Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Welche Kosten bei einem Immobilien-Teilverkauf anfallen und wie die Kosten von der Wertsteigerung abhängen. Inklusive ausführlicher Rechenbeispiele.
Inhalt dieser SeiteImmobilien-Teilverkauf: Die Kosten im Überblick
Nutzungsentgelt
Die Nutzungsgebühr wird monatlich an den Käufer des verkauften Immobilienanteils gezahlt. Sie entsteht, weil Sie als Verkäufer weiterhin das volle Wohn- oder Nutzungsrecht der Immobilie behalten. Die genaue Höhe des Nutzungsentgelts variiert je nach Anbieter und beträgt derzeit zwischen 4,9 und 6,18 Prozent des verkauften Anteils. Diese Höhe wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und dann an die Entwicklung von Zinsen oder Verbraucherpreisen gekoppelt.
Nebenkosten
Diese beinhalten alle Kosten, die mit der Abwicklung des Teilverkaufs zu tun haben, darunter:
- Gutachter
- Grundbuchauszug
- Liegenschaftskarte
- Baulastenverzeichnis
- Grunderwerbsteuer
- Notar
- Interne Vertragsabwicklung
Einige Anbieter übernehmen einige dieser Posten, andere wiederum stellen sie dem Verkäufer in Rechnung.
Steuern und Abgaben
Abhängig von der persönlichen Situation können steuerliche Belastungen entstehen:
- Spekulationssteuer: Fällig, wenn die Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren nach dem Kauf oder der Erbschaft verkauft wird.
- Grundsteuer: Die laufende Grundsteuer bleibt weiterhin vom Verkäufer zu zahlen.
Vermittlungs- oder Beratungsgebühren
Je nach Anbieter können Kosten für die Beratung oder Vermittlung des Immobilien-Teilverkaufs anfallen. Diese Gebühren sollten vor Vertragsabschluss genau geprüft werden.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Der Eigentümer bleibt grundsätzlich für die Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie verantwortlich. Dazu zählen beispielsweise kleinere Reparaturen an Türen oder Fenstern oder die Wartung von technischen Anlagen. Einige Anbieter übernehmen die Kosten für wertsteigernde größere Modernisierungsmaßnahmen, wie Arbeiten am Dach, an der Fassade oder das Einsetzen einer neuen Heizungsanlage.
Laufende Kosten und Betriebskosten
Alle Betriebskosten, die mit der Immobilie verbunden sind, verbleiben beim ursprünglichen Eigentümer. Dazu gehören etwa Strom, Wasser und Abwasser, Heizkosten und auch die Gebäudeversicherung.
Gebühren bei Rückkauf
Falls Sie den verkauften Anteil später zurückkaufen möchten, können zusätzliche Gebühren für den Rückkauf anfallen. Diese Gebühren basieren oft auf dem aktuellen Marktwert der Immobilie und betragen beispielsweise drei Prozent. Diese können auch Zusatzkosten wegen einer Wertsteigerungsklausel oder wegen einer tatsächlich erfolgten Wertsteigerung enthalten.
Gebühren bei Gesamtverkauf
Wenn Sie sich nach einem Teilverkauf dazu entscheiden, die Immobilie vollständig zu verkaufen, können bestimmte Kosten entstehen, darunter:
- Verkaufsprovision für den Teilverkauf-Anbieter
- Notar- und Grundbuchkosten
- Rückabwicklung oder Zusatzgebühren
- Zusatzkosten wegen einer Wertsteigerungsklausel, falls die Immobilie nicht an Wert gewonnen oder sogar an Wert verloren hat
Einige Teilverkauf-Anbieter übernehmen diese Gebühren für einen Vollverkauf anteilig oder komplett oder fassen diese unter einer Abwicklungsvergütung oder Ähnlichem zusammen.
Beachten Sie sämtliche Kosten
Wie hoch die Kosten jeweils bemessen sind und wie die Kostenstruktur aussieht, hängt davon ab, für welchen Anbieter Sie sich entscheiden. Deswegen lohnt sich ein ausführlicher Anbietervergleich. Wie die Kosten bei verschiedenen Anbietern aussehen, können Sie hier nachlesen:
Reales Rechenbeispiel: Teilverkauf, Rückkauf, Gesamtverkauf
Im Folgenden sehen Sie eine Kostenübersicht aus der Praxis, in der für einen Teilverkauf verschiedene Wertsteigerungen sowie ein Rückkauf simuliert werden.
Rechnung bei Teilverkauf
| Wertsteigerung p. a. | 0 % | 1 % | 2 % | 4 % |
| Wert der Immobilie heute | 500.000 € | 500.000 € | 500.000 € | 500.000 € |
| Teilverkauf (30 %) | 150.000 € | 150.000 € | 150.000 € | 150.000 € |
| Nutzungsgebühr (4,95 % p. a. nach 10 Jahren) | 74.250 € | 74.250 € | 74.250 € | 74.250 € |
| Gesamtwert nach 10 Jahren | 500.000 € | 552.311 € | 609.497 € | 740.122 € |
| Anteil Kunde | 350.000 € | 386.618 € | 426.648 € | 518.085 € |
| Abwicklungsvergütung (5,5 %) | 27.500 € | 30.377 € | 33.522 € | 40.707 € |
| Nebenkostenpauschale (17 %)* | 25.500 € | 9.807 € | 0 € | 0 € |
| Gesamtzufluss an den Kunden** | 372.750 € | 422.184 € | 468.876 € | 553.129 € |
** Gesamtzufluss an den Kunden: Gemeint ist der Auszahlungsbetrag am Tag des Teilverkaufs plus der Erlös am Tag des Gesamtverkaufs der Immobilie, abzüglich der in den 10 Jahren angefallenen Nutzungsgebühren, der Abwicklungsvergütung bei erfolgreichem Verkauf und ggf. einer Zahlung für die Nebenkostenpauschale.
Was sagt uns diese Rechnung?
Sie erhalten zunächst eine Auszahlung von 150.000 Euro für den verkauften Anteil Ihrer Immobilie. Gleichzeitig bleibt Ihnen das Wohnrecht erhalten, wofür eine monatliche Nutzungsgebühr fällig wird. Über die 10 Jahre beläuft sich diese Gebühr auf 74.250 Euro – unabhängig davon, ob der Wert Ihrer Immobilie steigt.
Nach 10 Jahren wird die Immobilie bewertet, und der verbleibende Anteil von 70 Prozent, der weiterhin Ihnen gehört, spiegelt den neuen Gesamtwert der Immobilie wider. Sollte der Wert der Immobilie gleich bleiben, beträgt Ihr Anteil weiterhin 350.000 Euro. Wenn Ihre Immobilie jedoch im Wert steigt, erhöht sich auch Ihr Anteil.
Beim späteren Gesamtverkauf fallen bestimmte Kosten an, darunter eine Abwicklungsvergütung auf den Gesamtwert der Immobilie und gegebenenfalls eine Nebenkostenpauschale. Diese Nebenkostenpauschale wird nur dann fällig, wenn der Wert Ihrer Immobilie sich nicht erhöht. Bei einer Wertsteigerung werden diese Kosten durch den Gewinn aus der Wertentwicklung gedeckt.
Kurz gesagt: Je mehr Ihre Immobilie in den 10 Jahren an Wert gewinnt, desto höher ist Ihr finanzieller Vorteil.
Rechnung bei Rückkauf
| Wertsteigerung p. a. | 0 % | 1 % | 2 % | 4 % |
| Abwicklungsvergütung (3,0 %) | 15.000 € | 16.569 € | 18.285 € | 22.204 € |
| Teilverkauf (30 %) inkl. Nebenkosten (17 %) | 175.500 € | 175.500 € | 182.849 € | 222.037 € |
| Zu zahlen an Teilverkauf-Anbieter | 190.500 € | 192.069 € | 201.134 € | 244.240 € |
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Sie sich später dazu entscheiden, den teilverkauften Anteil Ihrer Immobilie zurückzukaufen, hängt die Höhe der Kosten davon ab, ob und wie stark Ihre Immobilie in den kommenden Jahren an Wert gewinnt.
Wenn der Wert Ihrer Immobilie in den nächsten 10 Jahren konstant bleibt (keine Wertsteigerung), zahlen Sie für den Rückkauf insgesamt 190.500 Euro. Dieser Betrag setzt sich aus dem ursprünglichen Verkaufspreis des Anteils (inklusive Nebenkosten) von 175.500 Euro und einer zusätzlichen Abwicklungsgebühr von 15.000 Euro zusammen.
Sollte Ihre Immobilie jedoch an Wert gewinnen, steigt auch der Rückkaufpreis, da die 30 Prozent des verkauften Anteils dann mehr wert sind. Die zusätzlichen Kosten entstehen durch die Abwicklungsgebühr und die Nebenkosten.
Kurz gesagt: Wenn Ihre Immobilie nach dem Teilverkauf an Wert gewinnt, erhöht sich auch der Rückkaufpreis. Das ist besonders wichtig zu wissen, falls Sie planen, den verkauften Anteil später zurückzuerwerben. Wenn der Immobilienwert stabil bleibt, bleiben auch die Rückkaufkosten niedriger.
Kostenfreies Angebot zum Immobilien-Teilverkauf
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Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf für Sie?
In Kooperation mit Engel & Völkers LiquidHome
Was passiert bei einem Wertverlust der Immobilie?
Was, wenn es keine Wertsteigerung gibt?
Leider sind nicht nur Wertsteigerungen, sondern auch ein gleichbleibender Preis oder sogar Wertverluste möglich – zum Beispiel, wenn es Veränderungen in der Umgebung des Hauses gibt, die es weniger attraktiv für Käufer machen. Für diese Situation sichern sich viele Anbieter eines Immobilien-Teilverkaufs mit einer Klausel ab, die festlegt, dass sie bei einem Verkauf mindestens die von ihnen bezahlte Summe zuzüglich einer Rendite als Ausgleich für die Kosten im Zusammenhang mit dem Ankauf erhalten (Mindestverkaufswert). Als Verkäufer tragen Sie das Risiko eines Wertverlusts also in der Regel allein. Einige Anbieter verzichten jedoch auch auf eine solche Klausel.
Beispielrechnung
Im Folgenden sehen Sie, wie das Verhältnis von Gewinn und Kosten bei einem Wertverlust der Immobilie aussehen kann. Wir gehen für ein Beispiel dafür aus, dass jemand einen Teilverkauf mit den folgenden Bedingungen durchführt:
| Ursprünglicher Wert der Immobilie | 350.000 € |
| Erlös aus Verkauf von 40 % | 140.000 € |
| Nutzungsentgelt pro Monat | 578 € |
| Gebühr für Durchführung des Gesamtverkaufs | 5,5 % |
| Mindesterlös für den Teilverkäufer | 117 % |
Verkauf nach 10 Jahren
Der Teilverkäufer entscheidet sich nach zehn Jahren, die Immobilie zu verkaufen. Allerdings ist ihr Wert mittlerweile um 60.000 Euro, also auf 290.000 Euro gesunken. Unser Teilverkäufer würde eigentlich 60 Prozent davon erhalten, also 174.000 Euro. Allerdings kommt hier ins Spiel, dass der Käufer einen Mindesterlös von 117 Prozent des Preises vereinbart hat, den er für seinen Anteil gezahlt hat.
| Verkaufspreis am Ende | 290.000 € |
| Mindestanteil für den Teilkäufer (117 %) | 163.000 € |
| Verbleibender Erlös für den Teilkäufer | 127.000 € |
Bilanz für den Teilverkäufer
Unser Teilverkäufer bekommt insgesamt also die 140.000 Euro für seinen Anteil und weitere 127.000 Euro aus dem Gesamtverkauf, also 267.000 Euro. Davon muss er aber weitere Kosten abziehen, nämlich die Gebühr für den Gesamtverkauf und das Nutzungsentgelt der letzten zehn Jahre.
| Erlös aus Teil- und Gesamtverkauf | 267.000 € |
| Gebühr für Gesamtverkauf (5,5 %) | 14.685 € |
| Nutzungsentgelt | 69.360 € |
| Bilanz des Verkäufers | 182.955 € |
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