Immobilien als Kapitalanlage Tipps, Kaufen und Rendite (2024)

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Eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen bedeutet Folgendes: Sie kaufen, meistens finanziert durch einen Kredit, eine Wohnung oder ein Haus, um durch Vermietung oder Wertsteigerung, zum Beispiel durch Sanierung, im besten Fall Gewinn zu erzielen und somit Ihr Kapital zu vergrößern.

Wann eine Immobilie keine Geldanlage ist

Nutzen Sie die Immobilie selbst, funktioniert sie nicht unbedingt als Kapitalanlage. Sie wohnen zwar mietfrei, erzielen jedoch keinen Gewinn durch zusätzliche Einkünfte durch Vermietung. Mietfreiheit bedeutet auch nicht Kostenfreiheit, denn Sie müssen regelmäßige Instandhaltungs­maßnahmen und Sanierungen zum Werterhalt finanziell selbst tragen. Zudem binden Sie gleichzeitig Geld in der Immobilie, das Ihnen dann nicht für weitere Geldanlagen zur Verfügung steht. Als Kapitalanlage funktioniert eine selbst genutzte Immobilie nur, wenn Sie ihren Wert durch umfassende Modernisierungen oder auch Ein- oder Ausbauten steigern und sie dann zu einem höheren Preis wieder verkaufen können.

Eigennutzung oder Vermietung: Vor- und Nachteile

Diese Ziele können Sie mit einer Anlageimmobilie erreichen

Altersvorsorge

Steuervorteile

Wertsteigerung

Vermögenssicherung

Vermögensaufbau

Langfristiges zusätzliches Einkommen

Langfristige Geldanlage

Risikominderung durch Streuung der Geldanlagen

Wie viel Rendite bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?

Damit eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, müssen Sie mit ihr Gewinn erzielen. Der Gewinn wird in der Regel in Prozent als Rendite angegeben, und beschreibt das Verhältnis von Ihren Ausgaben für eine Immobilie und den Mieteinnahmen pro Jahr. Prinzipiell wird eine Rendite von vier bis sechs Prozent pro Jahr empfohlen, damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt.

Diese Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie

Es werden zwei Arten von Rendite unterschieden: Die Brutto-Rendite berücksichtigt nur den Kaufpreis der Immobilie und die jährlichen Mieteinnahmen, jedoch keine weiteren Ausgaben oder Posten. Genauer ist die Netto-Rendite, mit der auch die folgenden Faktoren berücksichtigt werden:

• Erwerbsaufwand
  Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühr, Grunderwerbssteuer, evtl. Maklerhonorar
• Netto-Mieterlös
  Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten und jährliche Rücklagen für unter anderem Reparaturen
• Mietausfallquote
• Baufinanzierung
  Zinsen, Tilgung des Kredits, Anschlussfinanzierung
• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten

Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, kommt um eine vorherige eigene Kalkulation der Rendite nicht herum. Dabei sollten Sie sich nicht auf die Angaben von Maklern oder Bauträgern verlassen, da diese die Rendite in den meisten Fällen sehr optimistisch berechnen.

So berechnen Sie die Netto-Rendite einer Immobilie

Die Formel zur Berechnung der Netto-Rendite lautet:

Netto-Mieterlös / Investitionskosten x 100 = Netto-Rendite

Beispielrechnung

Kaufen Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro, dann müssen Sie mit Kaufnebenkosten (15 Prozent) in Höhe von 30.000 Euro rechnen. Die Investitionskosten liegen also bei 230.000 Euro. Gehen Sie dann von einem jährlichen Netto-Mieterlös von 10.000 Euro aus, können Sie die Netto-Rendite der Immobilie wie folgt berechnen:

Weitere Beispielrechnungen

Wer kurzfristig mit einer Immobilie eine hohe Rendite erzielen möchte, benötigt dafür einiges an Fachwissen oder sollte einen Immobilienspezialisten hinzuziehen. Denn diese Art von Spekulationen bergen in den meisten Fällen auch ein hohes Risiko. Wenden Sie sich gerne unverbindlich an unsere Experten.

Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

• Schutz vor Inflation
  Immobilien sind weniger anfällig für einen Wertverfall durch Inflation. Nicht ohne Grund werden sie auch gerne als „Betongold“ bezeichnet. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten, wie die Art der Finanzierung, die Entwicklung des Objekts und die langfristige Entwicklung der Lage. Eine gute und detaillierte Planung ist daher unerlässlich.
• Mieteinkünfte
  Vermieten Sie die Immobilie, profitieren Sie von monatlichen Mieteinkünften. Anfangs können Sie diese gegebenenfalls zur Tilgung der Baufinanzierung nutzen. Nachdem Sie den Kredit abbezahlt haben, haben Sie durch den Netto-Mieterlös ein zusätzliches regelmäßiges Einkommen, das auch zur Altersvorsorge dienen kann.
• Steuervorteile
  Vermieter haben Steuervorteile. So sind beispielsweise unter anderem ein Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten steuerlich absetzbar. Wer allerdings hauptsächlich mit einer Immobilie Steuern sparen möchte, sollte sich über den Kauf einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage informieren.

Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage

• Unsicherheit bei Mieteinnahmen
  Wenn die Mietpreise sinken, sinkt auch Ihre Rendite. Ein Grund dafür kann unter anderem eine negative Entwicklung der Lage sein. Wer sich in Bezug auf die Lage und deren Entwicklung ausreichend informiert hat, muss sich in der Regel hier aber wenig Sorgen machen. Mietausfälle können unterschiedliche Gründe haben. Steht eine Immobilie leer, haben Sie auch keine Mieteinnahmen. Möglicherweise kann ein Mieter die Miete nicht mehr zahlen. Oder Sie sind an einen Mietnomaden geraten, den sie erst langwierig aus der Immobilie herausklagen müssen. Dies kommt in der Regel jedoch nur selten vor. Zur Sicherheit kann für solche Fälle eine Mietausfall­versicherung abgeschlossen werden.
• Hoher Kapitalaufwand
  Für den Kauf einer Immobilie muss in der Regel viel Kapital aufgebracht werden. Gerade Anleger, deren Kapital nur für die Investition in eine Immobilie reicht, tragen dann mitunter ein erhöhtes finanzielles Risiko: Ihnen können schneller finanzielle Verluste drohen, da sie ihr Vermögen nicht gestreut haben.
• Kapital ist gebunden
  Das Eigenkapital, das in eine Anlageimmobilie geflossen ist, steht Ihnen für viele Jahre nicht zur Verfügung. Benötigen Sie dringend Geld, muss die Immobilie erst einmal verkauft werden.
• Verwaltungsaufwand
  Die Vermietung einer Immobilie ist mit einem großen Verwaltungsaufwand verbunden. Wer dies in die eigene Hand nimmt, muss sich selbst um Beschwerden, Reparaturen, die Mietersuche oder auch die jährlich zu erstellende Mietnebenkostenabrechnung kümmern. Möchten Sie dies nicht selbst übernehmen, müssen Sie eine Verwaltung beauftragen. Dafür entstehen Kosten.
• Hohe Instandhaltungskosten möglich
  Wer eine Immobilie kauft, sollte sich auch um ihre Instandhaltung kümmern. Unerwartet hohe Reparaturkosten lassen dabei die Rendite sinken. Im ungünstigsten Fall übersteigen die Reparaturkosten der Immobilie die bisher angesparten Rücklagen. Wer mit einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümer­gemeinschaft ist, muss mit dieser bei Reparaturen und deren Höhe übereinkommen und sich an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung halten. Wer eine Immobilie vorher gründlich prüft oder prüfen lässt, kann dieses Risiko jedoch minimieren.

Wohnung oder Haus?

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen, generiert die geringsten Kosten in Bezug auf Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Sie sollten sich allerdings bewusst sein, dass Sie so Teil einer Eigentümer­gemeinschaft werden. Mit dieser müssen Absprachen getroffen werden und es finden Eigentümerversammlungen statt. Vor dem Kauf empfiehlt es sich daher, einen Blick in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen zu werfen. Aus ihnen lässt sich in der Regel ableiten, ob es Streit gibt, ausreichend Rücklagen für Sanierungsarbeiten gebildet werden oder es einen Sanierungsstau gibt.

Mehrfamilienhaus

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses verlangt eine höhere Investitionssumme. Dafür kann in der Regel mit einer höheren Rendite als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gerechnet werden. Zudem sind Sie nicht, wie beim Kauf einer Eigentumswohnung, Mitglied einer Eigentümer­gemeinschaft. Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie treffen Sie als Käufer und Eigentümer allein. Außerdem sind Sie für die Auswahl der Mieter im Haus selbst verantwortlich, was im Hinblick auf den Hausfrieden ein Vorteil sein kann.

Einfamilienhaus

Beim Kauf von Einfamilien- oder Reihenhäusern ist zu beachten, dass die Kosten für Gebäude und Grundstück getrennt voneinander zu betrachten sind. Während die Kosten für den Gebäudeerwerb und die Gebäudeherstellung steuerlich absetzbar sind, ist dies beim Grunderwerb nicht der Fall. Dadurch fällt auch die Rendite geringer aus. Auf der anderen Seite macht ein Garten das Haus attraktiver für Mieter und kann den Wiederverkaufswert erhöhen, wenn das Haus zudem in einer vorteilhaften Lage steht.

Studierenden-Appartements, Pflege- oder Denkmalimmobilien

Studierenden-Appartements

Der Wohnraum in bei Studierenden beliebten Hochschulstädten ist oft knapp. Gleichzeitig haben Studierende spezielle Anforderungen an Wohnraum. Daher besteht für Studierenden-Appartements in der Regel eine hohe Nachfrage und sie sind gut vermietbar. Diese Nachfrage bedienen auch immer häufiger privat finanzierte und verwaltete Studierendenwohnheime mit meist möblierten Einzelappartements mit eigenem Bad und einer Küchenzeile, die oft nicht größer sind als 20 Quadratmeter. In einigen Fällen sind Waschsalons, Fitnessstudios oder Bars als Gemeinschaftsflächen integriert. Als Privatanleger können Sie einzelne Appartements als Kapitalanlage kaufen, die an Studierende vermietet werden. Die Anschaffungskosten sind meist verhältnismäßig gering.

Pflegeimmobilien

Eine Pflegeimmobilie ist eine einzelne Wohneinheit in einer privaten Pflegeeinrichtung, die von dieser für 20 bis 25 Jahre gepachtet wird. Die Pachtverträge werden danach meistens verlängert. Da Pflegeplätze immer gebraucht werden, ist in der Regel von einer durchgängigen Auslastung ohne viel Leerstand auszugehen. Ein großer Vorteil ist außerdem, dass Sie und Ihre direkten Angehörigen ein Vorbelegungsrecht in diesem Pflegeheim haben können – manchmal sogar in allen Häusern, die von dem Pflegebetreiber betrieben werden. Sollte beispielsweise eines Ihrer Elternteile pflegebedürftig werden, können Sie es in dieser Pflegeeinrichtung ganz oben auf die Warteliste für einen Pflegeplatz setzen lassen. Ausführliche Informationen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage erhalten Sie auf unserer separaten Seite:

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Denkmalimmobilien

Eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ist für Sie interessant, wenn Sie zu den Besser- und Topverdienern gehören. Nicht nur müssen Sie bei einer Denkmalimmobilie in der Regel mehr Kapital einsetzen, gleichzeitig profitieren Sie besonders, wenn Sie ein hoch zu versteuerndes Einkommen haben: Denn erwerben Sie solch eine Immobilie im unsanierten Zustand, können Sie von Steuervorteilen profitieren. Dadurch sind Denkmalimmobilien häufig in der Anschaffung günstig, die Sanierungs- und Modernisierungskosten fallen jedoch höher aus als bei anderen Immobilien. Oftmals können Sie aber Förderungen für zum Beispiel eine energetische Sanierung mit besonders günstigen Konditionen erhalten. Beachten Sie, dass Sie eine Denkmalimmobilie nicht nach Belieben ändern dürfen und viele Modernisierungs­maßnahmen genehmigungspflichtig sind. Der Wert einer denkmalgeschützten Immobilie lässt sich stark steigern – ein hoher Wiederverkaufswert ist daher möglich. Ausführliche Informationen zur Denkmalimmobilie als Kapitalanlage erhalten Sie auf unserer separaten Seite:

Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage

Ferienimmobilien

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kauft, kann auch dieses vermieten und so als Kapitalanlage nutzen. Da dann aber Urlauber Ihre Zielgruppe sind, die andere Wünsche und Bedürfnisse als Mieter haben, stellen sich an Sie als Vermieter auch andere Anforderungen: Nicht nur müssen Sie für eine hohe Auslastung sorgen, damit sich die Mieteinnahmen rentieren. Durch einen häufigen Besucherwechsel kann die Verwaltung der Immobilie auch zeitaufwendiger werden als bei einer Vermietung.

Auslandsimmobilie

Auch eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kann attraktiv sein. Lesen Sie mehr dazu auf unserer Seite speziell zu Auslandsimmobilien.

Was ist mit Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage?

Für Privatanleger ohne Erfahrung sind Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage nicht zu empfehlen. Die Renditechancen sind zwar hoch, die Risiken sind es jedoch auch und meist nicht zu kalkulieren. Wer kein Profi im Gewerbemietrecht ist, sollte sich daher lieber für andere Immobilien als Kapitalanlage entscheiden. Auch ein sogenanntes Mischobjekt, also eine Kombination aus Wohn- und Gewerberäumen, lässt sich in der Regel schwerer vermieten als eine Wohnung oder ein reines Wohnhaus.

Neu bauen oder Bestandsimmobilie kaufen?

Neubau: Vor- und Nachteile

• Bauen Sie neu, können Sie vieles frei nach eigenen Wünschen gestalten. Dies ist besonders wichtig, wenn Sie planen, später selbst in der Immobilie zu wohnen.
• Ein Neubau ermöglicht es Ihnen, direkt modernste Technik einbauen zu lassen und die Energieeffizienz optimal zu gestalten.
• Vor dem Bau müssen Sie sich auf die Suche nach geeignetem Bauland begeben. Die Kosten können hier je nach Region sehr unterschiedlich sein.
• Schlechtes Wetter, nicht verfügbares Baumaterial oder fehlendes Fachpersonal – die Fertigstellung eines Neubaus kann sich schnell verzögern. Dadurch können auch die Kosten schwer kalkulierbar steigen.

Mit uns müssen Sie sich jedoch nicht selbst um das Bauland oder einen Architekten kümmern. Wir vermitteln Ihnen durch Bauträger geplante Neubauten so früh, dass Sie eine Wohnung in einem Neubau mit der aktuellen Technik und aktuellen Bauausführungen erwerben können. Lassen Sie sich gerne von unseren Experten beraten.

Bestandsimmobilie: Vor- und Nachteile

• Bestandsimmobilien sind in der Regel günstiger als komplett neu zu bauen und die Kosten können meistens genauer kalkuliert werden.
• Sie haben keine lange und stressige Bauphase wie bei einem Neubau.
• Auch wenn Sie bei einer Bestandsimmobilie in der Gestaltung nicht so frei sind wie bei einem Neubau, können Sie dennoch in den meisten Fällen in einem gewissen Umfang umbauen und modernisieren. Allerdings steht der Grundriss fest und ist nur noch schwer veränderbar. Gleichzeitig kann die Aufteilung der Zimmer mitunter nicht mehr zeitgemäß sein.
• Häufig besteht bei älteren Bestandsimmobilien energetischer Modernisierungsbedarf.

Lassen Sie sich bei der Suche nach einer für Sie passenden Bestandsimmobilie von unseren Experten für Anlageimmobilien unterstützen. Wir vermitteln Ihnen entweder Bestandsimmobilien, die bereits saniert wurden, oder bei denen die Rücklagen so erhöht wurden, dass bestimmte anstehende Sanierungen durchgeführt werden können oder beim ersten Mieterwechsel renoviert wird. Wir können Ihnen immer Konzepte anbieten, die Sie dabei unterstützen, die anstehenden Renovierungen durchzuführen.

Möchten Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, ist Ihr größter finanzieller Posten in der Regel natürlich der reine Kaufpreis für die Immobilie. Vergessen Sie aber nicht, dass noch weitere Kosten auf Sie zukommen, wie Kaufnebenkosten, gegebenenfalls Zinsen für Kredite, Kosten für Sanierung und Modernisierung und Kosten für die Verwaltung und Versicherung der Immobilie sowie für die Instandhaltung. Gleichzeitig können Sie oft von staatlicher finanzieller Förderung profitieren.

Der Preis einer Immobilie

Der Preis einer Immobilie hängt auch immer von der Art des Objekts ab. Neubauten sind in der Regel teurer als Bestandsimmobilien, Häuser meist teurer als Wohnungen. Eine Denkmalimmobilie kann in der Anschaffung verhältnismäßig günstig sein, doch hohe Kosten bei Sanierung und Modernisierung bedeuten. Studierendenappartements sind meist schon ab circa 170.000 Euro zu haben. Auch sogenanntes MicroLiving, also Appartements, die auf kleinstem Raum mit dem Notwendigsten ausgestattet sind oder Bestandsimmobilien in B- oder C-Lage können verhältnismäßig günstig sein. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass der Preis die reale Marktsituation widerspiegelt und nicht deutlich über dem Marktwert liegt. Des Weiteren hat der Preis einen direkten Einfluss auf die Anfangsrendite. Ein höherer Preis bedeutet also eine geringere Anfangsrendite.

Mit diesen Kaufnebenkosten sollten Sie rechnen

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie entstehen sogenannte Kaufnebenkosten. Diese betragen in der Regel 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, können jedoch auch bis zu 20 Prozent ausmachen. Dies sind typische Nebenkosten:

• Grunderwerbssteuer
• Notarkosten
• Maklerprovision
• Eintrag ins Grundbuch

Möchten Sie den Kauf oder Bau der Immobilie durch einen Kredit finanzieren, sollten Sie diese Nebenkosten als Eigenkapital besitzen. Eine detaillierte Auflistung der Bau- und Kaufnebenkosten finden Sie auf unserer ausführlichen Seite zur Baufinanzierung. Dort können Sie auch nachlesen, was genau zum Eigenkapital zählt.

Diese Kosten kommen nach dem Kauf auf Sie zu

Bei Bestandsimmobilien sollten Sie die Sanierungs- und Instandhaltungskosten vor dem Kauf realistisch kalkulieren. Die Höhe der Sanierungskosten ist unter anderem davon abhängig, wie alt die Immobilie ist und in welchem Maße der Vorbesitzer seine Immobilie gepflegt hat. Aber auch Gebäude aus den 70er- und 80er-Jahren können einen erhöhten Sanierungsbedarf haben – sie müssen etwa an Wohnbedürfnisse angepasst oder aktuelle Energiestandards umgesetzt werden. Sanierung und Wärmedämmung können dabei bis zu einem Drittel des Kaufpreises ausmachen. Und auch zukünftige Instandhaltungskosten sollten sorgfältig eingeplant werden. Denn so können Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht nur erhalten, sondern im besten Fall noch steigern.

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Nur Wenige haben ausreichend Kapital, um eine Immobilie als Kapitalanlage direkt zu kaufen. Die meisten müssen ein Darlehen aufnehmen. Wenn Sie sich Geld leihen, kommen jedoch weitere Kosten durch Zinsen auf Sie zu. Am besten, Sie besitzen bereits 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital – so sind in jedem Fall die Nebenkosten gedeckt. Einige möchten jedoch beim Erwerb einer Immobilie keine eigenen Ersparnisse einbringen. Das Ziel ist dann, dass die monatlichen Mieteinnahmen die Darlehensraten decken. Doch diese sogenannte Vollfinanzierung ist meistens mit höheren Zinsen und monatlichen Raten sowie längeren Laufzeiten verbunden und birgt somit ein höheres finanzielles Risiko. Daher wird für diese Finanzierungsoption in der Regel auch eine gute Bonität vorausgesetzt. Wie Sie Ihre Immobilie am besten finanzieren und wie wir Ihnen dabei helfen können, erfahren Sie hier:

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Förderungen beantragen

Bund, Länder und Kommunen bieten für die energetische Sanierung und Modernisierung von Immobilien unterschiedliche Förderungen an. Es gibt etwa beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder auch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Förderkredite für energetische Sanierung. Förderangebote der eigenen Kommune oder des Bundeslandes lassen sich teilweise mit der KfW-Förderung kombinieren. Um einen vollständigen Überblick über eine finanzielle Unterstützung zu bekommen, lassen Sie sich gerne von unseren Experten für Immobilien beraten. Mehr dazu erfahren Sie hier:

Fördermöglichkeiten für den Bau und Kauf von Immobilien

Maximalen Immobilienpreis kalkulieren

Auch wenn es vielleicht schwerfällt: Der erste Schritt auf dem Weg zu einer Immobilie als Kapitalanlage ist in der Regel nicht, sich für eine konkrete Immobilie zu entscheiden. Da Immobilien als Kapitalanlage in den meisten Fällen durch Kredite finanziert werden, ist es zunächst notwendig, dass Sie bestimmen, welche Darlehenssumme Sie realistisch mit Ihrem Eigenkapital, Einkommen und den Mieteinnahmen bewältigen können. Wenden Sie sich hierzu gerne an unsere Experten für Immobilien als Kapitalanlage. Sie helfen Ihnen, einen auf Sie abgestimmten Finanzierungsplan zu erstellen.

Art der Immobilie bestimmen

Ihr finanzieller Rahmen beeinflusst, welche Arten von Immobilien für Sie prinzipiell infrage kommen. Neubauten sind zum Beispiel in der Regel teurer als Bestandsimmobilien. Denkmalimmobilien ergeben meist nur für Besser- oder Topverdiener Sinn. Pflegeimmobilien oder Studierendenappartements sind schon für verhältnismäßig wenig Geld zu haben.

Sie sollten sich in einem zweiten Schritt allerdings nicht nur fragen, welche Art von Immobilie Sie sich leisten können, sondern auch, ob Sie von bestimmten Arten darüber hinaus profitieren könnten. Möchten Sie etwa mit einer Denkmalimmobilie Steuern sparen? Ist es Ihnen wichtig, dass Sie und Ihre direkten Angehörigen ein Vorbelegungsrecht in einem Pflegeheim haben? Haben Sie genug Zeit und Nerven für einen Neubau oder möchten Sie lieber in eine Bestandsimmobilie investieren?

Das passende Objekt finden

Mit einer Immobilie als Kapitalanlage wollen Sie Gewinn erzielen. Daher sollten Sie eine Immobilie finden, deren Wert langfristig möglichst steigt. Besonders die Lage der Immobilie ist dabei ein wichtiger Faktor.

• Beispielsweise beeinflusst die wirtschaftliche Entwicklung einer Region, ob grundsätzlich genügend solvente Mieter vorhanden sind. Nimmt die Bevölkerung in einer Region zu, kann die Konkurrenz um Wohnraum und somit die Vermietbarkeit steigen. In Regionen mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung ist langfristig mit einem Wohnungsüberhang zu rechnen und der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nicht zu empfehlen.
• Auch die Art der Immobilie entscheidet darüber, welche Lage geeignet ist. Eine Investition in Appartements für Studierende bietet sich beispielsweise besonders an einem Hochschulstandort an.
• Eine Immobilie rentiert sich, wenn der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zur möglichen Miete steht. Beide können je nach Lage stark variieren. Informieren Sie sich vor dem Kauf also genau, welche Miete Sie von potenziellen Mietern der Immobilie erwarten können. Bei der Frage nach der Höhe der Miete ist es hilfreich, sich an aktuellen Mietpreisspiegeln zu orientieren.

Unsere Standort-Tipps

Im Folgenden haben wir Ihnen einige hilfreiche Informationen zu Standorten zusammengestellt. Diese können Ihnen als erste Orientierung dienen:

Darauf sollten Sie bei der Lage noch achten

Fußläufig erreichbare Einkaufs­möglichkeiten

Ärzte, Kitas, Schulen, Bank usw. in der Nähe

Parkmöglich­keiten in der direkten Umgebung

Image und Beliebtheit der Umgebung

Nachbarschaft

Guter Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz

Immobilien-Angebot prüfen

Nichts überstürzen

Haben Sie eine Anlageimmobilie gefunden, die Ihren Vorstellungen entspricht? Dann sollten Sie trotzdem nicht überstürzt handeln, sondern sich genug Zeit für die Kaufentscheidung nehmen. Die wichtigsten Fragen sollten auf jeden Fall vorab geklärt werden. Prüfen Sie den Preis, den Zustand der Immobilie und alle Unterlagen in Ruhe. Worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie in diesem Kapitel.

Preis der Immobilie

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie sich versichern, dass der Preis für die Lage auch marktüblich ist. Dazu bieten sich unter anderem Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse oder Preisspiegel von Maklerverbänden an.

Mietmultiplikator

Um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie eher teuer oder günstig ist, können Sie den Mietmultiplikator nutzen. Diesen berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis durch die zu erzielende Jahreskaltmiete teilen. Liegt der Kaufpreis bei mehr als 30 Jahreskaltmieten, die mit der Immobilie erzielt werden könnten, ist das Objekt meist zu teuer. Nehmen Sie ihn jedoch nicht als absolute Größe. Eine Immobilie mit einem kleinen Mietmultiplikator, aber in einer schlechten Lage und mit viel Leerstand schmälert deutlich Ihre Netto-Rendite. Eine gut instand gehaltene Immobilie in guter Lage und kaum zu erwartendem Leerstand darf auch einen „hohen“ Mietmultiplikator haben.

Zustand der Immobilie (+ Checkliste)

Prüfen Sie vor dem Kauf den Zustand der Immobilie: Je besser der Anfangszustand, desto weniger müssen Sie sanieren oder modernisieren. Bei einer Bestandsimmobilie sollten Sie zudem weitere Meinungen zum Zustand der Immobilie einholen, etwa durch einen Vermittler oder, gerade bei älteren Objekten, einen Gutachter. Um die Bausubstanz einer Anlageimmobilie einzuschätzen, sollte zur Besichtigung ein Bausachverständiger mitkommen. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, den Keller und Dachboden zu prüfen. Eine Einschätzung der Immobilie fällt leichter, wenn Sie gut vorbereitet in die Besichtigung gehen. Die nachfolgende Checkliste können Sie mit einem Experten Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechend anpassen und erweitern:

Checkliste

Aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse

Sie müssen Wohnungen oder Häuser nicht unbedingt im Leerstand erwerben. Natürlich können Sie ein bereits vermietetes Objekt als Kapitalanlage kaufen, wenn Sie Ihre Immobilie ohnehin vermieten möchten. Prüfen Sie den aktuellen Stand. Haben alle Mieter stets pünktlich gezahlt? Wie hoch sind die Mieten angesetzt? Gab es bereits Mieterhöhungen?

Alle Unterlagen prüfen

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich vor dem Kauf alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zeigen und sie gegebenenfalls von Experten prüfen lassen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem:

• Das Exposé
• Betriebskostenabrechnungen der Vergangenheit
• Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
• Die Protokolle der vorangegangenen Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnung)
• Eine Übersicht der durchgeführten Renovierungen und Modernisierungen

Kaufvertrag

Ist der Vertrag erst einmal durch einen Notar beurkundet, kann er in den meisten Fällen nicht mehr rückgängig gemacht werden. Nehmen Sie sich daher genug Zeit für die Prüfung und lassen Sie sich von einem Experten helfen. Mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin sollte er Ihnen vorliegen. So bleibt noch genug Zeit, um eventuelle Änderungen aufzunehmen.

Expertinnen-Tipp 1:
Immobilie am Wohnort nicht unbedingt beste Wahl

„Viele Kunden möchten gerne eine Immobilie als Kapitalanlage in der Nähe ihres eigenen Wohnortes kaufen, um sich selbst kümmern zu können. Wir empfehlen jedoch dort in Deutschland zu kaufen, wo es aufgrund der Rahmendaten sinnvoll ist und die Verwaltung Profis zu überlassen.“

Jasmin Demand

Beraterin

Expertinnen-Tipp 2:
Mietpool gegen Mietausfälle

„Wer Sorge vor Mietausfällen hat, kann beispielsweise in ein Projekt mit Mietpool investieren. Bei diesem Modell fließen die gesamten Mieten ­gemeinschaftlich in den Mietpool. Hieraus erhalten die Eigentümer ihren Mietanteil – unabhängig davon, ob die jeweils eigene Wohnung vermietet ist oder nicht. Somit tragen alle Vermieter des Mietpools das Leerstands-Risiko gemeinsam.“

Jasmin Demand

Beraterin

Expertinnen-Tipp 3:
Immobilienfonds als Alternative?

„Anstatt direkt in eine Immobilie zu investieren, können Sie durch Immobilienfonds auch Anteile an Immobilien erwerben und somit indirekt investieren. Der Vorteil ist, dass der Verwalter das komplette Management übernimmt und der Investor sich um nichts kümmern muss. Allerdings gehen Immobilienfonds auch mit einem hohen Risiko und einem hohen Kapitalbedarf einher. Entscheiden Sie sich trotzdem, in einen Immobilienfonds zu investieren, sollte dies zuvor von einem kompetenten Steuerberater und Wirtschaftsprüfer geprüft werden.“

Jasmin Demand

Beraterin

Expertinnen-Tipp 4:
Eigenheim-Wunsch bei Finanzierung berücksichtigen

„Wünschen Sie sich neben der Immobilie als Kapitalanlage auch ein Eigenheim, sollte dies am besten von Anfang bei der Finanzierung mitbedacht werden. Denn nehmen Sie einen Kredit auf, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, kann dies den Abschluss eines weiteren Darlehens für ein Eigenheim erschweren. Wenden Sie sich daher am besten an Experten: Diese können für Sie analysieren, ob eine Kapitalanlage-Immobilie parallel oder mit zeitlichem Abstand finanziert werden kann.“

Jasmin Demand

Beraterin

Expertinnen-Tipp 5:
Wann eine Vollfinanzierung möglich ist

„Aus Renditesicht ist die 100%-Finanzierung in den meisten Fällen die beste Variante. Ob Sie für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage eine Vollfinanzierung von der Bank erhalten können, hängt allerdings davon ab, ob Sie ein bestimmtes Einkommen – abhängig von der Immobilienart – mitbringen. Einzige Ausnahme: der Käufer ist im fortgeschrittenen Alter und die Bank fordert trotz hohem Einkommen zusätzliches Eigenkapital.“

Jasmin Demand

Beraterin

Haben Sie alles gefunden?

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