Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie Sie den Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung bei der Bank verbessern und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Inhalt dieser SeiteWarum der Immobilienzins bei der Bank nicht fix ist
Viele denken, der Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung sei eine feste Größe, über die nicht verhandelt werden kann. Doch das ist ein Irrtum – und einer, der Sie zehntausende Euro kosten kann. Tatsächlich ist der angebotene Zinssatz ein Ergebnis individueller Faktoren, die sich gezielt beeinflussen lassen.
Der Einfluss von Marktbedingungen
Natürlich gibt es Rahmenbedingungen, die Sie als Käufer nicht verändern können. Dazu zählen:
- das allgemeine Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt
- geldpolitische Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB)
- globale wirtschaftliche Entwicklungen
- Inflationserwartungen und Konjunkturprognosen
Diese externen Faktoren bestimmen die Richtung, aber nicht den individuellen Zins, den Ihnen eine Bank anbietet.
Der Einfluss von individuellen Faktoren
Banken bewerten jedes Finanzierungsvorhaben individuell – und genau hier liegt Ihr Hebel. Denn je besser Ihre Ausgangslage, desto niedriger das Risiko für die Bank. Und das wird mit besseren Konditionen belohnt. Ihr individueller Immobilienzins wird vorrangig von folgenden Faktoren beeinflusst:
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1. Eigenkapital erhöhen
Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto niedriger ist das Risiko für die Bank – und desto günstiger wird der Zinssatz. Die Bank muss bei höherem Eigenkapital einen kleineren Betrag finanzieren. Das verbessert die sogenannte Beleihungsauslaufquote – ein zentraler Faktor für die Zinskalkulation.
Wir empfehlen Ihnen, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten – sprich Kaufpreis und Nebenkosten – als Eigenkapital aufzubringen. Unabhängig davon sollten die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler immer aus Eigenmitteln finanziert werden.
Wie Sie Eigenkapital ohne Sparen erhöhen
2. Gute Bonität nachweisen
Eine gute Bonität bedeutet nicht, dass Sie reich und vermögend sind. Eine saubere Schufa, ein stabiles Einkommen und ein sicherer Arbeitsplatz machen Sie bereits zu einem attraktiven Kreditnehmer.
Zur Bonitätsprüfung der Banken gehören unter anderem:
- Keine negativen Schufa-Einträge
- Kein laufender Konsumkredit
- Regelmäßiges, langfristig gesichertes Einkommen
- Positive Haushaltsrechnung
- Unbefristeter Arbeitsvertrag oder stabile Selbstständigkeit
- Aktuelle BWA und Steuerbescheide für Selbständige
3. Vergleichsangebote einholen
Banken bewerten Finanzierungen unterschiedlich – das eröffnet Spielräume. Holen Sie also mindestens drei Angebote ein, etwa von Ihrer Hausbank, einem externen Kreditvermittler wie unserem Partner interhyp und von einem weiteren Kreditgeber. Achten Sie bei den Angeboten auf effektiven Jahreszins und nicht nur auf den Sollzins.
4. Mit der Bank verhandeln
Viele Käufer wissen nicht, dass sich Zinsen durch geschickte Verhandlung verbessern lassen. Nachdem Sie verschiedene Angebote bereitliegen haben, können Sie diese gegeneinander hebeln und verhandeln. Handelt es sich bei Ihrem Wunschkreditgeber um Ihre Hausbank, so betonen Sie neben Ihrer Bonität auch die langfristige Kundenbindung. Fragen Sie auch einfach mal konkret nach „verbesserten Konditionen“. Banken haben oft internen Spielraum – wer vorbereitet ist, bekommt bessere Angebote.
5. Kürzere Sollzinsbindung prüfen
Je länger Sie sich den Zinssatz sichern möchten, desto höher fällt in der Regel der anfängliche Zins aus – denn die Bank trägt bei langen Laufzeiten ein höheres Zinsänderungsrisiko. Umgekehrt bedeutet das: Wer sich nur für 5 oder 10 Jahre festlegt, kann mit einem deutlich günstigeren Einstiegszins rechnen.
Doch Vorsicht: Eine kurze Zinsbindung bringt Unsicherheit mit sich, denn nach Ablauf benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung – und die könnte zu einem höheren Zins erfolgen. Ob sich eine kurze Bindung lohnt, hängt stark von Ihrer persönlichen Risikobereitschaft und der Zinsprognose ab. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau in Zukunft sinkt oder zumindest stabil bleibt, kann eine kurze Bindung sinnvoll sein. Wer hingegen langfristige Planungssicherheit wünscht, sollte trotz höherem Zinssatz eine längere Laufzeit wählen.
6. Höhere Tilgungsrate vereinbaren
je höher der Tilgungssatz, desto schneller verringert sich Ihre Restschuld – und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Denn wenn Sie den Kredit schneller zurückzahlen, reduziert sich das Risiko für die Bank. Das belohnen viele Kreditgeber mit besseren Konditionen. Eine Anfangstilgung von 3 oder gar 4 Prozent ist – bei entsprechender Finanzkraft – ein starkes Signal. Gleichzeitig sollten Sie sicherstellen, dass Sie die daraus resultierende Monatsrate dauerhaft stemmen können.
7. Gemeinsam finanzieren
Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung mit einem zweiten Darlehensnehmer beantragen – zum Beispiel mit Ihrem Partner, einem Elternteil oder einem Freund – verbessern Sie Ihre Bonität deutlich. Denn das Einkommen, Vermögen und die Sicherheiten beider Personen werden gemeinsam bewertet. So kann sich das verfügbare Eigenkapital erhöhen, das Gesamteinkommen steigt, und die Rückzahlungsverpflichtung verteilt sich auf mehrere Schultern.
Aus Sicht der Bank bedeutet das ein deutlich geringeres Ausfallrisiko – und das führt in vielen Fällen zu einem besseren Zinssatz. Wichtig ist jedoch, dass Sie die Finanzierungspartner sorgfältig auswählen und klare vertragliche Regelungen treffen. Wer haftet wofür? Was passiert im Trennungsfall oder bei einem Verkauf? Eine notarielle Vereinbarung oder ein Gesellschaftsvertrag kann hier sinnvoll sein.
8. Zusätzliche Sicherheiten einbringen
Selbst wenn Sie kein weiteres Bargeld als Eigenkapital beisteuern können, lassen sich Ihre Finanzierungschancen mit sogenannten Sicherheiten verbessern. Dabei geht es darum, der Bank im Ernstfall Zugriff auf Vermögenswerte zu gewähren – ohne dass Sie diese sofort verkaufen oder auflösen müssen.
Typische Sicherheiten sind zum Beispiel:
- weitere Immobilien, auf die eine Grundschuld eingetragen werden kann,
- Lebensversicherungen, die im Todesfall zur Kredittilgung eingesetzt werden
- Wertpapierdepots und Festgeldkonten, die verpfändet werden können
Der Vorteil für Sie: Auch ohne flüssiges Geld steigt Ihre Kreditwürdigkeit – und damit sinkt der Zinssatz. Diese Strategie lohnt sich vor allem für Anleger mit vorhandenem Vermögen, das nicht sofort liquidiert werden soll.
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Insider-Tipps für Profis und Investoren
Sie haben bereits erste Erfahrungen im Immobilienbereich gesammelt oder möchten Ihr Finanzierungskonzept strategisch auf ein neues Level heben? Dann sollten Sie die folgenden Profi-Tipps kennen.
Zinsrechner gezielt einsetzen
Ein Zinsrechner ist nicht nur ein nettes Spielzeug – sondern ein echtes Planungstool für Ihre Finanzierungsstrategie. Nutzen Sie ihn, um verschiedene Szenarien durchzuspielen:
- Wie verändert sich Ihre Monatsrate bei einer höheren Tilgung?
- Was passiert mit dem Zinssatz bei kurzer vs. langer Sollzinsbindung?
- Wie wirken sich 10.000 Euro mehr Eigenkapital auf den Effektivzins aus?
Nutzen Sie dazu auch gern unseren kostenfreien Zinsrechner unseres Partners interhyp, um Ihre Finanzierung in Echtzeit simulieren können. So erkennen Sie sofort, welche Stellschrauben den größten Hebel bieten – und sind bestens auf das Bankgespräch vorbereitet.
Finanzierung taktisch aufteilen
Wer mehrere Immobilien plant oder eine größere Investition finanzieren möchte, kann mit einer geschickten Aufteilung der Finanzierung steuerliche und wirtschaftliche Vorteile erzielen. Denkbar sind beispielsweise folgende Szenarien:
- Kombination aus Annuitätendarlehen und endfälligem Darlehen (zum Beispiel in Verbindung mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung)
- Tilgungsaussetzung bei vermieteten Objekten, um die Liquidität zu schonen
- Aufteilung auf mehrere Kreditgeber, um Zinssicherheit und Flexibilität zu kombinieren
Diese Modelle sind komplexer, bieten aber maßgeschneiderte Lösungen für Kapitalanleger. Wichtig ist hier die Beratung durch unabhängige Finanzierungsexperten, die nicht an ein einzelnes Produkt oder eine Bank gebunden sind.
Das richtige Timing nutzen
Auch der Zeitpunkt Ihres Finanzierungsabschlusses hat großen Einfluss auf den Zinssatz:
- In einem Umfeld sinkender Zinsen kann es sinnvoll sein, mit dem Abschluss noch etwas zu warten.
- In Phasen steigender Zinsen hingegen lohnt es sich, schnell zu handeln – oder ein sogenanntes Forward-Darlehen zu nutzen.
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zinssatz für eine Finanzierung, die erst in 6 bis 60 Monaten beginnt – ideal für alle, deren bestehende Zinsbindung bald endet. Zwar zahlen Sie dafür oft einen kleinen Zinsaufschlag, doch dieser kann sich lohnen, wenn die Zinsen künftig steigen.
Steuerliche Aspekte mitdenken
Gerade für Kapitalanleger spielt die steuerliche Behandlung der Finanzierung eine große Rolle. Zinsen auf Darlehen für vermietete Immobilien sind steuerlich absetzbar – das heißt: Je höher der Zinsanteil, desto größer der Steuervorteil. Hier kann es in manchen Fällen sogar sinnvoll sein, den Zins durch eine längere Bindung oder geringere Tilgung bewusst „oben zu halten“.
Achtung: Diese Strategie eignet sich nur für erfahrene Anleger, die den steuerlichen Hebel gezielt einsetzen – und über entsprechende Rücklagen verfügen.
Steuern sparen mit Immobilien: So geht’s
Denken Sie Finanzierung ganzheitlich
Ein günstiger Zinssatz ist wichtig – aber nur ein Teil der Wahrheit. Eine strategisch durchdachte Immobilienfinanzierung kombiniert niedrige Zinsen, flexible Vertragsgestaltung, steuerliche Vorteile und nachhaltige Rückzahlbarkeit. Wer die Möglichkeiten kennt und gezielt nutzt, kann seine Vermögensstrategie auf ein neues Level heben.
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1:
Nur bei der Hausbank anfragen
Viele Käufer wenden sich ausschließlich an ihre Hausbank – meist aus Bequemlichkeit oder weil sie dort schon lange Kunde sind. Doch das ist ein teurer Fehler: Denn jede Bank bewertet Ihre Bonität und die Immobilie unterschiedlich. Was bei einer Bank als „hohes Risiko“ gilt, kann bei einer anderen völlig unproblematisch sein.
Besser: Holen Sie mindestens drei Vergleichsangebote ein – bei Direktbanken, Finanzierungsvermittlern und regionalen Anbietern. So schaffen Sie Transparenz und verbessern gleichzeitig Ihre Verhandlungsposition.
Fehler 2:
Kaufnebenkosten mitfinanzieren
Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerhonorar – all das summiert sich schnell auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Viele Käufer versuchen, diese Nebenkosten ebenfalls über das Darlehen zu finanzieren. Doch Banken sehen das nicht gern, denn es erhöht die Finanzierungssumme bei gleichbleibendem Immobilienwert.
Besser: Planen Sie die Kaufnebenkosten möglichst aus Eigenmitteln – Ihrem Eigenkapital ein. Das verbessert Ihre Beleihungsauslaufquote – und senkt den Zinssatz spürbar. Nur in Ausnahmefällen kann es möglich oder gar sinnvoll sein, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren.
Fehler 3:
Keine Haushaltsrechnung erstellen
Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Verpflichtung. Wer seine monatliche Belastung nicht realistisch einschätzt, riskiert Zahlungsschwierigkeiten. Trotzdem erstellen viele Käufer keine solide Haushaltsrechnung – oder unterschätzen laufende Kosten wie Rücklagen, Reparaturen oder Nebenkosten.
Besser: Erfassen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben detailliert und ehrlich. Berücksichtigen Sie auch zukünftige Veränderungen – etwa durch Elternzeit, Jobwechsel oder steigende Nebenkosten. So erkennen Sie früh, welche Monatsrate realistisch tragbar ist.
Fehler 4:
Zu niedrige Tilgung wählen
Eine niedrige Tilgung klingt zunächst verlockend, denn sie senkt die Monatsrate. Doch das führt dazu, dass die Rückzahlung des Kredits sich stark verzögert – oft über mehrere Jahrzehnte. Außerdem zahlen Sie auf lange Sicht deutlich mehr Zinsen.
Besser: Wählen Sie von Anfang an eine Tilgung von mindestens 2, besser 3 bis 4 Prozent, wenn es Ihre finanzielle Lage erlaubt. So reduzieren Sie die Gesamtlaufzeit, sparen Zinskosten – und signalisieren der Bank eine hohe Rückzahlungsbereitschaft, was sich positiv auf den Zinssatz auswirken kann.
Fehler 5:
Strategie nicht auf die Immobilie abstimmen
Nicht jede Finanzierung passt zu jeder Immobilie. Besonders bei Kapitalanlagen oder Sanierungsobjekten greifen andere Überlegungen als beim klassischen Eigenheim. Doch viele Käufer wählen pauschal ein Standarddarlehen – ohne ihre Strategie an das Objekt anzupassen.
Besser: Lassen Sie sich zur Zielsetzung Ihrer Immobilie beraten: Eigennutzung oder Vermietung? Sanierung oder Neubau? Einzelkauf oder Portfolioaufbau? Je nach Ziel ergeben sich ganz unterschiedliche Anforderungen an Tilgung, Zinsbindung und steuerliche Gestaltung.
So holen Sie das Maximum aus Ihrer Finanzierung raus
Ein Immobilienkauf ist nicht nur eine emotionale Entscheidung, sondern vor allem eine finanzielle. Der Zinssatz, den Ihnen die Bank anbietet, ist kein festgeschriebenes Gesetz, sondern das Ergebnis Ihrer Vorbereitung, Ihrer Verhandlungsstärke und Ihrer strategischen Entscheidungen. Bereiten Sie sich gezielt vor, holen Sie Angebote ein, rechnen Sie Szenarien durch – und wenn nötig, holen Sie sich professionelle Unterstützung.
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Die häufigsten Fragen zum Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung
Was beeinflusst den Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung?
Der Zinssatz hängt von mehreren Faktoren ab: dem allgemeinen Marktzins, Ihrer Bonität, der Höhe des Eigenkapitals, dem Objektwert und der Sollzinsbindung. Auch Verhandlungsgeschick und zusätzliche Sicherheiten können den Zinssatz positiv beeinflussen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen, um einen guten Zins zu bekommen?
Ideal sind 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto günstiger wird in der Regel der Zins.
Kann ich den Immobilienzins bei der Bank verhandeln?
Ja, das ist möglich. Banken haben in der Regel einen gewissen Spielraum. Bringen Sie Vergleichsangebote mit und argumentieren Sie mit Ihrer guten Bonität und Ihrer langfristigen Kundenbeziehung.
Wie wirkt sich die Tilgungsrate auf den Zins aus?
Eine höhere Tilgungsrate zeigt, dass Sie den Kredit zügig zurückzahlen wollen. Das senkt das Risiko für die Bank, was in vielen Fällen zu einem besseren Zinssatz führt.
Lohnt sich eine kürzere Sollzinsbindung für einen besseren Zins?
Kurzfristige Bindungen bieten meist niedrigere Zinssätze, bergen aber das Risiko steigender Anschlusszinsen. Wer sicher kalkulieren will, sollte lieber auf eine längere Zinsbindung setzen.
Welche Rolle spielt die Bonität beim Immobilienzins?
Ihre Kreditwürdigkeit ist ein zentraler Faktor. Eine gute Schufa, stabiles Einkommen und ein positiver Haushaltsüberschuss zeigen der Bank, dass Sie zuverlässig zahlen können – und führen oft zu besseren Konditionen.
Kann ich Immobilien gemeinsam mit anderen finanzieren?
Wenn Sie zusammen mit Partnern, Eltern oder Freunden finanzieren, erhöht sich das Gesamteinkommen und oft auch das Eigenkapital. Das senkt das Risiko für die Bank – und verbessert den Zinssatz.
Welche Sicherheiten kann ich einsetzen, um den Zins zu verbessern?
Mögliche Sicherheiten sind zusätzliche Immobilien, Lebensversicherungen, Aktiendepots oder Festgeld. Diese Werte können verpfändet werden, ohne sie verkaufen zu müssen – das verbessert Ihre Kreditwürdigkeit.
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