Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Welche Voraussetzungen Sie und Ihre Immobilie erfüllen müssen, damit ein Immobilien-Teilverkauf möglich ist.
Inhalt dieser SeiteGrundlegende Voraussetzungen
Der Immobilien-Teilverkauf bietet Eigentümern die Möglichkeit, einen Teil ihrer Immobilie zu verkaufen, während sie weiterhin darin wohnen bleiben. Allerdings gibt es bestimmte grundlegende Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen solchen Verkauf durchführen zu können.
Überblick: allgemeine Voraussetzungen für einen Teilverkauf
Detaillierte Bedingungen hinsichtlich rechtlicher und finanzieller Aspekte sowie Voraussetzungen, die die Immobilie selbst erfüllen muss, lesen Sie in den nächsten Kapiteln. Beachten Sie auch, dass sich die konkreten Voraussetzungen und Aufnahmekriterien je nach Teilverkauf-Anbieter unterscheiden können.
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Rechtliche Voraussetzungen
Zustimmung aller Miteigentümer
Falls die Immobilie mehreren Personen gehört, etwa in einer Erbengemeinschaft oder Eheleuten, müssen alle Miteigentümer dem Teilverkauf zustimmen. Ohne diese Zustimmung kann die Transaktion nicht durchgeführt werden.
Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag
Ein Teilverkauf ist rechtlich gesehen eine Eigentumsübertragung, weshalb er durch einen Notar beurkundet werden muss. Ohne eine notarielle Beurkundung ist der Teilverkauf nicht rechtskräftig. Dies umfasst die folgenden Aspekte:
- Die Erstellung des Kaufvertrags mit allen Rechten und Pflichten.
- Die Eintragung des Käufers als Miteigentümer im Grundbuch.
- Die vertragliche Regelung des Nutzungsrechts für den bisherigen Eigentümer.
Mehr zum Nießbrauchrecht und Wohnrecht
Besitzdauer von 10 Jahren
Damit auf den Verkaufsgewinn keine Spekulationssteuer anfällt, sollte die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz sein. Andernfalls wird der Gewinn aus dem Teilverkauf als privates Veräußerungsgeschäft gewertet und muss versteuert werden. Ein Teilverkauf kann grundsätzlich auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist erfolgen, ist jedoch praktisch nicht empfehlenswert, da die Steuerbelastung den wirtschaftlichen Vorteil des Verkaufs erheblich reduzieren kann.
Was muss die Immobilie erfüllen?
Zustand der Immobilie
Der allgemeine Zustand der Immobilie ist entscheidend für die Wertermittlung und die Attraktivität des Teilverkaufs. Dabei gilt:
- Immobilien in gutem baulichen Zustand haben bessere Chancen auf einen erfolgreichen Teilverkauf.
- Sanierungsbedürftige Objekte oder Immobilien mit hohem Renovierungsstau sind für viele Anbieter weniger attraktiv, da zukünftige Instandhaltungskosten das Investmentrisiko erhöhen.
- Falls eine Immobilie grundsätzlich teilverkaufsfähig ist, aber Modernisierungsbedarf besteht, könnte der Verkäufer verpflichtet werden, bestimmte Maßnahmen vorab durchzuführen.
Lage und Marktwert
Immobilien in gefragten Wohnlagen oder wirtschaftlich stabilen Regionen sind bevorzugt. Dagegen können in strukturschwachen Gebieten oder Orten mit stagnierenden oder fallenden Immobilienpreisen ein Teilverkauf schwieriger sein.
Unabhängiges Gutachten zur Immobilienbewertung
Bevor ein Teilverkauf durchgeführt wird, muss der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt werden. Ein unabhängiger Sachverständiger oder Gutachter bewertet das Objekt anhand verschiedener Kriterien wie Lage, Zustand, Ausstattung und Marktpreise. Diese Wertermittlung ist entscheidend, da sich daran der Verkaufspreis für den Miteigentumsanteil orientiert. Manche Anbieter verlangen, dass die Wertermittlung durch einen eigenen Gutachter durchgeführt wird – dies sollte im Vorfeld geprüft werden.
Besondere Anforderungen an Eigentumswohnungen
Auch Eigentumswohnungen können teilverkauft werden, unterliegen jedoch besonderen rechtlichen und praktischen Anforderungen:
- Die Immobilie muss Teil einer rechtlich klar geregelten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sein.
- In einigen Fällen kann es erforderlich sein, dass die anderen Eigentümer der WEG dem Teilverkauf zustimmen müssen. Dies hängt von der jeweiligen Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ab.
- Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Treppenhaus, Dach, Fassade) kann sich auf den Teilverkauf auswirken, insbesondere wenn größere Sanierungen anstehen.
- Falls der Käufer als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, hat er theoretisch ein Mitspracherecht bei Beschlüssen der WEG, was zu Konflikten führen kann. In der Praxis wird dieses Recht jedoch oft durch vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen.
Manche Anbieter bevorzugen Einzelhäuser gegenüber Wohnungen, da dort keine zusätzlichen Eigentümergemeinschaften involviert sind.
Finanzielle Voraussetzungen des Verkäufers
Keine oder nur geringe Belastungen auf der Immobilie
Eine der wichtigsten Voraussetzungen für einen Immobilien-Teilverkauf ist, dass die Immobilie weitgehend schuldenfrei ist. Falls noch eine Grundschuld oder Hypothek auf dem Objekt lastet, kann der Teilverkauf dennoch möglich sein – unter der Bedingung, dass:
- Die Restschuld gering ist und die Bank dem Verkauf zustimmt.
- Der Verkaufserlös hoch genug ist, um bestehende Schulden teilweise oder vollständig zu tilgen.
- Der neue Miteigentümer keine hohen Risiken durch bestehende Belastungen trägt.
Ausreichende Mittel für Nutzungsgebühr
Bevor Sie sich für einen Immobilien-Teilverkauf entscheiden, sollten Sie sichergehen, dass Sie in Zukunft über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um die monatliche Nutzungsgebühr zu zahlen. Diese Gebühr ist vergleichbar mit einer Miete und beträgt in der Regel 3 bis 5 Prozent des verkauften Immobilienanteils pro Jahr. Beachten Sie: Je höher der verkaufte Anteil, desto höher die monatliche Belastung.
Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, ob die monatliche Zahlung auch über die nächsten Jahre hinweg tragbar ist, insbesondere wenn das Einkommen überwiegend aus Rentenzahlungen besteht, keine oder nur geringe zusätzliche Rücklagen vorhanden sind oder andere laufende Verpflichtungen bestehen.
Mindestverkaufsbetrag
Viele Anbieter setzen einen Mindestverkaufsbetrag voraus, damit sich das Modell für sie wirtschaftlich lohnt. In der Regel beträgt der Mindestverkaufswert – sprich die Auszahlung, die Sie als Verkäufer erhalten – des Anteils zwischen 50.000 und 100.000 Euro. Dies bedeutet, dass die gesamte Immobilie einen Mindestwert von etwa 200.000 Euro haben sollte, damit ein wirtschaftlich sinnvoller Teilverkauf möglich ist.
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