So funktioniert der Rückkauf beim Immobilien-Teilverkauf

Was bedeutet „Rückkauf“ genau?

Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie, kann aber weiterhin darin wohnen bleiben. Der Rückkauf, auch Rückkaufsrecht oder Rückkaufoption bezeichnet die Möglichkeit, diesen verkauften Anteil später wieder zurückzuerwerben, um die Immobilie wieder vollständig zu besitzen.

Was kostet der Rückkauf?

Der Preis für den Rückkauf wird meist durch ein neues Gutachten zum Zeitpunkt des Rückkaufs ermittelt. Dabei gilt oft die Regel, dass der Rückkaufpreis der höhere Wert aus zwei Beträgen ist:

1. Der aktuelle Marktwert des Anteils
2. Der ursprüngliche Verkaufspreis plus ein Zuschlag, zum Beispiel 17 Prozent.

Neben dem Kaufpreis können je nach Anbieter und Vertrag weitere Gebühren anfallen, etwa Notarkosten oder Gebühren für die Abwicklung.

Direkt zu den Kostenbeispielen

Wer kann zurückkaufen?

• Eigentümer
• Erben
• Ersatzrückkaufberechtigter

Recht auf Rückkauf: gibt es eine Garantie?

Ob und unter welchen Bedingungen ein Rückkauf möglich ist, wird im notariellen Teilverkaufvertrag festgelegt, dazu zählen zum Beispiel mögliche Fristen, die Berechnung des Rückkaufpreises und weitere Einschränkungen, etwa die Zustimmung des Teilkäufers. Wichtig ist es, diese Klauseln vor Abschluss eines Teilverkaufs genau zu prüfen.

Was regeln die Vertragsbedingungen zum Teilverkauf?

Die Bedingungen für den Rückkauf stehen im notariellen Vertrag zum ursprünglichen Teilverkauf und können je nach Anbieter variieren. In den meisten Fällen sind die folgenden Punkte darin geregelt:

• Rückkaufoption
  Ob überhaupt ein Rückkauf des verkauften Anteils möglich ist und ob es bestimmte Einschränkungen oder Auslösebedingungen gibt.
• Fristen
  Einige Verträge setzen Zeitlimits für den Rückkauf, etwa erst nach einer Mindesthaltedauer von 10 oder 15 Jahren nach Teilverkauf.
• Kostenberechnung
  In der Regel richtet sich der Rückkaufpreis nach dem aktuellen Marktwert, nicht nach dem ursprünglichen Verkaufspreis. Zudem wird geregelt, ob es eine Abwicklungsgebühr gibt und ob diese fest oder verhandelbar ist, sowie Regelungen zu Wertsteigerung oder -senkung der Immobilie.
• Mitspracherecht und Zustimmung des Käufers
  Manche Anbieter müssen einem Rückkauf aktiv zustimmen. Einige Anbieter behalten sich vor, den Rückkauf abzulehnen, wenn wirtschaftliche Interessen dagegen sprechen.

Tipp: Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome ist immer und zu jeder Zeit ein Rückkauf des verkauften Immobilienanteils möglich. Zudem wird das Recht als Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Teilverkauf-Rückkauf in 5 Schritten

Schritt 1:
Entscheidung und Kontakt zum Anbieter

Sie entscheiden sich, den verkauften Anteil Ihrer Immobilie zurückzukaufen – vielleicht aus persönlichen Gründen oder weil Ihre Erben die Immobilie vollständig besitzen sollen. Prüfen Sie Ihren ursprünglichen Verkaufsvertrag, dort steht, ob und wie Sie Ihr Rückkaufsrecht ausüben können. Als Nächstes nehmen Sie Kontakt mit dem Käufer beziehungsweise Teilverkauf-Anbieter auf, der Ihren Anteil erworben hat. In der Regel müssen Sie hierfür einen schriftlichen Antrag auf Rückkauf stellen.

Schritt 2:
Ermittlung des aktuellen Marktwerts durch ein Gutachten

Ein unabhängiger Gutachter wird beauftragt, den aktuellen Marktwert der Immobilie beziehungsweise des Immobilienanteils zu ermitteln. Dieser Wert dient als Grundlage für den Rückkaufpreis. Die Kosten für das Gutachten tragen in der Regel Sie als Rückkäufer, entweder gesondert oder über die Abwicklungsgebühren des Anbieters.

Schritt 3:
Festlegung des Rückkaufpreises

Basierend auf dem Gutachten wird der Rückkaufpreis festgelegt. Häufig gilt die Formel: Rückkaufpreis = aktueller Marktwert + Gebühren. Die genaue Berechnungsmethode muss im Vertrag klar geregelt sein.

Schritt 4:
Notarieller Rückkaufvertrag

Nach Einigung über den Preis wird ein notarieller Vertrag erstellt. Dieser regelt den Rückkauf und die Rückübertragung des Anteils an Sie. Der Notar prüft die Unterlagen, stellt die Rechtssicherheit her und löscht zum Beispiel ein bestehendes Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch, da Sie wieder vollständiger Eigentümer werden. Die Nebenkosten hierfür etwa 2 Prozent des Rückkaufpreises. Diese tragen in der Regel Sie als Rückkäufer, entweder gesondert oder über die Abwicklungsgebühren des Anbieters.

Schritt 5:
Zahlung und Grundbucheintrag

Sie zahlen den Rückkaufpreis an den Käufer. Danach wird der Rückkauf im Grundbuch eingetragen, womit Sie offiziell wieder Eigentümer sind. Der Prozess ist erst mit der Grundbucheintragung abgeschlossen.

So läuft eine Beratung zum Teilverkauf ab

Welche Kosten fallen beim Rückkauf an?

• Rückkaufpreis
  Der Preis richtet sich nach dem aktuellen Marktwert. Ist der Wert der Immobilie gestiegen, wird auch der Rückkaufpreis höher sein. Bei einem Wertverlust der Immobilie kann der Rückkaufpreis niedriger ausfallen, aber Anbieter haben oft Mindestpreise festgelegt.
• Rückabwicklungsgebühren durch den Anbieter
  Einige Teilverkauf-Anbieter verlangen eine Gebühr für den Rückkauf, um die Verwaltungskosten und ihren entgangenen Gewinn auszugleichen. Diese kann entweder als festen Betrag (etwa 2 bis 5 Prozent des Rückkaufpreises) oder als prozentualen Aufschlag auf den Marktwert berechnet werden.
• Gutachterkosten
  Ein aktuelles Gutachten zur Wertermittlung verursacht weitere Kosten.
• Notar- und Grundbuchkosten
  Da der Rückkauf eine Eigentumsübertragung darstellt, sind notarielle Beglaubigungen und eine Änderung im Grundbuch notwendig. In der Regel betragen diese Kosten zusammen etwa 2 Prozent des Kaufpreises und werden häufig in der Abwicklungsgebühr berücksichtigt.

Kostenbeispiele: Rückkauf des Immobilienanteils

Szenario 1:
Verkaufspreis liegt unter dem Verkehrswert

Wenn der ursprüngliche Verkaufspreis unter dem aktuellen Verkehrswert liegt, bedeutet das, dass die Immobilie inzwischen an Wert gewonnen hat. Das kann passieren, wenn die Marktsituation sich verbessert hat oder die Immobilie durch Modernisierungen oder eine erhöhte Nachfrage im Wert gestiegen ist. Für den Rückkauf muss der Eigentümer den aktuellen Marktwert des verkauften Anteils bezahlen. Das bedeutet: Je stärker die Immobilie an Wert gewonnen hat, desto teurer wird der Rückkauf.

In diesem Beispiel wurde der 30-prozentige Anteil der Immobilie ursprünglich für 184.802 Euro verkauft (inklusive etwa 17 Prozent Verkaufsnebenkosten). Da die Immobilie inzwischen im Wert auf 700.000 Euro gestiegen ist, berechnet sich der Rückkaufpreisauf Basis dieses aktuellen Marktwertes. Der endgültige Rückkaufpreis beträgt in diesem Szenario 205.802 Euro, was bedeutet, dass der Eigentümer rund 21.000 Euro mehr zahlen muss als beim ursprünglichen Verkauf – inklusive der Abwicklungsgebühr.

Szenario 2:
Verkaufspreis ist gleich Verkehrswert

Wenn der ursprüngliche Verkaufspreis dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie entspricht, spricht das für einen stabilen Markt, in dem es weder starke Wertsteigerungen noch Verluste gibt. Für den Rückkauf muss der Eigentümer den aktuellen Marktwert des verkauften Anteils bezahlen oder mindestens den ursprünglichen Verkaufspreis plus Nebenkosten und die 3-prozentige Abwicklungsvergütung erstatten – je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Bei der gleichen Ausgangslage wie in Szenario 1 hat sich diesmal der Immobilienwert nicht verändert und beträgt weiterhin 585.000 Euro für die Gesamtimmobilie. Der Rückkaufpreis berechnet sich somit der aus dem ursprünglichen Verkaufspreis plus Gebühren. Der endgültige Rückkaufpreis beträgt in diesem Szenario 202.352 Euro, was bedeutet, dass der Eigentümer rund 17.550 Euro mehr zahlen muss als beim ursprünglichen Verkauf. Dies liegt daran, dass die vertraglich festgelegten Mindestkosten greifen, selbst wenn sich der Marktwert der Immobilie nicht verändert hat.

Szenario 3:
Verkaufspreis liegt über dem Verkehrswert

Wenn der ursprüngliche Verkaufspreis über dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie lag, bedeutet das, dass der Marktwert der Immobilie seit dem Teilverkauf gesunken ist. Das kann beispielsweise durch eine schwächere Marktentwicklung, wirtschaftliche Unsicherheiten oder einen allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise geschehen. Beim Rückkauf muss der Eigentümer in einem solchen Fall in der Regel den ursprünglichen Verkaufspreis inklusive der damaligen Verkaufsnebenkosten und die 3 Prozent Abwicklungsvergütung erstatten.

In diesem Szenario ist die Immoblie im Wert auf 550.000 Euro gesunken, der Rückkaufpreis würde eigentlich nur 165.000 Euro betragen, wenn er sich rein am Marktwert orientieren würde. Da jedoch die vertraglich vereinbarten Mindestkosten greifen, beträgt der endgültige Rückkaufspreis 201.302 Euro. Das bedeutet, dass der Eigentümer rund 36.000 Euro mehr zahlen muss als der aktuelle Marktwert des Anteils beträgt.

Fallen Steuern beim Rückkauf an?

Die steuerlichen Folgen eines Rückkaufs hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Zeit zwischen Verkauf und Rückkauf sowie die Wertentwicklung der Immobilie. Die wichtigsten Steuerarten, die beim Rückkauf eine Rolle spielen könnten, sind die Folgenden:

• Spekulationssteuer
  Grundsätzlich fällt beim Rückkauf selbst keine Spekulationssteuer an, da der ursprüngliche Eigentümer seinen eigenen Anteil zurückerwirbt. Sonderfälle bestehen, falls der Verkäufer den Anteil zurückkauft und anschließend innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, oder falls der Rückkauf durch eine GmbH erfolgt.
• Grunderwerbsteuer
  Fällt bein Rückkauf ebenfalls in der Regel nicht an, da es rechtlich als „bedingtes Geschäft“ gilt. Manche Anbieter gestalten den Vertrag so, dass die Grunderwerbsteuer beim Rückkauf entfällt.
• Einkommenssteuer
  Falls der Rückkauf mit einem Gewinn verbunden ist (z. B. wenn die Immobilie an Wert gewonnen hat und der Verkäufer den Anteil teurer weiterverkauft), kann dies einkommensteuerpflichtig sein. Bei einem Privatverkauf sind die Gewinne aus einem Rückkauf in der Regel steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren überschritten wurde oder die Immobilie selbst genutzt wurde. Wenn der ursprüngliche Verkäufer gewerblich handelt (z. B. als Immobilieninvestor oder über eine Gesellschaft), können Gewinne einkommensteuerpflichtig sein.

Welche Steuern fallen beim Teilverkauf an?

Wann ein Rückkauf sinnvoll ist

• Volle Eigentumsrechte zurückgewinnen
  Mit einem Rückkauf gehört die Immobilie wieder vollständig dem ursprünglichen Eigentümer. Dadurch gibt es keine Mitspracherechte des Teilverkauf-Anbieters mehr, und alle Entscheidungen können eigenständig getroffen werden.
• Keine laufenden Nutzungsentgelte mehr
  Teilverkauf-Anbieter verlangen monatliche Nutzungsentgelte für den verkauften Anteil. Wer den Rückkauf vollzieht, spart diese laufenden Kosten, die sich über die Jahre zu hohen Beträgen summieren können.
• Langfristige Altersvorsorge sichern
  Ein Rückkauf kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie als sichere Altersvorsorge oder Familienbesitz erhalten bleiben soll. Auch für eine spätere Vererbung ist es vorteilhaft, die Immobilie wieder vollständig zu besitzen.
• Günstige Finanzierung oder Eigenkapital vorhanden
  Wenn ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht oder eine Finanzierung mit niedrigen Zinsen möglich ist, kann sich der Rückkauf finanziell lohnen. So vermeidet man hohe Kreditkosten und bleibt wirtschaftlich flexibel.
• Rückkaufoption zu fairen Konditionen im Vertrag
  Falls der Vertrag eine Rückkaufoption mit fairen Bedingungen vorsieht und keine übermäßigen Zusatzgebühren anfallen, kann es sich lohnen, diese frühzeitig zu nutzen. Manche Anbieter erhöhen mit der Zeit die Kosten, sodass ein schneller Rückkauf günstiger sein kann.
• Für Erben­gemeinschaften und Nachfolgeplanung
  Ein Rückkauf kann insbesondere dann von Vorteil sein, wenn die Immobilie innerhalb der Familie weitergegeben werden soll. In einer Erben­gemeinschaft kann es kompliziert sein, wenn ein Teil der Immobilie an einen externen Teilverkaufsanbieter gebunden ist. Durch einen Rückkauf können Erben die Immobilie wieder vollständig in Familienbesitz bringen und spätere Konflikte vermeiden. Auch wer seine Nachfolge frühzeitig regeln möchte, kann mit einem Rückkauf sicherstellen, dass das Eigentum nicht durch externe Investoren beeinflusst wird.

Wann ein Rückkauf weniger sinnvoll ist

• Hohe Kosten durch Wertsteigerung der Immobilie
  Der Rückkaufpreis orientiert sich am aktuellen Marktwert. Falls die Immobilie im Wert gestiegen ist, kann der Rückkauf deutlich teurer werden als der ursprüngliche Verkaufspreis, wie in unseren Rechenbeispielen verdeutlicht.
• Teure oder schwer erhältliche Finanzierung
  Wer den Rückkauf nur mit einem Kredit finanzieren kann, sollte die Zinsen und Konditionen genau prüfen. Falls die Bank hohe Zinsen verlangt oder eine Finanzierung ablehnt, könnte ein Rückkauf wirtschaftlich unattraktiv sein.
• Hohe Zusatzgebühren durch den Anbieter
  Einige Teilverkauf-Anbieter erheben Rückabwicklungsgebühren oder Mindestpreise, die den Rückkauf verteuern. Wer hohe Zusatzkosten zahlen muss, sollte genau berechnen, ob sich der Rückkauf noch lohnt.
• Geplante Veränderung der Wohnsituation
  Falls ein Umzug oder ein Verkauf der Immobilie ohnehin absehbar ist, macht ein Rückkauf ergibt Sinn. In diesem Fall könnte es wirtschaftlich besser sein, die gesamte Immobilie zu verkaufen, anstatt erst den Rückkauf durchzuführen.
• Mögliche steuerliche Nachteile
  Je nach individueller Situation kann der Rückkauf steuerliche Belastungen wie die Grunderwerbsteuer oder Spekulationssteuer mit sich bringen. Wer unsicher ist, sollte sich steuerlich beraten lassen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Auf diese Dinge sollten Sie beim Teilverkauf-Vertrag achten

Einige Unternehmen bieten eine vertraglich gesicherte Rückkaufoption an, andere nicht. Ist Ihnen die Option auf einen Rückkauf besonders wichtig, dann klären Sie die folgenden Fragen beim Abschluss eines Immobilien-Teilverkaufs:

• Gibt es eine feste Rückkaufoption im Vertrag?
• Gibt es eine Frist für den Rückkauf?
• Muss der Anbieter dem Rückkauf zustimmen oder ist er verpflichtet?
• Wie wird der Rückkaufpreis berechnet?

Schutz durch das Grundbuch

Damit Ihr Rückkaufsrecht nicht verloren geht – etwa wenn der Käufer die Immobilie weiterverkauft oder insolvent wird –, sollte es im Grundbuch eingetragen werden. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert Ihr Recht und stellt sicher, dass der Käufer den Anteil nicht ohne Ihre Zustimmung veräußern kann. Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome wird eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Der Zeitpunkt des Rückkaufs

Ein besonders wichtiger Faktor für die Kosten des Rückkaufs ist der Immobilienmarkt. Wenn der Marktwert der Immobilie stark gestiegen ist, wird der Rückkauf teurer, da sich der Preis des verkauften Anteils am aktuellen Marktwert orientiert. Wer den Rückkauf plant, sollte daher beobachten, wie sich die Immobilienpreise entwickeln, und gegebenenfalls einen günstigen Zeitpunkt abwarten. In Phasen eines Marktabschwungs könnte der Rückkauf günstiger ausfallen.

Bankfinanzierung frühzeitig planen

Wer den Anteil zurückkaufen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob er den Kaufpreis aus eigenen Mitteln zahlen kann oder auf eine Finanzierung angewiesen ist. Banken bewerten Immobilien mit einem bereits erfolgten Teilverkauf oft anders als gewöhnliche Immobilien, sodass es zu besonderen Kreditkonditionen oder Einschränkungen kommen kann. Einige Banken sind bei Finanzierungen für Rückkäufe zurückhaltend, da die Immobilie bereits als „belastet“ gilt. Deshalb sollte man sich rechtzeitig um eine Finanzierungszusage kümmern und verschiedene Angebote vergleichen – oder eben das nötige Eigenkapital parat haben.

Professionell beraten lassen – von Anfang an

Ein erfolgreicher Rückkauf beginnt bereits beim Teilverkauf selbst. Wer von Anfang an gut beraten wird, transparente Vertragsbedingungen erhält und eine durchdachte Strategie verfolgt, hat später die besten Chancen, seinen Immobilienanteil reibungslos und zu fairen Konditionen zurückzukaufen. Unser exklusiver Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome bietet nicht nur maßgeschneiderte Teilverkaufsmodelle, sondern begleitet Eigentümer auch langfristig und professionell durch den gesamten Prozess.

Die häufigsten Fragen zum Rückkauf beim Immobilien-Teilverkauf

Haben Sie alles gefunden?

Hier finden Sie weitere interessante Inhalte zum Thema:

• Ist der Teilverkauf sinnvoll?
• Nutzungsgebühr erklärt
• Erfahrungen mit dem Teilverkauf

• Seite drucken oder als PDF speichern

Schnelle Frage, Kritik oder Feedback?

Wir helfen Ihnen gern. Professionelle Beratung von echten Menschen. Rufen Sie uns zum Ortstarif an oder schreiben Sie uns per E‑Mail.

Lena Mierbach

Ihre Ansprechpartnerin

*Wir stellen Ihnen die Inhalte auf unserer Webseite kostenfrei zur Verfügung, damit Sie sich über Versicherungs- und Finanzprodukte sowie über Möglichkeiten der Altersvorsorge umfassend informieren können. Die redaktionelle Arbeit auf unserer Webseite finanzieren wir unter anderem mit sogenannten Affiliate-Links. Diese erkennen Sie am Sternchen (*). Affiliate-Kooperationen gehen wir nur mit Anbietern ein, die wir als Versicherungs­makler wirklich weiterempfehlen können. Kommt es durch einen Klick auf unseren Affiliate-Link zu einem Vertragsabschluss, bekommen wir dafür eine Provision. Höhe und Umfang dieser Provision haben keinerlei Einfluss auf unsere Weiterempfehlung des Produkts.

Mehr über unsere Arbeitsweise erfahren Sie hier: Über transparent-beraten.de