Immobilie als Kapitalanlage kaufen ohne Eigenkapital

Grundsätzlich möglich

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Immer mehr Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an – Finanzierungsmodelle, bei denen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten über ein Darlehen abgedeckt werden. Das heißt: Es ist theoretisch möglich, eine Immobilie zu erwerben, ohne eigenes Geld in die Hand zu nehmen.

Natürlich sind solche Finanzierungen nicht für jeden geeignet und bergen gewisse Risiken. Doch mit dem nötigen Wissen und einer gut geplanten Strategie kann der Einstieg in das Immobilieninvestment auch ohne Erspartes gelingen.

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Wenn von einem Immobilienkauf ohne Eigenkapital die Rede ist, ist damit in der Regel eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung gemeint – manchmal auch als Vollfinanzierung bezeichnet. In diesem Fall übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle damit verbundenen Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuell anfallende Maklerprovision.

Dafür gelten jedoch relativ strenge Voraussetzungen, unter anderem Ihre Bonität als Kreditnehmer und der Kaufpreis der Immobilie. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel „Voraussetzungen für den Kauf ohne Eigenkapital“.

Was ist der Haken?

Eine Vollfinanzierung bedeutet für die Bank ein höheres Risiko. Und dies bedeutet für Sie als Kreditnehmer oft:

• höhere Zinssätze
• längere Laufzeiten
• mehr Zinskosten über die gesamte Laufzeit hinweg

Falls Sie also die Wahl zwischen Eigenkapitaleinsatz oder Vollfinanzierung haben, wägen Sie diese gut ab, in einigen Fällen ist dies nicht sinnvoll. Haben Sie keine andere Möglichkeit, dann kommen für Sie eventuell andere Mittel zur Eigenkapitalerhöhung infrage.

Ohne Eigenkapital kaufen – geht, aber nur mit Plan

Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist möglich – aber nicht ohne Strategie. Wer ohne Erspartes investieren möchte, muss seine Finanzen im Griff haben, die richtigen Voraussetzungen mitbringen und klug vorgehen. Die Bank prüft genau – und auch Sie sollten das tun. Wir unterstützen Sie gern mit einer individuellen Finanzierungsberatung durch unsere erfahrenen Immobilien-Experten.

Welche Vorteile hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

• Schneller Einstieg ins Immobilieninvestment
  Ohne die Notwendigkeit, erst Eigenkapital anzusparen, können Sie sofort investieren, wenn sich eine gute Gelegenheit ergibt. Gerade in Märkten mit begrenztem Angebot ist Zeit ein entscheidender Faktor – und eine Vollfinanzierung verschafft Ihnen Geschwindigkeit.
• Strategische Nutzung der liquiden Mittel
  Wer kein Eigenkapital einsetzt, behält seine finanziellen Mittel für andere Investitionen, etwa am Kapitalmarkt, kostspielige Renovierungen, eine zweite (teurere) Immobilie oder für den Notgroschen. Das kann insbesondere für erfahrene Investoren eine strategisch kluge Entscheidung sein.
• Steuerliche Vorteile für Kapitalanleger
  Die Zinskosten einer Immobilienfinanzierung sind bei vermieteten Objekten in der Regel voll steuerlich absetzbar. Das bedeutet: Ein höherer (oder ausschließlicher) Fremdkapitalanteil kann sich steuerlich positiv auswirken – sofern die Immobilie als Kapitalanlage dient.

Welche Risiken sind zu beachten?

• Höhere Zinssätze und Gesamtkosten
  Vollfinanzierungen gelten für Banken als risikoreicher – und dieses Risiko lassen sie sich bezahlen. Die Folge sind höhere Sollzinsen, höhere Monatsraten und damit auch höhere Gesamtkosten über die Laufzeit hinweg (siehe Beispielrechnung).
• Höhere Gefahr bei Mietausfällen oder Zinserhöhungen
  Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen und tatsächlich keine sonstigen finanziellen Puffer haben, kann die Belastung schnell kritisch werden. Kommt es etwa zu unerwarteten Reparaturen, Mietausfällen oder Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung, haben Sie im schlimmsten Falle keine Rücklagen, aber eine hohe finanzielle Verpflichtung.
• Schlechtere Kreditkonditionen bei zukünftigen Finanzierungen
  Wer seine erste Immobilie voll fremdfinanziert, hat beim nächsten Objekt gegebenenfalls weniger Spielraum. Banken werten hohe Verschuldung und geringe Eigenmittelquote oft negativ – was die Zinsen für spätere Projekte erhöhen kann. Es sei denn, Sie haben sich Ihr Eigenkapital bewusst für eine zukünftige Finanzierung aufgehoben.

Beispielrechnung:
Mit vs. ohne Eigenkapital: So groß ist der Unterschied

Chancen nutzen – mit Risiko-Bewusstsein

Die Vollfinanzierung einer Immobilie kann ein mächtiges Instrument für Kapitalanleger sein – wenn sie klug eingesetzt wird. Wer die Vorteile nutzt, ohne die Risiken zu ignorieren, kann auch ohne Eigenkapital erfolgreich starten.

Voraussetzung 1:
Eine sehr gute Bonität

Die Bonität beschreibt Ihre Kreditwürdigkeit, also wie wahrscheinlich es ist, dass Sie ein Darlehen zuverlässig und dauerhaft zurückzahlen können. Für eine Finanzierung ohne Eigenkapital gelten dabei besonders strenge Maßstäbe.

Was Banken konkret prüfen:

• Einkommen: stabil, regelmäßig und ausreichend hoch
• Berufliche Situation: unbefristetes Arbeitsverhältnis, Selbstständigkeit mit stabiler Historie, Beamtenstatus etc.
• Schufa-Auskunft: keine negativen Einträge, hohe Score-Werte
• Haushaltsrechnung: Ihre monatlichen Einnahmen sollten nach Abzug aller Ausgaben (Miete, Versicherungen, Konsumkredite etc.) positiv sein
• Vermögenswerte: bestehende Immobilien, Wertpapiere, Versicherungen – auch wenn diese nicht direkt eingebracht werden

Bonitätscheck machen lassen

Bevor Sie eine Vollfinanzierung bei der Bank anfragen, lohnt sich ein unverbindlicher Bonitätscheck. So erfahren Sie, wie Ihre Chancen tatsächlich stehen – ohne negative Einträge zu riskieren. Diesen können Sie beispielsweise bei Banken, Kreditvermittlern oder Immobilienportalen durchführen lassen.

Voraussetzung 2:
Kaufpreis muss zum Marktwert passen

Banken bewerten Immobilien nicht nach dem Angebotspreis, sondern nach dem realen Marktwert, also dem objektiv messbaren Wert auf Basis von:

• Lage (Makrolage und Mikrolage)
• Zustand und Alter
• Ausstattung
• Vergleichsobjekten
• rechtlichen Rahmenbedingungen (etwa Erbbaurecht, Mietverhältnisse)

Achten Sie daher auf überhöhte Angebotspreise bei stark nachgefragten Märkten und prüfen Sie Vergleichsangebote in der Umgebung. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie Ihre Wunschimmobilie professionell bewerten lassen, bevor Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital anfragen, zum Beispiel durch einen Sachverständigen.

Beispiel: Wenn der Preis zu hoch ist

Angenommen, eine Immobilie ist für 350.000 Euro gelistet, aber das Wertgutachten der Bank beziffert den Marktwert nur auf 300.000 Euro. Dann wird die Bank maximal diese 300.000 Euro finanzieren – die restlichen 50.000 Euro müssten Sie selbst aufbringen. Und das ist ohne Eigenkapital wahrscheinlich nicht machbar.

In einigen Fällen strategisch klug

In vielen Ratgebern heißt es: „Ohne Eigenkapital lieber nicht!“ – und das ist auch in vielen Fällen korrekt. Doch es gibt Ausnahmen. Denn unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Vollfinanzierung nicht nur möglich, sondern sogar gezielt sinnvoll sein.

Wichtig ist: Der Kauf ohne Eigenkapital sollte eine bewusste Entscheidung sein – kein Verlegenheits-Schritt, weil das Sparbuch leer ist.

In diesen Fällen kann der Kauf ohne Eigenkapital sinnvoll sein

• Ihr Einkommen ist hoch und sicher
  Wenn Ihre Einkommenssituation langfristig stabil ist, können Sie auch eine höhere monatliche Kreditrate problemlos stemmen. Dies trifft in der Regel zum Beispiel auf unbefristete Festangestellte im öffentlichen Dienst, auf Führungskräfte mit überdurchschnittlichem Gehalt oder auf Selbständige mit stabilen Umsätzen über mehrere Jahre zu.
• Die Immobilie ist ein echtes Schnäppchen
  Nicht immer liegt der Angebotspreis über dem Marktwert – manchmal sogar deutlich darunter. Solche Gelegenheiten ergeben sich etwa bei Erbimmobilien, Immobilien von ausländischen Verkäufern ohne Kenntnise des lokalen Marktes oder bei Immobilien, die nach Scheidungen, Insolvenzen oder Umzügen verkauft werden sollen. Da hier der Verkaufsdruck hoch ist, sind die Preise in der Regel niedriger.
• Sie möchten Ihr Eigenkapital bewusst anderweitig nutzen
  Wenn Sie überlegen, Ihr Eigenkapital nicht in die Immobilie zu stecken, sondern zum Beispiel in ETFs oder Aktien, den Aufbau eines Cashflows aus mehreren Objekten oder den Kauf einer weiteren Immobilie, dann kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital ein durchdachter Finanzschritt und Vorteil sein. Vorausgesetzt, die laufenden Raten sind dauerhaft tragbar und die Immobilie wirtschaftlich solide.

Wann ist eine Vollfinanzierung eher keine gute Idee?

So groß die Chancen sein können, so wichtig ist es, die Grenzen zu kennen. Verzichten Sie besser auf eine 100-Prozent-Finanzierung, wenn:

• Ihre Bonität instabil ist oder Ihre Schufa negative Einträge enthält
• Ihr Einkommen stark schwankt (zum Beispiel bei Selbständigen in der Gründungsphase)
• Sie keine Rücklagen für unvorhersehbare Kosten haben
• Der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert liegt
• Sie sich noch unsicher sind, ob Immobilien langfristig zu Ihnen passen

Experten-Tipp:
Meistens lohnt sich Eigenkapital

„Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu erwerben, ist in Einzelfällen weiterhin möglich. Einzelne Banken finanzieren den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten, wenn die Bonität der Darlehensnehmer ausreicht und der Kaufpreis der Immobilie fair ist. Wichtig: Die Bank lässt sich dieses Risiko in Form eines höheren Zinssatzes bezahlen! Daher lohnt sich in den meisten Fällen der Einsatz von Eigenkapital. So verbessern Sie Ihren individuellen Immobilienzins deutlich.“

Christopher Reckhemke

Berater

Die 5 besten Möglichkeiten, Eigenkapital ohne Sparen zu erhöhen

1. Nachrangdarlehen

Ein Nachrangdarlehen ist ein zusätzlicher Kredit, der nachrangig zum Hauptdarlehen behandelt wird – also erst dann bedient wird, wenn die Hauptfinanzierung bereits vollständig zurückgezahlt ist. Der Vorteil: Dieser Kredit muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden, wodurch die Konditionen Ihrer Hauptfinanzierung unberührt bleiben. Für Banken kann ein solches Nachrangdarlehen wie Eigenkapital wirken, da es die gesamte Finanzierung stabilisiert.

Besonders häufig wird es von Familienmitgliedern, Bekannten oder spezialisierten Kapitalgebern bereitgestellt. Da das Risiko für den Kreditgeber höher ist, liegt der Zinssatz meist über dem klassischen Hypothekenzins – doch für viele kann sich diese Zwischenlösung lohnen.

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2. Lebens- oder Renten­versicherungen

Eine bereits abgeschlossene Lebens- oder Renten­versicherung kann Ihnen beim Immobilienkauf als finanzieller Puffer dienen. Konkret: Sie müssen den Vertrag nicht kündigen oder auszahlen lassen. Stattdessen können Sie den sogenannten Rückkaufswert – also den Betrag, den Sie bei einer Kündigung erhalten würden – bei der Bank als Sicherheit hinterlegen. Dieser Rückkaufswert wird von vielen Banken als eigenkapitalähnlich eingestuft.

Dadurch verbessern sich Ihre Finanzierungskonditionen – und Ihr Vertrag bleibt ganz normal bestehen. Diese Möglichkeit lohnt sich besonders für Menschen, die schon seit einigen Jahren privat fürs Alter vorsorgen, aber nicht auf ihre Verträge verzichten möchten.

3. Eigenleistungen beim Bau

Wenn Sie handwerklich begabt sind oder ein gutes Netzwerk haben, können Sie auch durch Eigenleistung sogenanntes „Muskeleigenkapital“ einbringen. Dabei übernehmen Sie bestimmte Bau- oder Renovierungsarbeiten bei Neubau oder Sanierung selbst, die sonst von Handwerkern erledigt werden müssten. Banken erkennen den gesparten Betrag als Eigenkapitalersatz an.

Wichtig: Die Bank verlangt meist eine realistische Einschätzung der Arbeitsleistung, zum Beispiel auf Basis eines Stundenplans oder Angebotsvergleichs.

4. Bestehende Immobilien

Falls Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sind – sei es eine kleine Wohnung, ein Ferienhaus oder ein vermietetes Objekt – können Sie deren Wert bei einer neuen Finanzierung als zusätzliche Sicherheit einbringen. Banken prüfen in diesem Fall den aktuellen Verkehrswert des bestehenden Objekts und setzen diesen anteilig als Eigenkapitalersatz an, sofern die Immobilie belastungsfrei oder nur gering verschuldet ist.

Das funktioniert besonders gut, wenn sich das Objekt in einer gefragten Lage befindet und gut gepflegt ist. Auch hier gilt: Je geringer die Restschuld, desto höher die potenzielle Anrechnung als Sicherheit.

5. Bausparverträge clever einsetzen

Viele Menschen haben vor Jahren einen klassischen Bausparvertrag abgeschlossen, oft aus der Familie heraus oder als Sparform mit günstigen Zinsen. Das Gute: Nicht nur das bereits angesparte Guthaben wird als Eigenkapital gewertet, sondern häufig auch das darin integrierte Bauspardarlehen. Sobald der Vertrag zuteilungsreif ist oder eine feste Darlehenszusage enthält, kann die Bank das gesamte Konstrukt – also Guthaben plus später abrufbares Darlehen – als eigenkapitalähnliche Größe anerkennen.

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