Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie der Immobilien-Teilverkauf sowohl für Erben und Erbengemeinschaften als auch zur Nachfolgeplanung eine sinnvolle Lösung sein kann.
Inhalt dieser SeiteÜberblick: Immobilien-Teilverkauf für Erben und zur Nachfolgeplanung
Immobilienbesitz in der Erb- und Nachfolgeplanung
Eine Immobilie ist oft eines der wertvollsten Vermögensgüter – sei es als geerbtes Eigentum oder als Altersvorsorge für die eigene Nachfolgeplanung. Doch gerade in diesen Situationen stehen viele Menschen vor der Herausforderung, eine finanzielle und strategische Lösung zu finden, die langfristig sinnvoll ist:
- Erben stehen häufig vor der Frage, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Besonders bei Erbengemeinschaften kann es zu Unstimmigkeiten kommen, wenn nicht alle Parteien die gleichen Interessen haben.
- Eigentümer in der Nachfolgeplanung wiederum möchten ihr Vermögen sinnvoll an die nächste Generation weitergeben, gleichzeitig aber weiterhin finanziellen Spielraum behalten.
In beiden Fällen kann der Immobilien-Teilverkauf eine attraktive Lösung sein. Er bietet die Möglichkeit, einen Teil der Immobilie in liquide Mittel umzuwandeln, während die Nutzung des Objekts weiterhin möglich bleibt.
Für wen eignet sich der Immobilien-Teilverkauf?
Lösungen für geerbte Immobilien
Erbengemeinschaften: Uneinigkeit über die Nutzung der Immobilie
Häufig erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie – etwa Geschwister oder weitere Verwandte. Doch nicht immer besteht Einigkeit darüber, was mit der Immobilie geschehen soll. Dabei kann es zu einigen Herausforderungen kommen:
Erbschaftssteuer und weitere Kosten
In Deutschland fällt auf geerbte Immobilien Erbschaftssteuer an, sofern der steuerliche Freibetrag überschritten wird. Je nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert kann die Steuerlast erheblich sein. Wer die Immobilie behalten möchte, muss häufig die Erbschaftssteuer aus eigenen Mitteln aufbringen – oder nach einer anderen Lösung suchen.
Erbschaftssteuer: Höhe und Freibeträge
Neben der Erbschaftssteuer kommen auf Erben jedoch weitere Kosten hinzu, etwa die jährliche Grundsteuer, mögliche laufende Immobilienkredite sowie Kosten für Instandhaltung und Renovierung. Oft stellt sich die Frage: Wie kann man von der Immobilie profitieren, ohne sie vollständig zu verkaufen oder hohe finanzielle Belastungen tragen zu müssen?
Vorteile eines Immobilien-Teilverkaufs für Erben
Teilverkauf für die Erbengemeinschaft: So gehen Sie vor
- Über den Immobilien-Teilverkauf informieren
Alle Erben sollten sich umfassend über das Konzept Immobilien-Teilverkauf informieren – gern auf unseren speziellen Ratgeberseiten zu diesen Themen. Zum Beispiel sollten Sie wissen, welche Rechten und Pflichten Sie nach Verkauf haben und wie die Kostengestaltung im Detail aussieht. - Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft
Alle Miterben müssen sich einig sein, dass ein Teilverkauf als Lösung infrage kommt. Außerdem sollte abgesprochen werden, welcher Anteil der Immobilie verkauft werden soll, ob eine spätere Eigennutzung oder ein kompletter Verkauf geplant ist und wie die Auszahlung unter den Erben aufgeteilt werden soll. - Anbieter auswählen und Wertermittlung durchführen lassen
Vergleichen Sie verschiedene Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs und ihre Konditionen miteinander. Nutzen Sie die Wertermittlung der Anbieter, diese wird meist von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt. Lassen Sie sich in dem Zuge ausführlich beraten. - Angebot prüfen und Kaufvertrag abschließen
Nach der Wertermittlung erhalten Sie ein Angebot basierend auf dem aktuellen Marktwert. Prüfen Sie die Konditionen genau, insbesondere die Höhe des ausgezahlten Kaufpreises, die monatliche Nutzungsgebühr und die Möglichkeiten des späteren Rückkaufs. Der Käufer (Teilverkauf-Anbieter) wird als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das Nießbrauchrecht kann für ggf. verbleibende Erben oder Bewohner gesichert werden. Achtung: Falls sich einer der Erben weigert, den Teilverkauf mitzutragen, kann dies den Prozess verzögern oder sogar verhindern. - Auszahlung des Kaufpreises und Aufteilung unter den Erben
Nach der Beurkundung wird der Kaufpreis ausgezahlt und kann unter den Erben aufgeteilt werden. Die Auszahlung kann zur Begleichung der Erbschaftssteuer oder zur finanziellen Entlastung einzelner Erben genutzt werden. - Zukünftige Nutzung und Verkaufsmöglichkeiten
Die verbleibenden Erben können ihren Anteil weiterhin nutzen oder vermieten. Später kann entweder der verkaufte Anteil zurückgekauft oder die Immobilie vollständig verkauft werden. Falls die Immobilie langfristig in der Familie bleiben soll, kann es sinnvoll sein, ein Vorkaufsrecht oder eine Rückkaufsoption in den Vertrag aufzunehmen.
Kostenfreies Angebot zum Immobilien-Teilverkauf
Sind Sie an einem Immobilien-Teilverkauf als Erbengemeinschaft interessiert, können Sie bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome in wenigen Schritten Auszahlungssumme und Nutzungsentgelt unverbindlich berechnen. Im Anschluss erhalten Sie ein kostenfreies und unverbindliches Angebot.
Jetzt kostenfreies Angebot für einen Immobilien-Teilverkauf erhalten
In Kooperation mit Engel & Völkers LiquidHome
Alternative Optionen für Erben im Vergleich
Neben dem Teilverkauf gibt es verschiedene Möglichkeiten, mit einer geerbten Immobilie umzugehen. Jede dieser Optionen hat Vor- und Nachteile:
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Eigennutzung | Keine Mietkosten, persönliche Nutzung | Erbschaftssteuer, hohe laufende Kosten |
| Vermietung | Passives Einkommen, langfristige Wertsteigerung | Verwaltung und Instandhaltung, evtl. Mieterprobleme |
| Vollständiger Verkauf | Sofortige Liquidität, keine laufenden Kosten | Immobilie geht komplett verloren, Wertsteigerung verpasst |
| Teilverkauf | Teilweise Liquidität, Nutzung bleibt erhalten | Langfristige Bindung an den Käufer, Restwert verändert sich |
Nachfolgeplanung: Die eigene Immobilie frühzeitig regeln
Warum eine frühzeitige Planung wichtig ist
Viele Eigentümer möchten sich frühzeitig mit der Vermögensübertragung an die nächste Generation beschäftigen, um rechtzeitig für eine geordnete Nachfolge zu sorgen. Dies kann spätere Streitigkeiten in der Familie vermeiden sowie für die eigene finanzielle Absicherung im Alter sorgen. Der Immobilien-Teilverkauf ist daher besonders für Eigentümer interessant, die ihre Immobilie frühzeitig in die Nachfolgeplanung einbeziehen, aber weiterhin darin wohnen oder sie vermieten möchten.
Beispielfall
Frau Meier, 72 Jahre alt, möchte ihre Immobilie in die Nachfolgeplanung einbeziehen, aber weiterhin darin wohnen. Ihre Kinder sind bereits finanziell abgesichert, sie möchte jedoch Liquidität für den Ruhestand schaffen. Ein vollständiger Verkauf kommt für sie nicht infrage, da sie ihr Zuhause nicht verlassen möchte. Eine Schenkung wäre eine Option, jedoch möchte sie sich noch nicht komplett von ihrem Eigentum trennen.
Ihre Lösung: Ein Immobilien-Teilverkauf
Frau Meier verkauft 30 Prozent der Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter. Bei ihrem Immobilienwert von 500.000 Euro erhält sie insgesamt 150.000 Euro ausgezahlt. Außerdem behält sie das Nießbrauchrecht und kann weiterhin in ihrer Immobilie wohnen. Falls ihre Kinder später die Immobilie vollständig übernehmen wollen, können sie den verkauften Anteil zurückkaufen.
Welche Vorteile bietet ein Immobilien-Teilverkauf für die Nachfolgeplanung?
Teilverkauf für die Nachfolgeplanung: So gehen Sie vor
- Über den Immobilien-Teilverkauf informieren
Informieren Sie sich umfassend über das Konzept Immobilien-Teilverkauf – gern auf unseren speziellen Ratgeberseiten zu diesen Themen. Zum Beispiel sollten Sie wissen, welche Rechten und Pflichten Sie nach Verkauf haben und wie die Kostengestaltung im Detail aussieht. - Eigene Wünsche und Ziele definieren
Wenn Sie den Teilverkauf für Ihre Nachfolgeplanung nutzen möchten, dann machen Sie sich klar, wie viel Kapital Sie freisetzen möchten, wie und an wen die Immobilie später vererbt werden soll und ob Sie planen, in der Immobilie bis dahin wohnen zu bleiben oder diese zu vermieten. - Anbieter auswählen und Wertermittlung durchführen lassen
Vergleichen Sie verschiedene Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs und ihre Konditionen miteinander. Nutzen Sie die Wertermittlung der Anbieter, diese wird meist von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt. Lassen Sie sich in dem Zuge ausführlich beraten. - Angebot prüfen und Kaufvertrag abschließen
Nach der Wertermittlung erhalten Sie ein Angebot basierend auf dem aktuellen Marktwert. Prüfen Sie die Konditionen genau, insbesondere die Höhe des ausgezahlten Kaufpreises, die monatliche Nutzungsgebühr und die Möglichkeiten des späteren Rückkaufs. Wenn Sie den Teilverkauf primär für Ihre Nachfolgeplanung nutzen wollen, dann lassen Sie den Vertrag entsprechend darauf ausrichten. Sind alle wichtigen Punkte geklärt, wird der notarielle Kaufvertrag aufgesetzt und die Eintragung des Nießbrauchrechts im Grundbuch veranlasst. - Auszahlung des Kapitals
Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Auszahlung des Kaufbetrags. Dieses Geld können Sie frei nutzen. Sie beginnen nach Verkauf auch damit, das monatliche Nutzungsentgelt an den Teilverkauf-Anbieter bzw. -Käufer zu zahlen.
Kostenfreies Angebot zum Immobilien-Teilverkauf
Sind Sie an einem Immobilien-Teilverkauf für Ihre Nachfolgeplanung interessiert, können Sie bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome in wenigen Schritten Auszahlungssumme und Nutzungsentgelt unverbindlich berechnen. Im Anschluss erhalten Sie ein kostenfreies und unverbindliches Angebot.
Jetzt kostenfreies Angebot für einen Immobilien-Teilverkauf erhalten
In Kooperation mit Engel & Völkers LiquidHome
Alternative Optionen der Nachfolgeplanung im Vergleich
Oft denken Immobilieneigentümer bei der Nachfolgeplanung an eine Schenkung oder einen vollständigen Verkauf der Immobilie. Diese Optionen weisen wie der Teilverkauf Vor- und Nachteile auf:
| Schenkung | Vollständiger Verkauf | Teilverkauf | |
|---|---|---|---|
| Kapitalfreisetzung | Keine direkte Liquidität | Sofortige Liquidität | Teilweise Liquidität |
| Nutzung der Immobilie | Abhängig von Vereinbarung mit Beschenktem | Kein Wohnrecht mehr | Eigentümer bleibt im Haus |
| Steuerliche Vorteile | Nutzung der Freibeträge möglich, aber Übertragung unwiderruflich | Steuerpflicht bei Spekulationsgewinnen möglich | Steuerfreibeträge können gestaffelt genutzt werden |
| Einfluss auf die Immobilie | Oft Mitspracherecht der Beschenkten | Keine Einflussmöglichkeit mehr | Eigentümer behält Entscheidungshoheit |
| Flexibilität für die Zukunft | Immobilie gehört dem Beschenkten | Immobilie geht komplett in neue Hände über | Späterer Verkauf oder Rückkauf möglich |
Acht Alternativen zum Immobilien-Teilverkauf
Was, wenn eine teilverkaufte Immobilie vererbt wird?
Haben Sie als Erben oder Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt, die der Erblasser bereits zum Teil verkauft hat, haben Sie zwei Möglichkeiten: Den teilverkauften Anteil zurückkaufen oder die gesamte Immobilie verkaufen.
1. Rückkauf der Anteile
Der Erbe oder die Erbengemeinschaft haben ein Vorkaufsrecht auf den verkauften Anteil der Immobilie. Sie können diesen also zurückkaufen. Dafür müssen sie den aktuellen Verkehrswert des Anteils zahlen. Die Durchführung eines Rückkaufs ist bei einigen Anbietern mit einer niedrigeren Gebühr verbunden als die eines Gesamtverkaufs – am besten, Sie sprechen als Erbengemeinschaft den Anbieter, bei dem der Erblasser den Teilverkauf durchgeführt hat, direkt darauf an.
2. Gesamtverkauf der Immobilie
Alternativ können die Erben dem Gesamtverkauf der Immobilie zustimmen – und zwar an den Teilverkauf-Anbieter. Dieser kümmert sich um alles, wofür jedoch eine Gebühr beziehungsweise Maklerkosten anfallen. Da der Anbieter ebenfalls von einem hohen Verkaufspreis profitiert, wird er sich bemühen, einen solchen zu erzielen. Die Erben werden entsprechend ihrem Anteil an der Immobilie daran beteiligt.
Die häufigsten Fragen zum Immobilien-Teilverkauf für Erben und zur Nachfolgeplanung
Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Immobilien-Teilverkauf?
Für Erben:
Der beste Zeitpunkt hängt davon ab, ob die Immobilie sofort genutzt werden soll oder ob finanzielle Mittel benötigt werden. Falls Erbschaftssteuern oder Auszahlungen an Miterben fällig sind, kann ein Teilverkauf eine schnelle Lösung sein.
Für die Nachfolgeplanung:
Wer seine Immobilie in die Nachfolgeplanung einbeziehen möchte, sollte sich frühzeitig informieren. Je früher ein Teilverkauf geplant wird, desto besser lassen sich steuerliche Vorteile nutzen und finanzielle Spielräume schaffen.
Wie wirkt sich ein Teilverkauf auf die Erbschaftssteuer aus?
Ein Teilverkauf kann helfen, Erbschaftssteuern zu begleichen, ohne die Immobilie vollständig verkaufen zu müssen. Falls die Immobilie innerhalb der steuerlichen Freibeträge liegt, fällt keine Erbschaftssteuer an. Liegt der Wert darüber, kann der Teilverkauf genutzt werden, um die Steuerlast zu bezahlen. Wer die Immobilie selbst mindestens 10 Jahre bewohnt, kann in bestimmten Fällen von der Erbschaftssteuer befreit werden. Achtung: Steuerliche Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab (zum Beispiel 400.000 Euro für Kinder, 20.000 Euro für Geschwister).
Ist ein Immobilien-Teilverkauf mit einer Erbengemeinschaft möglich?
Ja, ein Teilverkauf kann eine Lösung für Erbengemeinschaften sein – aber nur, wenn sich alle Erben einig sind. Falls sich alle Erben einig sind, kann ein gemeinsamer Teilverkauf erfolgen, um Liquidität zu schaffen. Falls ein einzelner Erbe seinen Anteil verkaufen möchte, muss die Erbengemeinschaft zustimmen oder eine Einigung mit dem Käufer erzielt werden. Falls Uneinigkeit herrscht, kann eine Erbauseinandersetzung nötig sein, um den Verkauf zu ermöglichen.
Was passiert mit der Immobilie nach meinem Tod, wenn ich sie teilverkauft habe?
Die Immobilie bleibt auch nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers bestehen. Die Erben übernehmen die verbliebenen Anteile sowie die vertraglichen Bedingungen des Teilverkaufs. Falls die Erben die Immobilie behalten möchten, können sie den verkauften Anteil zurückkaufen. Alternativ kann die Immobilie vollständig verkauft werden, wobei der Erlös dann zwischen den Erben und dem Teilkäufer aufgeteilt wird. Es kann sinnvoll sein, den Teilverkaufsvertrag frühzeitig auf die Nachfolge auszurichten, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Welche Kosten entstehen beim Immobilien-Teilverkauf?
Ein Teilverkauf bringt neben dem direkten Kaufpreis auch einige Kosten mit sich: Wenn einer der Erben oder der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnt, wird eine monatliche Gebühr an den Teilkäufer gezahlt. Die Beurkundung des Verkaufs muss notariell erfolgen (in der Regel vom Verkäufer zu tragen). Die Eintragung des Teilkäufers ins Grundbuch verursacht ebenfalls Kosten.
Kann ein verkaufter Immobilienanteil zurückgekauft werden?
Ja, viele Anbieter ermöglichen einen Rückkauf des verkauften Anteils – allerdings zu einem neuen Marktwert. Der Rückkauf ist meist jederzeit möglich, allerdings können zusätzliche Gebühren anfallen. Falls der Wert der Immobilie gestiegen ist, muss der Rückkauf zu einem höheren Preis erfolgen. Manche Anbieter gewähren ein Vorkaufsrecht für Erben oder Angehörige.
Was passiert, wenn die Immobilie nach dem Teilverkauf komplett verkauft werden soll?
Falls der Eigentümer oder die Erben sich später entscheiden, die Immobilie vollständig zu verkaufen, gibt es zwei Optionen:
- Gemeinsamer Verkauf mit dem Teilkäufer: Der komplette Verkaufserlös wird anteilig zwischen Eigentümer und Teilkäufer aufgeteilt.
- Verkauf des restlichen Anteils an den Teilkäufer (üblich): Die meisten Anbieter ermöglichen es, den verbleibenden Anteil zum aktuellen Marktwert zu übernehmen.
Haben Sie alles gefunden?
Hier finden Sie weitere interessante Inhalte zum Thema:
Schnelle Frage, Kritik oder Feedback?
Wir helfen Ihnen gern. Professionelle Beratung von echten Menschen. Rufen Sie uns zum Ortstarif an oder schreiben Sie uns per E‑Mail.
*Wir stellen Ihnen die Inhalte auf unserer Webseite kostenfrei zur Verfügung, damit Sie sich über Versicherungs- und Finanzprodukte sowie über Möglichkeiten der Altersvorsorge umfassend informieren können. Die redaktionelle Arbeit auf unserer Webseite finanzieren wir unter anderem mit sogenannten Affiliate-Links. Diese erkennen Sie am Sternchen (*). Affiliate-Kooperationen gehen wir nur mit Anbietern ein, die wir als Versicherungsmakler wirklich weiterempfehlen können. Kommt es durch einen Klick auf unseren Affiliate-Link zu einem Vertragsabschluss, bekommen wir dafür eine Provision. Höhe und Umfang dieser Provision haben keinerlei Einfluss auf unsere Weiterempfehlung des Produkts.
Mehr über unsere Arbeitsweise erfahren Sie hier: Über transparent-beraten.de
