Zu den Hauptkritikpunkten zählen die hohen laufenden Kosten, insbesondere das monatliche Nutzungsentgelt.
Zudem tragen Verkäufer das Risiko von Wertverlusten allein und müssen bei einem späteren Gesamtverkauf mit zusätzlichen Gebühren rechnen.
Trotz der genannten Kritikpunkte bietet der Immobilien-Teilverkauf zahlreiche Vorteile, wie die Freisetzung von Kapital und die Möglichkeit, weiterhin in der Immobilie zu wohnen
Wichtig ist, dass Sie sich vor der Entscheidung dafür oder dagegen gründlich informieren und sich individuell dazu beraten lassen.
Das erwartet Sie hier
Welche Kritik es am Immobilien-Teilverkauf gibt, welches Risiko Sie eingehen und von welchen Vorteilen Sie dennoch profitieren.
In den Medien und von Verbraucherschützern wird der Immobilien-Teilverkauf oft kritisch betrachtet. Während Anbieter das Modell als flexible Möglichkeit zur Liquiditätsbeschaffung ohne vollständigen Verkauf der Immobilie bewerben, gibt es zahlreiche Aspekte, die immer wieder negativ hervorgehoben werden. Einige sind durchaus berechtigt, andere wiederum gelten nicht pauschal für jeden Anbieter eines Immobilien-Teilverkaufs.
Was wird am Immobilien-Teilverkauf kritisiert?
Hohe monatliche Nutzungsgebühren
Nach einem Teilverkauf bleibt der bisherige Eigentümer in der Immobilie wohnen, muss jedoch eine monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil zahlen. Diese Gebühr kann je nach Anbieter zwischen 4 und 6 Prozent des Verkaufserlöses pro Jahr betragen und stellt eine fortlaufende finanzielle Belastung dar. Gerade bei einer langen Nutzungsdauer kann sich die Summe der gezahlten Gebühren über die Jahre hinweg zu einem erheblichen Betrag summieren und im schlimmsten Fall die ursprüngliche Auszahlung übersteigen.
Hohe Gesamtkosten durch versteckte Gebühren
Neben der monatlichen Nutzungsgebühr fallen beim Immobilien-Teilverkauf oft hohe Zusatzkosten an, etwa Gutachterkosten für die Immobilienbewertung, die oft an den Verkäufer weitergegeben werden. Oder auch die Abwicklungsgebühren beim späteren Gesamtverkauf, die bis zu 5,5 Prozent des Verkaufserlöses betragen können. Es kann auch Nebenkostenpauschalen geben, die die Gesamtkosten weiter erhöhen.
Verlust der vollständigen Entscheidungsfreiheit
Nach einem Immobilien-Teilverkauf gehört ein Teil der Immobilie einem externen Investor oder Unternehmen. Das bedeutet, dass zukünftige Entscheidungen nicht mehr allein vom ursprünglichen Eigentümer getroffen werden können. Falls die Immobilie später verkauft werden soll, muss dies häufig mit dem Teilkäufer abgestimmt werden. Einige Anbieter haben zudem ein Mitspracherecht bei größeren Renovierungen oder anderen Maßnahmen, die den Wert der Immobilie betreffen. Dies jedoch auch nur, da sie die Kosten dafür in der Regel auch übernehmen.
Erschwerte Bedingungen beim späteren Gesamtverkauf
Sollte der verbleibende Eigentümer die Immobilie später vollständig verkaufen wollen, kann dies durch vertragliche Regelungen erschwert werden. In vielen Fällen muss der Teilverkaufsanbieter dem Verkauf zustimmen. Zudem wird der Verkaufserlös anteilig mit dem Anbieter geteilt, wodurch der ursprüngliche Eigentümer nicht mehr den vollen Wert der Immobilie erhält.
Fehlende staatliche Regulierung des Modells
In Deutschland gibt es derzeit keine umfassende gesetzliche Regulierung für Immobilien-Teilverkaufsmodelle. Medien und Verbraucherschützer kritisieren, dass es keine einheitlichen Standards für Verträge, Gebühren oder Kündigungsrechte gibt. Kunden sind oft auf sich allein gestellt, wenn es darum geht, die langfristigen Konsequenzen eines Teilverkaufs zu bewerten. Gegen die derzeit aktuelle Kritik der BaFin haben sich einige Teilverkauf-Anbieter jedoch bereits positioniert.
Diese Risiken tragen Sie als Verkäufer Ihres Immobilienanteils
Ein Immobilien-Teilverkauf bietet zwar eine Möglichkeit, Kapital aus der eigenen Immobilie freizusetzen, ohne sie vollständig zu verkaufen, doch er bringt auch erhebliche Risiken mit sich. Diese betreffen sowohl die langfristige finanzielle Belastung als auch die Entscheidungsfreiheit über die Immobilie.
Diese Risiken eines Immobilien-Teilverkaufs sollten Sie kennen
Besitz des Hauses ist an Nutzungsentgelt gebunden
Sie können das Haus vollständig für sich nutzen – vorausgesetzt, Sie zahlen das monatliche Nutzungsentgelt. Ist dies nicht mehr möglich, wird nach einer bestimmten Frist der Gesamtverkauf des Hauses eingeleitet. Finanzielle Engpässe sind zum Beispiel möglich, wenn große Ausgaben zur Instandhaltung des Hauses notwendig werden, für die beim Teilverkauf Sie als Verkäufer verantwortlich oder zumindest anteilig verantwortlich sind. Läuft die Festschreibung des Nutzungsentgelts ab, wird das Entgelt an die Zinsentwicklung angepasst. Das Nutzungsentgelt kann also steigen. Wenn dann auch noch die Immobilienpreise sinken, verschlechtert dies die Bilanz des Teilverkaufs erheblich.
Verkäufer trägt Risiko des Wertverlustes allein
Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs werben mit der Aussicht, dass Sie als Verkäufer weiterhin von Wertsteigerungen Ihres Teils der Immobilie profitieren. Das ist auch der Fall. Allerdings kann auch der umgekehrte Fall eintreten und die Immobilie an Wert verlieren. Für diesen Fall sichern sich die meisten Investoren mit einer Mindesterlösklausel oder Wertsicherungsklausel ab, in der sie darauf bestehen, durch den Gesamtverkauf mindestens 114 bis 117 Prozent der Summe zu bekommen, die sie für ihren Anteil bezahlt haben. Hat die Immobilie an Wert verloren, erhält man als Verkäufer also noch weniger Geld. Einige Anbieter verzichten jedoch auch auf eine solche Klausel.
Gebühren bei einem potentiellen Rückkauf
Theoretisch können der Immobilienbesitzer oder dessen Erben nach seinem Tod den verkauften Anteil zurückkaufen. Dafür fällt jedoch eine Gebühr an, auch wenn diese bei vielen Anbietern geringer angesetzt wird als bei einem klassischen Gesamtverkauf. Steigt der Wert der Immobilie, ist dies günstig für einen Gesamtverkauf. Der Rückkauf des verkauften Teils wird dadurch jedoch teurer. Außerdem fallen beim Rückkauf immer Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Notarkosten an.
Unklare Absicherung bei Insolvenz des Teilkäufers
Als Teilverkäufer erhalten Sie ein Nießbrauchrecht, das auch im Grundbuch festgehalten wird. Allerdings sollten Sie sich anwaltlich dazu beraten lassen, ob Sie auch dann abgesichert sind, wenn es zu einer Insolvenz des Teilkäufers kommt und eine Zwangsversteigerung der Immobilie droht. Jedoch handelt es sich vorrangig um einen weitverbreiteten Irrtum: In der Regel sind Eigentümer über ein sogenanntes insolvenzfestes Nießbrauchrecht abgesichert.
Der Immobilien-Teilverkauf hat auch entscheidende Vorteile
Trotz der weitverbreiteten Kritikpunkte und möglichen Risiken für Sie als Verkäufer profitieren Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf auch von einigen entscheidenden Vorteilen. Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht, was Ihnen unser exklusiver Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome bietet.
Von diesen Vorteilen können Sie bei uns profitieren
Keine Altersgrenze
Es gibt keine Altersbeschränkungen. Kunden können unabhängig von ihrem Lebensalter ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten, wodurch sie weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleiben können.
Flexibilität und Liquidität
Der Teilverkauf ermöglicht es Eigentümern, Kapital aus ihrer Immobilie freizusetzen, ohne diese vollständig verkaufen zu müssen. Dies schafft finanzielle Flexibilität und Zugang zu dringend benötigtem Kapital, zum Beispiel für Renovierungen oder zur Altersvorsorge.
Beteiligung an Wertsteigerungen
Sollte die Immobilie nach dem Teilverkauf im Wert steigen, profitiert der Eigentümer weiterhin von der Wertsteigerung seines verbliebenen Anteils. Auch beim späteren Gesamtverkauf kann dies einen höheren Erlös bedeuten.
Transparente Kostenstruktur
Gute Teilverkauf-Anbieter weisen Ihnen beim ersten Angebot bereits alle möglichen, anfallenden Kosten und Gebühren auf, sei es für den Teilverkauf oder für einen späteren Gesamtverkauf.
Beteiligung an Renovierungen
Der Anbieter beteiligt sich an wertsteigernden Renovierungsmaßnahmen, wie energetischen Sanierungen. Dadurch profitieren Eigentümer doppelt: durch niedrigere Energiekosten und einen höheren zukünftigen Immobilienwert.
Insolvenzfestes Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht bleibt auch im Falle einer Insolvenz des Teilkäufers bestehen. Dadurch behalten die Eigentümer die vollständige Kontrolle über die Nutzung ihrer Immobilie und sind rechtlich abgesichert.
Professionelle Begleitung
Vom Teilverkauf bis hin zum möglichen späteren Gesamtverkauf stehen erfahrene Berater und Experten zur Seite, um den Prozess so reibungslos wie möglich zu gestalten. Dies bietet zusätzliche Sicherheit und Unterstützung.
Kostenfreies Angebot zum Immobilien-Teilverkauf
Sind Sie an einem Immobilien-Teilverkauf interessiert, können Sie bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome in wenigen Schritten Auszahlungssumme und Nutzungsentgelt unverbindlich berechnen. Im Anschluss erhalten Sie ein kostenfreies und unverbindliches Angebot.
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