kann sich finanziell mehr lohnen als ein Verkauf. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich die ehemaligen Eheleute weiterhin gut genug verstehen, um die Immobilie gemeinsam zu verwalten.

Übertragung auf die Kinder

Wenn die Immobilie ohnehin auf die Kinder übergehen soll, können sich die Partner nach der Scheidung auch darauf einigen, ihren Kindern schon zu Lebzeiten die Immobilie zu schenken. Sind die Kinder noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Beachten Sie, dass dabei nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf die Beschenkten übergehen.

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