Teilverkauf oder Vollverkauf?

Eigene Immobilie, aber kein liquides Kapital?

Die Frage, ob eine Immobilie ganz oder zum Teil verkauft werden sollte, kommt in der Regel dann auf, wenn man eine Immobilie besitzt, jedoch nicht genug liquides Vermögen, um größere Ausgaben zu tätigen oder den gewünschten Lebensstandard zu erreichen. Ein Teilverkauf stellt eine Möglichkeit dar, eine größere Geldsumme zu erhalten, ohne die gesamte Immobilie verkaufen zu müssen. Häufig fragen sich ältere Menschen, ob ein Teilverkauf für sie sinnvoll ist, aber Immobilien-Teilverkauf wird auch als mögliche Lösung angeboten, um zum Beispiel nach einer Scheidung den Partner auszuzahlen.

Hierbei verkaufen Sie einem Käufer, in der Regel einem Unternehmen, einen Anteil an Ihrer Immobilie. Der Käufer ist stiller Eigentümer und erhält ein Nutzungsentgelt dafür, dass Sie weiterhin die gesamte Immobilie nutzen. Je nach Situation sollten Sie dies jedoch nicht nur gegen einen Kredit oder andere Formen der Immobilien­verrentung abwägen, sondern auch prüfen, ob es für Sie tatsächlich realistisch und sinnvoll ist, einen Vollverkauf zu vermeiden.

Teilverkauf vs. Vollverkauf: Ein Vergleich

Das bringt ein Teilverkauf

Das große Argument für Teilverkauf ist, dass Sie einen Anteil der Immobilie verkaufen, aber trotzdem in der Immobilie bleiben oder sie anderweitig für sich nutzen können, denn Sie erhalten ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Falls sich der Wert Ihrer Immobilie steigert, profitieren Sie weiterhin davon, weil Sie an einem späteren Gesamtverkauf gemäß Ihrem Anteil beteiligt werden. Theoretisch ist auch ein Rückkauf des verkauften Anteils durch Sie oder Ihre Erben möglich.

Wann und für wen ist ein Teilverkauf besser?

• Für Eigentümer, die weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten
  Ein Vollverkauf erfordert, dass Sie die Immobilie verlassen, während der Teilverkauf es Ihnen ermöglicht, weiterhin in Ihrem Zuhause zu wohnen. Dies lohnt sich besonders, wenn die Immobilie Ihr Lebensmittelpunkt ist und Sie langfristig die Kontrolle über den verbleibenden Anteil behalten möchten. Bei einem Vollverkauf müssten Sie sich eine neue Unterkunft suchen.
• Für Menschen, die nur einen Teil des Immobilienwerts in Liquidität umwandeln möchten
  Wenn Sie keine vollständige Liquidierung Ihres Vermögens benötigen, sondern nur einen Teil des Immobilienwerts in Kapital umwandeln möchten, bietet der Teilverkauf mehr Flexibilität. Dies ist vorteilhafter für Sie, wenn Sie den Betrag genau bestimmen können, den Sie benötigen, beispielsweise 30 Prozent des Immobilienwerts.
• Für Senioren, die ihre Altersvorsorge sichern möchten
  Ein Vollverkauf ist oft endgültig und schränkt Ihre Möglichkeiten ein, langfristig von der Immobilie zu profitieren. Ein Teilverkauf ist besser geeignet, wenn Sie Ihre Immobilie weiterhin als Vermögenswert erhalten möchten und Sie sich eine Zusatzrente durch die Liquidität des Teilverkaufs schaffen wollen. Sie müssen sich nicht vollständig von Ihrem Zuhause trennen, das Ihnen möglicherweise auch im Alter Sicherheit bietet.
• Für Erben­gemeinschaften, die Konflikte vermeiden möchten
  In einer Erben­gemeinschaft kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten über die Nutzung oder den Verkauf einer geerbten Immobilie. Ein Teilverkauf bietet hier eine Lösung, wenn einige Erben ihren Anteil in Kapital umwandeln möchten, während andere die Immobilie behalten wollen oder ein Vollverkauf nicht gewünscht ist, da die Immobilie in der Familie bleiben soll.
• Für Menschen, die von zukünftigen Wertsteigerungen profitieren möchten
  Ein Vollverkauf bedeutet, dass Sie die Immobilie vollständig abgeben und nicht mehr von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen profitieren. Wenn Sie jedoch erwarten, dass Ihre Immobilie an Wert gewinnt, ist ein Teilverkauf sinnvoller.
• Für Personen mit emotionaler Bindung an die Immobilie
  Wenn Ihre Immobilie einen hohen persönlichen oder familiären Wert hat, kann ein Vollverkauf emotional belastend sein. Der Teilverkauf ist eine bessere Option, wenn Sie die Immobilie beispielsweise als Erbe für Ihre Kinder oder Enkelkinder erhalten möchten.

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Wann sich ein Vollverkauf mit Auszug lohnt

Überlegen Sie, wie wichtig es ist, in der Immobilie zu bleiben, und ob das auf Dauer auch realistisch ist. Ein Immobilienverkauf im Alter gefolgt vom Umzug in eine kleinere, günstig gelegene und barrierefreie Immobilie kann beispielsweise in den folgenden Szenarien sinnvoll sein:

• Die Immobilie ist nach dem Auszug der Kinder unnötig groß und aufwendig im Unterhalt
• Die Immobilie ist nicht barrierefrei (beachten Sie hier jedoch, dass sie sich unter Umständen entsprechend umbauen lässt, wofür man auch eine Förderung beantragen kann)
• Die Infrastruktur in der Umgebung wie zum Beispiel der Zugang zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten ist schlecht, was bei abnehmender Mobilität zum Problem wird

Durch einen Vollverkauf haben Sie eine größere Geldsumme, die Sie flexibel für Ihre Zwecke einsetzen können. Ein Vollverkauf ist auch weniger kompliziert und geht mit weniger Unwägbarkeiten einher als ein Teilverkauf.

Nachteile eines Vollverkaufs

Der Nachteil bei einem solchen Vollverkauf ist jedoch, dass Sie nicht länger über die vertraute Immobilie verfügen und sie zum Beispiel mietfrei bewohnen oder vermieten können. Sie sind gegen einen Wertverlust der Immobilie abgesichert, aber profitieren umgekehrt auch nicht mehr von zukünftigen Wertsteigerungen.

Wann und für wen ist ein Vollverkauf besser?

• Für Personen, die den gesamten Immobilienwert sofort benötigen
  Der Vollverkauf eignet sich, wenn Sie den gesamten Erlös Ihrer Immobilie sofort nutzen möchten – sei es für Investitionen, die Tilgung von Schulden oder andere größere finanzielle Verpflichtungen. Dies ist der Fall, wenn Sie eine neue Immobilie erwerben oder bauen möchten und dafür den vollständigen Verkaufserlös benötigen oder die Summe für andere Investitionen benötigen.
• Für Menschen, die sich komplett von der Immobilie trennen möchten
  Wenn Sie keine Bindung mehr an die Immobilie haben oder keine Verantwortung für die Immobilie tragen möchten, ist der Vollverkauf die bessere Option. Etwa, wenn Sie mit anderen Personen wohnen, in eine Mietwohnung ziehen oder keine Verpflichtungen wie Instandhaltung, Grundsteuer oder Versicherungen mehr übernehmen wollen. Dies gilt auch, wenn Sie keinerlei emotionale Bindung zur Immobilie hatten, zum Beispiel, weil Sie die Immobilie als Kapitalanlage erworben hatten.
• Für Eigentümer, die nicht mit einer Wertsteigerung rechnen
  Der Vollverkauf ist besser geeignet, wenn Sie keine Erwartungen an eine weitere Wertsteigerung der Immobilie haben oder wenn Sie den aktuellen Marktwert nutzen möchten, weil der Immobilienmarkt in Ihrer Region möglicherweise stagniert oder fällt.
• Für Erben­gemeinschaften, die eine schnelle und endgültige Lösung suchen
  Ein Vollverkauf ist in einer Erbangelegenheit besser geeignet, wenn alle Erben den Erlös in bar erhalten möchten oder eine schnelle und abschließende Einigung erforderlich ist, ohne dass die Immobilie erhalten bleibt. Streitigkeiten über den zukünftigen Umgang mit der Immobilie werden so vermieden.

1. Verkauf mit Vorbehalt von Wohnrecht oder Nießbrauch

Dieses Modell kombiniert Vorteile des Vollverkaufs mit der Flexibilität eines Teilverkaufs und bietet Eigentümern besondere Möglichkeiten, ihr Vermögen zu nutzen. Bei einem solchen Verkauf wird die Immobilie zwar vollständig an einen neuen Käufer übertragen, im Kaufvertrag wird jedoch festgehalten, dass Sie das Wohn- oder Nießbrauchrecht behalten, wodurch Ihr Nutzungsrecht rechtlich abgesichert ist.

2. Verkauf mit Rückmiete

Bei diesem Modell profitieren Sie von den Vorteilen eines Vollverkaufs (sofortiger Kapitalzufluss) und der Flexibilität, die Immobilie langfristig zu nutzen. Sie verkaufen dabei Ihre Immobilie vollständig an einen Käufer, schließen mit diesem jedoch nach Verkauf einen Mietvertrag. Dieser Vertrag sichert Ihnen das Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, wie ein gewöhnlicher Mieter.

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3. Verkauf gegen eine Leibrente mit Wohnrecht

Dabei wird das Haus oder die Wohnung verkauft, aber der Verkäufer erhält anstelle eines einmaligen Kaufpreises eine regelmäßige Rentenzahlung und darf weiterhin in der Immobilie wohnen. Diese Lösung kombiniert finanzielle Sicherheit mit Wohnkomfort und kann eine attraktive Alternative zu Teilverkauf oder Vollverkauf sein. Die Höhe der monatlichen Zahlungen wird durch den Immobilienwert, das Alter des Verkäufers und die Lebenserwartung bestimmt.

Mehr zur Leibrente

4. Verkauf innerhalb der Familie

Unter Umständen ist ein Verkauf oder eine an Bedingungen geknüpfte Übertragung innerhalb des Freundeskreises oder der Familie möglich, sodass der Immobilienbesitzer Geld für seine Immobilie erhält, sie jedoch trotzdem in der Familie bleibt. Sie können sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vorbehalten. Welche Gestaltungsmöglichkeiten es bei einer Immobilienübertragung gibt und wie sie steuerlich behandelt wird, haben wir Ihnen in unserem Ratgeber zusammengefasst:

Haus überschreiben: Das müssen Sie wissen

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