Immobilien als Kapitalanlage im Ausland: Wie und wo ist das möglich?

Als Selbstnutzer können Sie eine Immobilie im Ausland erwerben, um beispielsweise:

• dort Urlaub zu machen
• auszuwandern
• einen Altersruhesitz zu haben

Informieren Sie sich auf jeden Fall im Vorfeld, ob Sie generell eine Aufenthaltsgenehmigung für das Land, in dem sich Ihre Immobilie befindet, brauchen. Und auch, ob es Ihnen im speziellen möglich ist, dauerhaft in diesem Land zu wohnen. Kaufen Sie die Immobilie nur, um dort Urlaub zu machen, können Sie dies in der Regel mit kurzzeitigen Vermietungen kombinieren.

Erwerben Sie die Immobilie als Kapitalanlage im Ausland, können Sie diese entweder kurzzeitig als Ferienhaus oder -wohnung oder längerfristig vermieten.

• Für die Kurzzeit­vermietung sollten Sie eine Immobilie in einer Region wählen, die bei Urlaubsreisenden beliebt ist. Zudem sollten Sie eine seriöse Verwaltung und einen Hausmeisterservice einstellen, die sich um die Feriengäste, die Reinigung des Objekts und eine eventuelle Gartenpflege kümmern.
• Bei einer Langzeit­vermietung ist es wichtig, dass Sie sich über die Vorschriften für Mietverträge im entsprechenden Land informieren. Es ist zu empfehlen, dass Sie in diesem Fall einen Verwalter mit dieser Aufgabe betrauen.

Die Konsumstudie VuMA Touchpoints 2019 hat unter anderem 23.086 Konsumenten befragt, wohin ihre Haupturlaubsreise in den letzten 12 Monaten ging (Quelle). Bei mehreren Urlaubsreisen sollte die mit dem längsten Aufenthalt angegeben werden. Dies ist das prozentuale Ergebnis für die 15 meistbesuchten Reiseziele im Ausland:

Vor allem im Süden Europas sind durch die Eurokrise die Immobilienpreise stark gefallen. Aber auch in anderen Ländern lassen sich zum Teil günstige Objekte finden. Beliebte Länder, um eine Auslandsimmobilie zu erwerben, sind unter anderem:

Achten Sie jedoch darauf, dass in einigen Ländern die Immobilienpreise stark von der jeweiligen Region abhängig sind. Unter anderem hier:

• Österreich
• Italien
• Spanien
• Frankreich

In der Schweiz müssen Sie mit strengen Auflagen rechnen. Wenn Sie nicht als Grenzgänger einen Zweitwohnsitz erwerben möchten oder ein Ausländer mit einer Aufenthaltserlaubnis sind, dann benötigen Sie zum Immobilienkauf eine Bewilligung der entsprechenden Kantonsbehörde. Es ist jedoch nicht erlaubt, eine Immobilie als reine Kapitalanlage zu erwerben.

In Österreich müssen Sie sich zum Kauf einer Immobilie eine Erwerbsbescheinigung bei der Ausländergrundverkehrsbehörde ausstellen lassen.

Als EU-Ausländer haben Sie keine Probleme beim eigentlichen Kauf einer Immobilie. Allerdings dürfen Sie diese in den meisten Fällen nur als Erstwohnsitz nutzen.

In Dänemark dürfen Sie nur eine Immobilie kaufen, wenn sie dort zuvor mindestens fünf Jahre steuerpflichtig gelebt haben. Ihr Hauptwohnsitz darf zum Zeitpunkt des Kaufes allerdings auch in einem anderen Land liegen.

Wie bereits beschrieben, sollten Sie keine Auslandsimmobilie ohne Besichtigung erwerben. Kalkulieren Sie daher mögliche Reisekosten für eine Besichtigung mit ein. Sollten Sie sich für mehrere Objekte in unterschiedlichen Ländern interessieren, fallen diese Kosten dementsprechend höher aus.

Wie auch bei vermieteten Immobilien in Deutschland, müssen Sie auch bei Auslandsimmobilien mit Kosten für unter anderem die folgenden Bereiche rechnen:

• Verwaltung
• Instandhaltung
• Reinigung des Objekts
• Reinigung des Pools (falls vorhanden)
• Pflege des Grundstücks (falls vorhanden)

Sprechen Sie die Sprache des Landes, in dem Ihre Wunschimmobilie liegt, nicht fließend, sollten Sie sich auf jeden Fall während der Kaufabwicklung unterstützen lassen. Engagieren Sie beispielsweise einen Dolmetscher für die Vertragsverhandlungen. Außerdem sollten Sie sich wichtige Dokumente wie den Kaufvertrag übersetzen lassen.

Wenn Sie sich mit der Baufinanzierung an eine deutsche Bank wenden, wird diese in den meisten Fällen die Auslandsimmobilie selbst nicht als Sicherheit für den Kredit akzeptieren. Dies liegt unter anderem daran, dass die Immobilie ausländischem Recht unterliegt. Besitzen Sie bereits eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland, wird diese in der Regel von deutschen Banken als Sicherheit akzeptiert. Voraussetzung ist hier, wie bei jeder Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage, eine gute Bonität.

Bei der Finanzierung über eine ausländische Bank müssen Sie damit rechnen, dass sowohl höhere Gebühren als auch höhere Kosten für den Kreditzins als in Deutschland auf Sie zukommen. Außerdem besteht das Risiko, dass der Kredit verspätet ausgezahlt wird. In diesem Fall müssen Sie sich um eine teure Zwischenfinanzierung kümmern.

In einigen Ländern müssen Sie sich bei einem Immobilienkredit außerdem an Auflagen hinsichtlich der Nutzung und der Lage des Objekts halten. Beispielsweise darf sich die Immobilie dann nicht in einem reinen Feriendorf befinden. Lassen Sie sich bei einem Kredit über eine ausländische Bank auf jeden Fall beraten.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kauft, sollte sich sicherheitshalber schon rechtzeitig mit dem entsprechenden Erbrecht bzw. der Erbschaftsteuer auseinandersetzen. Für Deutschland gilt eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht, wenn entweder Erblasser oder Erbe seinen Wohnsitz in Deutschland hat. In diesem Fall wird die Erbschaftssteuer auf das komplette sogenannte Weltvermögen des Erblassers erhoben.

Da es jedoch kein internationales und in den meisten Ländern unterschiedliches Erbrecht gibt, kommt es immer auf den Einzelfall an. Beispielsweise haben Erblasser und Erbe ihren Wohnsitz in Deutschland, die zu vererbende Immobilie befindet sich allerdings in Frankreich. In diesem Fall kommt es zu einer sogenannten Nachlassspaltung. Grundsätzlich ist dann deutsches Erbrecht anzuwenden, für die Auslandsimmobilie gilt jedoch das französische Erbrecht. Lassen Sie sich daher bezüglich des Erbrechts bei Ihrer Auslandsimmobilie von einem spezialisierten Anwalt beraten.

Es empfiehlt sich nicht, Immobilien in einem Land mit einer unsicheren politischen Lage zu erwerben. Im schlimmsten Fall kann die Auslandsimmobilie so zu einem Totalverlust werden.

Informieren Sie sich im Vorfeld, welche Versicherungen Sie für Ihre Auslandsimmobilie benötigen und ob Sie diese bei einem deutschen Versicherer abschließen können. Spätestens wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, weil Sie auswandern wollen, müssen Sie das Objekt über einen Versicherer im jeweiligen Land versichern.

Möchten Sie als Eigennutzer über einen längeren Zeitraum oder dauerhaft im gewünschten Land wohnen, sollten Sie sich vor dem Immobilienkauf darüber informieren, ob Sie eine Aufenthaltsgenehmigung benötigen. In vielen Ländern, die nicht Teil der EU sind, benötigen Sie außerdem schon für den Kauf der Immobilie eine Aufenthaltsgenehmigung.

Haben Sie sich bei Ihrer Auslandsimmobilie für eine Langzeit­vermietung entschieden, müssen Sie sich mit den Vorschriften für Mietverträge im jeweiligen Land auseinandersetzen. In der Regel werden Mietverträge in der Landessprache verfasst. Lassen Sie sich zur Sicherheit beim Verfassen eines Mietvertrages für eine Immobilie im Ausland beraten.

Die meisten Deutschen erwerben oder besitzen bereits Immobilien in Österreich, Spanien, Frankreich und Italien.

Sie können eine Immobilie entweder über eine deutsche oder eine ausländische Bank finanzieren. Bei einer deutschen Bank müssen Sie jedoch eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit angeben und genügend Eigenkapital mitbringen. Bei ausländischen Banken müssen Sie mit besonderen Auflagen und höheren Gebühren rechnen.

Informieren Sie sich zuerst, in welchen Ländern Sie als EU-Bürger überhaupt Immobilien erwerben dürfen. In der Schweiz, in Österreich, in den Niederlanden und in Dänemark gelten beispielsweise bestimmte Voraussetzungen. Mehr dazu hier.