Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie der Rückkauf beim Immobilien-Teilverkauf funktioniert, wie sich der Rückkaufpreis zusammensetzt und wann sich ein Rückkauf wirklich lohnt.
Inhalt dieser SeiteDie Rückkaufoption im Überblick
Was bedeutet „Rückkauf“ genau?
Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie, kann aber weiterhin darin wohnen bleiben. Der Rückkauf, auch Rückkaufsrecht oder Rückkaufoption bezeichnet die Möglichkeit, diesen verkauften Anteil später wieder zurückzuerwerben, um die Immobilie wieder vollständig zu besitzen.
Was kostet der Rückkauf?
Der Preis für den Rückkauf wird meist durch ein neues Gutachten zum Zeitpunkt des Rückkaufs ermittelt. Dabei gilt oft die Regel, dass der Rückkaufpreis der höhere Wert aus zwei Beträgen ist:
- Der aktuelle Marktwert des Anteils
- Der ursprüngliche Verkaufspreis plus ein Zuschlag, zum Beispiel 17 Prozent.
Neben dem Kaufpreis können je nach Anbieter und Vertrag weitere Gebühren anfallen, etwa Notarkosten oder Gebühren für die Abwicklung.
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Wer kann zurückkaufen?
- Eigentümer
- Erben
- Ersatzrückkaufberechtigter
Vertragliche Regelungen für den Rückkauf
Recht auf Rückkauf: gibt es eine Garantie?
Ob und unter welchen Bedingungen ein Rückkauf möglich ist, wird im notariellen Teilverkaufvertrag festgelegt, dazu zählen zum Beispiel mögliche Fristen, die Berechnung des Rückkaufpreises und weitere Einschränkungen, etwa die Zustimmung des Teilkäufers. Wichtig ist es, diese Klauseln vor Abschluss eines Teilverkaufs genau zu prüfen.
Was regeln die Vertragsbedingungen zum Teilverkauf?
Die Bedingungen für den Rückkauf stehen im notariellen Vertrag zum ursprünglichen Teilverkauf und können je nach Anbieter variieren. In den meisten Fällen sind die folgenden Punkte darin geregelt:
Tipp: Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome ist immer und zu jeder Zeit ein Rückkauf des verkauften Immobilienanteils möglich. Zudem wird das Recht als Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
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Wie läuft der Rückkauf konkret ab?
Teilverkauf-Rückkauf in 5 Schritten
Schritt 1:
Entscheidung und Kontakt zum Anbieter
Sie entscheiden sich, den verkauften Anteil Ihrer Immobilie zurückzukaufen – vielleicht aus persönlichen Gründen oder weil Ihre Erben die Immobilie vollständig besitzen sollen. Prüfen Sie Ihren ursprünglichen Verkaufsvertrag, dort steht, ob und wie Sie Ihr Rückkaufsrecht ausüben können. Als Nächstes nehmen Sie Kontakt mit dem Käufer beziehungsweise Teilverkauf-Anbieter auf, der Ihren Anteil erworben hat. In der Regel müssen Sie hierfür einen schriftlichen Antrag auf Rückkauf stellen.
Schritt 2:
Ermittlung des aktuellen Marktwerts durch ein Gutachten
Ein unabhängiger Gutachter wird beauftragt, den aktuellen Marktwert der Immobilie beziehungsweise des Immobilienanteils zu ermitteln. Dieser Wert dient als Grundlage für den Rückkaufpreis. Die Kosten für das Gutachten tragen in der Regel Sie als Rückkäufer, entweder gesondert oder über die Abwicklungsgebühren des Anbieters.
Schritt 3:
Festlegung des Rückkaufpreises
Basierend auf dem Gutachten wird der Rückkaufpreis festgelegt. Häufig gilt die Formel: Rückkaufpreis = aktueller Marktwert + Gebühren. Die genaue Berechnungsmethode muss im Vertrag klar geregelt sein.
Schritt 4:
Notarieller Rückkaufvertrag
Nach Einigung über den Preis wird ein notarieller Vertrag erstellt. Dieser regelt den Rückkauf und die Rückübertragung des Anteils an Sie. Der Notar prüft die Unterlagen, stellt die Rechtssicherheit her und löscht zum Beispiel ein bestehendes Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch, da Sie wieder vollständiger Eigentümer werden. Die Nebenkosten hierfür etwa 2 Prozent des Rückkaufpreises. Diese tragen in der Regel Sie als Rückkäufer, entweder gesondert oder über die Abwicklungsgebühren des Anbieters.
Schritt 5:
Zahlung und Grundbucheintrag
Sie zahlen den Rückkaufpreis an den Käufer. Danach wird der Rückkauf im Grundbuch eingetragen, womit Sie offiziell wieder Eigentümer sind. Der Prozess ist erst mit der Grundbucheintragung abgeschlossen.
So läuft eine Beratung zum Teilverkauf ab
Die Kosten beim Rückkauf
Welche Kosten fallen beim Rückkauf an?
Kostenbeispiele: Rückkauf des Immobilienanteils
Szenario 1:
Verkaufspreis liegt unter dem Verkehrswert
Wenn der ursprüngliche Verkaufspreis unter dem aktuellen Verkehrswert liegt, bedeutet das, dass die Immobilie inzwischen an Wert gewonnen hat. Das kann passieren, wenn die Marktsituation sich verbessert hat oder die Immobilie durch Modernisierungen oder eine erhöhte Nachfrage im Wert gestiegen ist. Für den Rückkauf muss der Eigentümer den aktuellen Marktwert des verkauften Anteils bezahlen. Das bedeutet: Je stärker die Immobilie an Wert gewonnen hat, desto teurer wird der Rückkauf.
Ursprünglicher Verkaufspreis des Anteils (30 %), inkl. Nebenkosten | 184.802 € |
Aktueller Verkehrswert des verkauften Anteils | 210.000 € |
Aktueller Verkehrswert der gesamten Immobilie | 700.000 € |
Rückkaufgebühren (3 % des Gesamtwerts) | 21.000 € |
Rückkaufpreis | 205.802 € |
In diesem Beispiel wurde der 30-prozentige Anteil der Immobilie ursprünglich für 184.802 Euro verkauft (inklusive etwa 17 Prozent Verkaufsnebenkosten). Da die Immobilie inzwischen im Wert auf 700.000 Euro gestiegen ist, berechnet sich der Rückkaufpreisauf Basis dieses aktuellen Marktwertes. Der endgültige Rückkaufpreis beträgt in diesem Szenario 205.802 Euro, was bedeutet, dass der Eigentümer rund 21.000 Euro mehr zahlen muss als beim ursprünglichen Verkauf – inklusive der Abwicklungsgebühr.
Szenario 2:
Verkaufspreis ist gleich Verkehrswert
Wenn der ursprüngliche Verkaufspreis dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie entspricht, spricht das für einen stabilen Markt, in dem es weder starke Wertsteigerungen noch Verluste gibt. Für den Rückkauf muss der Eigentümer den aktuellen Marktwert des verkauften Anteils bezahlen oder mindestens den ursprünglichen Verkaufspreis plus Nebenkosten und die 3-prozentige Abwicklungsvergütung erstatten – je nachdem, welcher Betrag höher ist.
Ursprünglicher Verkaufspreis des Anteils (30 %), inkl. Nebenkosten | 184.802 € |
Aktueller Verkehrswert des verkauften Anteils | 175.500 € |
Aktueller Verkehrswert der gesamten Immobilie | 585.000 € |
Rückkaufgebühren (3 % des Gesamtwerts) | 17.550 € |
Rückkaufpreis | 202.352 € |
Bei der gleichen Ausgangslage wie in Szenario 1 hat sich diesmal der Immobilienwert nicht verändert und beträgt weiterhin 585.000 Euro für die Gesamtimmobilie. Der Rückkaufpreis berechnet sich somit der aus dem ursprünglichen Verkaufspreis plus Gebühren. Der endgültige Rückkaufpreis beträgt in diesem Szenario 202.352 Euro, was bedeutet, dass der Eigentümer rund 17.550 Euro mehr zahlen muss als beim ursprünglichen Verkauf. Dies liegt daran, dass die vertraglich festgelegten Mindestkosten greifen, selbst wenn sich der Marktwert der Immobilie nicht verändert hat.
Szenario 3:
Verkaufspreis liegt über dem Verkehrswert
Wenn der ursprüngliche Verkaufspreis über dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie lag, bedeutet das, dass der Marktwert der Immobilie seit dem Teilverkauf gesunken ist. Das kann beispielsweise durch eine schwächere Marktentwicklung, wirtschaftliche Unsicherheiten oder einen allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise geschehen. Beim Rückkauf muss der Eigentümer in einem solchen Fall in der Regel den ursprünglichen Verkaufspreis inklusive der damaligen Verkaufsnebenkosten und die 3 Prozent Abwicklungsvergütung erstatten.
Ursprünglicher Verkaufspreis des Anteils (30 %), inkl. Nebenkosten | 184.802 € |
Aktueller Verkehrswert des verkauften Anteils | 165.000 € |
Aktueller Verkehrswert der gesamten Immobilie | 550.000 € |
Rückkaufgebühren (3 % des Gesamtwerts) | 16.500 € |
Rückkaufpreis | 201.302 € |
In diesem Szenario ist die Immoblie im Wert auf 550.000 Euro gesunken, der Rückkaufpreis würde eigentlich nur 165.000 Euro betragen, wenn er sich rein am Marktwert orientieren würde. Da jedoch die vertraglich vereinbarten Mindestkosten greifen, beträgt der endgültige Rückkaufspreis 201.302 Euro. Das bedeutet, dass der Eigentümer rund 36.000 Euro mehr zahlen muss als der aktuelle Marktwert des Anteils beträgt.
Fallen Steuern beim Rückkauf an?
Die steuerlichen Folgen eines Rückkaufs hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Zeit zwischen Verkauf und Rückkauf sowie die Wertentwicklung der Immobilie. Die wichtigsten Steuerarten, die beim Rückkauf eine Rolle spielen könnten, sind die Folgenden:
- Spekulationssteuer
Grundsätzlich fällt beim Rückkauf selbst keine Spekulationssteuer an, da der ursprüngliche Eigentümer seinen eigenen Anteil zurückerwirbt. Sonderfälle bestehen, falls der Verkäufer den Anteil zurückkauft und anschließend innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, oder falls der Rückkauf durch eine GmbH erfolgt. - Grunderwerbsteuer
Fällt bein Rückkauf ebenfalls in der Regel nicht an, da es rechtlich als „bedingtes Geschäft“ gilt. Manche Anbieter gestalten den Vertrag so, dass die Grunderwerbsteuer beim Rückkauf entfällt. - Einkommenssteuer
Falls der Rückkauf mit einem Gewinn verbunden ist (z. B. wenn die Immobilie an Wert gewonnen hat und der Verkäufer den Anteil teurer weiterverkauft), kann dies einkommensteuerpflichtig sein. Bei einem Privatverkauf sind die Gewinne aus einem Rückkauf in der Regel steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren überschritten wurde oder die Immobilie selbst genutzt wurde. Wenn der ursprüngliche Verkäufer gewerblich handelt (z. B. als Immobilieninvestor oder über eine Gesellschaft), können Gewinne einkommensteuerpflichtig sein.
Welche Steuern fallen beim Teilverkauf an?
Ist ein Rückkauf sinnvoll?
Wann ein Rückkauf sinnvoll ist
Wann ein Rückkauf weniger sinnvoll ist
Rückkauf oder besser gleich Gesamtverkauf?
Ein kompletter Verkauf der Immobilie macht den gesamten Immobilienwert zu Geld und befreit den Verkäufer von zukünftigen finanziellen Verpflichtungen. Das kann besonders vorteilhaft sein, wenn der Verkäufer sofort Liquidität braucht oder sich nicht länger mit den möglichen Risiken eines Immobilienbesitzes herumschlagen möchte.
Im Gegensatz dazu ermöglicht der Rückkauf, Eigentümer der Immobilie zu bleiben, was langfristig Vorteile bringen kann. Allerdings birgt dies auch finanzielle Risiken, vor allem wenn der Immobilienmarkt unsicher ist. Die Entscheidung zwischen Rückkauf und vollständigem Verkauf sollte daher auf den individuellen finanziellen Zielen und der aktuellen Marktlage basieren.
Tipps für den erfolgreichen Rückkauf
Auf diese Dinge sollten Sie beim Teilverkauf-Vertrag achten
Einige Unternehmen bieten eine vertraglich gesicherte Rückkaufoption an, andere nicht. Ist Ihnen die Option auf einen Rückkauf besonders wichtig, dann klären Sie die folgenden Fragen beim Abschluss eines Immobilien-Teilverkaufs:
- Gibt es eine feste Rückkaufoption im Vertrag?
- Gibt es eine Frist für den Rückkauf?
- Muss der Anbieter dem Rückkauf zustimmen oder ist er verpflichtet?
- Wie wird der Rückkaufpreis berechnet?
Schutz durch das Grundbuch
Damit Ihr Rückkaufsrecht nicht verloren geht – etwa wenn der Käufer die Immobilie weiterverkauft oder insolvent wird –, sollte es im Grundbuch eingetragen werden. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert Ihr Recht und stellt sicher, dass der Käufer den Anteil nicht ohne Ihre Zustimmung veräußern kann. Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome wird eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
Der Zeitpunkt des Rückkaufs
Ein besonders wichtiger Faktor für die Kosten des Rückkaufs ist der Immobilienmarkt. Wenn der Marktwert der Immobilie stark gestiegen ist, wird der Rückkauf teurer, da sich der Preis des verkauften Anteils am aktuellen Marktwert orientiert. Wer den Rückkauf plant, sollte daher beobachten, wie sich die Immobilienpreise entwickeln, und gegebenenfalls einen günstigen Zeitpunkt abwarten. In Phasen eines Marktabschwungs könnte der Rückkauf günstiger ausfallen.
Bankfinanzierung frühzeitig planen
Wer den Anteil zurückkaufen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob er den Kaufpreis aus eigenen Mitteln zahlen kann oder auf eine Finanzierung angewiesen ist. Banken bewerten Immobilien mit einem bereits erfolgten Teilverkauf oft anders als gewöhnliche Immobilien, sodass es zu besonderen Kreditkonditionen oder Einschränkungen kommen kann. Einige Banken sind bei Finanzierungen für Rückkäufe zurückhaltend, da die Immobilie bereits als „belastet“ gilt. Deshalb sollte man sich rechtzeitig um eine Finanzierungszusage kümmern und verschiedene Angebote vergleichen – oder eben das nötige Eigenkapital parat haben.
Professionell beraten lassen – von Anfang an
Ein erfolgreicher Rückkauf beginnt bereits beim Teilverkauf selbst. Wer von Anfang an gut beraten wird, transparente Vertragsbedingungen erhält und eine durchdachte Strategie verfolgt, hat später die besten Chancen, seinen Immobilienanteil reibungslos und zu fairen Konditionen zurückzukaufen. Unser exklusiver Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome bietet nicht nur maßgeschneiderte Teilverkaufsmodelle, sondern begleitet Eigentümer auch langfristig und professionell durch den gesamten Prozess.
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Die häufigsten Fragen zum Rückkauf beim Immobilien-Teilverkauf
Kann man eine teilverkaufte Immobilie immer zurückkaufen?
Ob der Rückkauf eines verkauften Immobilienanteils jederzeit möglich ist, hängt von den vertraglichen Regelungen und den Bedingungen des Teilverkaufs-Anbieters ab. Nicht immer kann oder darf der ursprüngliche Eigentümer seinen Anteil einfach zurückkaufen. Einige Anbieter garantieren im Vertrag ein Rückkaufsrecht für den Verkäufer, andere ermöglichen dies nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Wie wird der Rückkaufpreis berechnet?
Der Rückkaufpreis beim Immobilien-Teilverkauf richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Das bedeutet, dass der Eigentümer beim Rückkauf den aktuellen Marktwert seines verkauften Anteils zahlen muss – nicht den ursprünglichen Verkaufspreis.
Allerdings gibt es eine vertragliche Mindestgrenze, die sicherstellt, dass der Rückkaufspreis mindestens den ursprünglichen Verkaufspreis plus Ankaufsnebenkosten sowie eine Abwicklungsvergütung auf den Gesamtwert der Immobilie beträgt. Dadurch kann der Rückkauf auch dann teurer sein, wenn der Immobilienwert gesunken ist.
Was passiert, wenn der Marktwert der Immobilie gesunken ist?
Auch bei sinkendem Immobilienwert bleibt der Mindestpreis bestehen. Das bedeutet, dass beim Rückkauf mindestens der ursprüngliche Verkaufspreis plus Nebenkosten und Gebühren gezahlt werden müssen – selbst wenn der aktuelle Marktwert niedriger ist.
Wird beim Rückkauf eine Grunderwerbsteuer fällig?
Ob Grunderwerbsteuer anfällt, hängt von den vertraglichen Regelungen ab. In vielen Fällen kann die Steuer vermieden werden, wenn der Rückkauf im ursprünglichen Vertrag als Rückkaufoption festgelegt wurde.
Lohnt sich ein Rückkauf immer?
Nicht unbedingt. Ein Rückkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie die Immobilie langfristig behalten möchten und eine Finanzierung ohne hohe Zusatzkosten möglich ist. Ist der Immobilienwert jedoch stark gestiegen, kann der Rückkauf sehr teuer werden.
Kann der Teilverkauf-Anbieter den Rückkauf verweigern?
Ob der Teilverkauf-Anbieter einen Rückkauf auch verweigern kann, hängt vom Vertrag ab. Bei den meisten Anbietern besteht ein vertraglich zugesichertes Rückkaufrecht, aber es kann Fristen oder Bedingungen geben, die eingehalten werden müssen.
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