Ist ein Immobilien-Teilverkauf trotz Kredit möglich?

Grundsätzlich möglich

Ein Immobilien-Teilverkauf ist auch bei einem noch laufenden Kredit grundsätzlich möglich – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend ist, wie viel Restschuld auf der Immobilie lastet und ob die Bank dem Teilverkauf zustimmt. Denn bei finanzierten Immobilien ist immer auch die Bank als Kreditgeber involviert.

Zur Übersicht aller Voraussetzungen

Warum ist die Zustimmung der Bank erforderlich?

Wenn Sie Ihre Immobilie über ein Darlehen finanziert haben, ist diese in der Regel mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Das bedeutet: Die Bank hat ein im Grundbuch eingetragenes Recht auf die Immobilie – als Sicherheit für den Kredit. Solange diese Grundschuld besteht, darf die Immobilie nicht ohne Weiteres (auch nicht teilweise) verkauft werden.

Bei einem Teilverkauf wird ein Anteil der Immobilie (meist zwischen 10 und 50 Prozent) an einen Teilverkauf-Anbieter veräußert. Dieser erhält ebenfalls ein Grundpfandrecht zur Absicherung seines Anteils. Dafür muss die Bank jedoch ihre Zustimmung geben, weil sich mit dem Teilverkauf die Besitzverhältnisse und die Rangfolge im Grundbuch ändern können.

Was passiert mit dem Kredit?

Ein Teilverkauf bedeutet nicht automatisch, dass der bestehende Kredit abgelöst werden muss. Möglich sind drei Varianten:

1. Der Kredit läuft weiter wie bisher
   Die Bank bleibt im Grundbuch im ersten Rang und der Teilverkauf-Anbieter wird nachrangig abgesichert. Das setzt jedoch eine hohe Werthaltigkeit der Immobilie voraus – und die Zustimmung beider Parteien.
2. Teilweise Tilgung der Restschuld
   Ein Teil des Verkaufserlöses wird genutzt, um den Kredit ganz oder teilweise abzulösen. Das kann die Zustimmung der Bank erleichtern.
3. Umschuldung oder Neuordnung der Finanzierung
   In manchen Fällen ist es sinnvoll, den bestehenden Kredit umzuschulden – etwa wenn der Teilverkauf gleichzeitig mit einer neuen Finanzierungsstruktur kombiniert wird.

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Die Voraussetzungen im Überblick

Genügend freies Kapital in der Immobilie
Zustimmung der finanzierenden Bank
Bonität und Zahlungsfähigkeit des Eigentümers
Mindestwert der Immobilie
Eintragungsfähigkeit des Teilverkauf-Anbieters im Grundbuch

Die Konditionen im Detail

Genügend freies Kapital in der Immobilie

Je höher der Verkehrswert Ihrer Immobilie im Verhältnis zur Restschuld ist, desto besser. Denn der Teilverkauf-Anbieter möchte seinen Anteil durch ein Grundpfandrecht absichern – dafür muss genügend unbelasteter Wert vorhanden sein. Als Faustregel gilt: Der geplante Verkaufserlös darf die bestehende Grundschuld nicht vollständig aufbrauchen.

Ein Beispiel: Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 600.000 Euro und die noch offene Kreditsumme 150.000 Euro. Sie möchten Ihre Immobilie zu 40 Prozent teilverkaufen, dies entspricht einem Anteil von 240.000 Euro. Damit übersteigt dieser Anteil die Restschuld – somit ist ein Teilverkauf möglich.

Zustimmung der finanzierenden Bank

Ohne Einverständnis der Bank ist ein Teilverkauf nicht möglich. Denn sie ist über die Grundschuld im Grundbuch eingetragen und muss einer Rangänderung zustimmen, wenn der Teilverkauf-Anbieter ebenfalls im Grundbuch abgesichert werden soll. Viele Banken prüfen streng, ob nach dem Teilverkauf ihre eigene Sicherheit gefährdet wäre. In vielen Fällen kann eine teilweise Ablösung der Restschuld oder eine Umschuldung eine Lösung sein.

Bonität und Zahlungsfähigkeit des Eigentümers

Auch wenn beim Teilverkauf kein klassischer Kredit aufgenommen wird, prüft der Teilverkauf-Anbieter die Bonität des Eigentümers. Dies liegt daran, dass Sie als Verkäufer nach dem Teilverkauf weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben – und dafür ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen (vergleichbar mit einer Art Miete für den verkauften Anteil). Daher ist eine solide finanzielle Situation wichtig, um die laufenden Zahlungen dauerhaft tragen zu können.

Mindestwert der Immobilie

Viele Anbieter bieten den Teilverkauf erst ab einem gewissen Immobilienwert an – meist ab 200.000 bis 250.000 Euro. Der Grund: Der wirtschaftliche Aufwand für Teilverkauf, Vertragsgestaltung, Notar, Bewertung etc. lohnt sich erst ab einem gewissen Betrag. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zu den grundsätzlichen Voraussetzungen für einen Teilverkauf.

Eintragungsfähigkeit des Anbieters im Grundbuch

Damit der Teilverkauf rechtlich wirksam ist, muss der Anbieter als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Dafür braucht es nicht nur die Zustimmung der Bank, sondern auch eine klare rechtliche Ausgangslage (zum Beispiel kein Streit unter Miteigentümern, keine komplizierten Erbverhältnisse).

So läuft ein Teilverkauf bei bestehendem Kredit ab

Schritt 1:
Unverbindliche Anfrage beim Teilverkauf-Anbieter

Im ersten Schritt lassen Sie prüfen, ob Ihre Immobilie grundsätzlich für einen Teilverkauf infrage kommt – trotz laufendem Kredit. Dafür reichen erste Angaben wie Verkehrswert, Restschuld und gewünschte Verkaufssumme. Viele Anbieter bieten eine kostenlose Ersteinschätzung an – online oder telefonisch.

Alle Anbieter im Überblick

Schritt 2:
Professionelle Immobilienbewertung

Für die genaue Berechnung des möglichen Verkaufserlöses wird eine objektive Marktwertanalyse Ihrer Immobilie durchgeführt – meist kostenlos durch den Anbieter. Diese Bewertung ist entscheidend, um den maximal möglichen Anteil und die zu erwartende Auszahlung zu ermitteln.

Schritt 3:
Prüfung der Restschuld und Gespräch mit der Bank

Nun wird geprüft, wie die finanzielle Situation rund um die Immobilie aussieht. Wichtige Fragen dabei sind:

• Wie hoch ist die noch offene Kreditsumme?
• Welche Rechte hat die Bank im Grundbuch?
• Ist eine Zustimmung zum Teilverkauf möglich – oder wird eine Teilablösung des Darlehens notwendig?

Hier ist eine gute Vorbereitung entscheidend. In der Regel unterstützt Sie der Anbieter bei der Kommunikation mit der Bank.

Schritt 4:
Angebot und Vertragsgestaltung

Sobald Bank, Anbieter und Eigentümer grundsätzlich einverstanden sind, erhalten Sie ein verbindliches Angebot mit allen Details:

• Anteil am Verkauf
• Höhe der Auszahlung
• Nutzungsentgelt
• Regelungen zur Rückkaufoption und späterem Gesamtverkauf

Der Teilverkauf wird notariell beurkundet, genau wie beim klassischen Immobilienverkauf.

Schritt 5:
Grundbuchänderung und Auszahlung

Nach Unterzeichnung des Vertrags erfolgt die Eintragung des neuen Miteigentümers beziehungsweise des Teilverkauf-Anbieters ins Grundbuch, gegebenenfalls die Rangänderung oder Löschung von Teilen der bestehenden Grundschuld sowie die Auszahlung Ihres Anteils – abzüglich eventueller Ablösebeträge für den Kredit. Je nach Konstellation kann das Geld verwendet werden, um die Restschuld ganz oder teilweise zu tilgen oder als freie Liquidität für Ihre persönlichen Zwecke dienen.

Von diesen Vorteilen können Sie profitieren

• Liquidität trotz laufendem Kredit
  Sie erhalten einen hohen Auszahlungsbetrag, ohne die Immobilie ganz zu verkaufen.
• Wohnrecht bleibt erhalten
  Sie nutzen Ihre Immobilie weiter wie gewohnt – auf Lebenszeit.
• Rückkaufs- oder Verkaufsoption
  Späterer Rückkauf oder Gesamtverkauf ist möglich.
• Schuldenabbau möglich
  Ein Teil der Auszahlung kann zur Kreditablösung verwendet werden.
• Schnelle Liquidität für wichtige Lebensziele
  Zum Beispiel Renovierung, Pflege, Unterstützung der Familie oder Altersvorsorge.

Diese Nachteile sollten Sie kennen

• Zustimmung der Bank erforderlich
  Die bestehende Finanzierung macht den Prozess aufwändiger.
• Zusätzliche Kosten
  Monatliches Nutzungsentgelt plus gegebenenfalls Vorfälligkeits­entschädigung bei Kreditablösung.
• Weniger Flexibilität
  Änderungen im Kreditvertrag oder bei der Bank sind schwieriger.
• Komplexere Vertragsgestaltung
  Teilverkauf mit Kreditbindung erfordert saubere rechtliche Struktur.
• Restschuld muss im Verhältnis zum Immobilienwert tragbar sein
  Hohe Kredite können den Teilverkauf blockieren.

Wichtig zu wissen: Ein Teilverkauf kann Ihnen helfen, finanzielle Spielräume zu schaffen – aber nur dann, wenn Immobilie, Restschuld und Ihre persönliche Lebenssituation zusammenpassen. Je klarer Sie die Vor- und Nachteile kennen, desto besser können Sie entscheiden, ob dieser Weg für Sie sinnvoll ist.

Wann Sie sich nach einer Alternative erkundigen sollten

Ein Teilverkauf ist nicht für jede finanzierte Immobilie die beste Lösung – vor allem dann nicht, wenn die Restschuld zu hoch ist oder die Bank dem Vorhaben nicht zustimmt. In solchen Fällen lohnt sich der Blick auf sinnvolle Alternativen, mit denen Sie ebenfalls Liquidität gewinnen oder Ihre finanzielle Situation verbessern können.

Diese Alternativen kommen infrage

• Umschuldung oder Nachfinanzierung
  Wenn der aktuelle Kredit nicht mehr zu Ihrer Lebenssituation passt, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Dabei wird der bestehende Kredit durch ein neues Darlehen ersetzt – oft mit besseren Konditionen oder längerer Laufzeit. Der Vorteil: Eine Umschuldung ist oft einfacher umsetzbar als ein Teilverkauf – vor allem, wenn Sie noch gute Bonität mitbringen.
• Komplettverkauf der Immobilie
  In manchen Fällen ist ein vollständiger Verkauf wirtschaftlich sinnvoller als ein Teilverkauf – insbesondere, wenn der Kredit sehr hoch ist, die Immobilie nicht mehr zu Ihrer Lebensphase passt oder Sie ohnehin über einen Umzug nachdenken. Sie lösen den Kredit vollständig ab, sichern sich eine hohe Auszahlung und sind finanziell völlig frei. Andererseits geben Sie Ihr Zuhause auf, was emotional belastend sein kann.
• Andere Modelle der Immobilienrente
  Wenn Sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten und gleichzeitig finanzielle Mittel brauchen, können andere Modelle der Immobilien­verrentung für Sie interessant sein, etwa die Leibrente, bei der Sie Ihre Immobilie komplett verkaufen und dafür eine monatliche Rentenzahlung erhalten. Oder die Umkehrhypothek, bei der Sie ein Darlehen auf Basis des Immobilienwerts erhalten, die Rückzahlung aber erst bei Auszug oder nach dem Tod erfolgt.

Die häufigsten Fragen zum Thema Immobilien-Teilverkauf trotz Kredit

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Lena Mierbach

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