Das Wichtigste in Kürze
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Was ist ein Kredit für Eigenkapital, wie funktioniert das und in welchen Situationen ist es besonders sinnvoll.
Inhalt dieser SeiteWas heißt es, einen Kredit für Eigenkapital aufzunehmen?
„Kredit für Eigenkapital“ kann im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit folgende Bedeutungen haben:
- Es soll ein Kredit aufgenommen werden, weil man vorhandenes Eigenkapital nicht für die Finanzierung einsetzen will.
- Es wird eine (vorübergehende) Finanzierung benötigt, weil vorhandenes Eigenkapital nicht so schnell oder nur mit Nachteilen verfügbar ist.
- Die Finanzierung ist erforderlich, weil kein Eigenkapital vorhanden ist und erst im Zeitablauf gebildet werden muss.
Der Bausparvertrag: klassische Verbindung von Kredit und Eigenkapital
Die klassische Verbindung von Eigen- und Fremdfinanzierung bei Immobilien ist der Bausparvertrag. Dabei wird allerdings zunächst Eigenkapital gebildet, dann folgt der Kredit – nicht umgekehrt. In der Ansparphase wird mit regelmäßigen Sparraten systematisch ein Bausparguthaben angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann das Guthaben ausgezahlt und zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Beides ist dann für die Finanzierung einsetzbar. Die Konditionen stehen von Anfang an fest. Das macht Bausparverträge sehr sicher kalkulierbar.
Endfällige Darlehen: erst Kredit, dann Eigenkapital
In der Regel sind Immobilienfinanzierungen Annuitätendarlehen. Das heißt, der Kredit wird in regelmäßigen, gleichbleibenden Raten mit einem Zins- und Tilgungsanteil zurückgezahlt.
Anders verhält es sich bei sogenannten endfälligen Darlehen – auch Tilgungsdarlehen genannt. Hier fallen während der Laufzeit des Kredits nur Zinszahlungen an. Die Tilgung erfolgt in einer Summe am Laufzeitende. Anstelle der laufenden Tilgung wird bei solchen Darlehen gerne ein Tilgungsersatz vereinbart. Während der Laufzeit wird systematisch (Eigen-)Kapital angespart, das am Ende zur Tilgung eingesetzt wird.
Eigenkapitalbildung parallel zur Zinszahlung
In diesem Sinne kann das Tilgungsdarlehen als „Vorfinanzierung“ für (noch) nicht vorhandenes Eigenkapital gesehen werden, das erst während der Kreditlaufzeit gebildet wird. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der Kapitalbildung. Gängig – da gut kalkulierbar – sind Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen. Denkbar sind aber auch Fondssparpläne, fondsbasierte Lebensversicherungen oder Banksparpläne. Bei selbstgenutzten Immobilien rechnen sich endfällige Darlehen meist nicht, anders kann es bei Mietobjekten aussehen, weil die Darlehenszinsen steuerlich abzugsfähig sind.
Zwischenfinanzierung: Überbrückung, bis Eigenkapital verfügbar ist
Auch bei der Zwischenfinanzierung handelt es sich in der Regel um endfällige Darlehen. Der Unterschied zum Tilgungsdarlehen besteht zum einen in der Laufzeit: Zwischenfinanzierungen dauern selten länger als 24 Monate. Zum anderen wird hier auf den Tilgungsersatz verzichtet. Denn das Eigenkapital, für das der Kredit aufgenommen wird, ist bereits vorhanden, aber noch nicht verfügbar.
Wann kommt es zu einer Zwischenfinanzierung?
Typische Konstellationen, in denen eine Zwischenfinanzierung in Betracht kommt, sind:
- Eine andere eigene Immobilie soll zur Finanzierung des Immobilienvorhabens dienen, muss aber erst noch verkauft werden.
- Es ist ein Bausparvertrag vorhanden, der noch nicht zuteilungsreif ist.
- Eine bestehende Lebensversicherung hat noch nicht ihr Laufzeitende erreicht.
- Geldanlagen sind auf bestimmte Zeiträume festgelegt und nicht vorzeitig verfügbar (zum Beispiel Festgelder oder Sparbriefe).
- Vorhandene Kapitalanlagen könnten nur mit erheblichen Verlusten liquidiert werden (wegen Kurs- und Börsenentwicklungen).
Zwischenfinanzierungen sind wegen des erhöhten und zusätzlichen Bearbeitungsaufwandes meist teurer als „normale“ Hypothekendarlehen. Üblich ist eine variable Verzinsung entsprechend der Marktzinsentwicklung.
Vorhandenes Eigenkapital beleihen?
Theoretisch können auch andere Vermögenswerte als die zu finanzierende Immobilie als Sicherheiten für längerfristige Kredite eingesetzt werden, wenn sie werthaltig sind. Eine Kreditaufnahme macht aber wirtschaftlich nur dann Sinn, wenn die Rendite des Eigenkapitals höher ist als die Kreditzinsen. Das ist selten der Fall. Ansonsten ist es vorteilhafter, das Eigenkapital für die Finanzierung einzusetzen.
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Welche Bedeutung hat Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?
Weniger Risiko und weniger Kosten durch Eigenkapital
Banken erwarten bei Baufinanzierungen in der Regel einen bestimmten Eigenkapitalanteil. Es gibt zwar auch sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen, dazu muss man aber eine erstklassige Bonität aufweisen. Außerdem sind solche Kredite teurer als ein Baudarlehen mit Eigenkapital. Aus Kreditgebersicht wirkt die Einbringung von eigenem Vermögen in die Finanzierung risikomindernd.
Wann spricht man von Eigenkapital?
Eigenkapital ist eigenes Vermögen, das dem Bauherren oder Hauskäufer gehört, ohne dass fremde Zugriffsrechte oder Ansprüche bestehen. Bei diesem Vermögen wird zwischen Geldvermögen und Sachvermögen unterschieden:
Sachvermögen:
- Immobilien
- Einrichtungen
- Langfristige Konsumgüter
Geldvermögen:
- Bargeld
- Kapital- und Geldanlagen (Wertpapiere, Lebensversicherungen und ähnliches)
Warum wird ein Kredit für Eigenkapital überhaupt notwendig?
Geldvermögen ist vergleichsweise leicht liquidierbar und daher gut für Finanzierungszwecke einsetzbar, wobei es auch auf die Art der Kapitalanlage ankommt. Bei Sachvermögen ist das dagegen schwieriger, hier besteht nicht selten eine langfristige Kapitalbindung. Das macht es gegebenenfalls notwendig, – zumindest auf Zeit – nach alternativen Finanzierungen zu suchen, obwohl Vermögen vorhanden ist.
Wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung?
Ein Eigenkapitalanteil von 15 bis 20 Prozent gilt als Faustregel bei Immobilienfinanzierungen – zumindest bei selbst genutztem Wohneigentum. Bei Mietobjekten wird zum Teil etwas anders kalkuliert. Wie viel Eigenkapital man vorweisen muss, hängt auch von der jeweiligen Bank und von der individuellen Bonität ab. Der Eigenkapitalanteil spielt außerdem eine Rolle bei Kreditkonditionen. Je niedriger das Risiko ist, umso günstiger wird die Finanzierung.
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Sind Förderkredite auch „Kredite für Eigenkapital?“
Welche Förderungen gibt es?
Für Bauherren und Hauskäufer gibt es verschiedene Förderprogramme, die die Finanzierung unterstützen. Auf Bundesebene ist unter anderem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zuständig. Die von der KfW durchgeführten Programme funktionieren überwiegend über zinsverbilligte Förderdarlehen. Das gilt für die Programme:
- KfW-Wohneigentumsprogramm
- KfW-Programm Wohneigentum für Familien
- Erneuerbare Energien Standard
Zuschüsse fördern Eigenkapitalbildung
Die KfW bietet außerdem zinsgünstige Kredite für den Erwerb und die energetische oder barrierefreie Sanierung von Wohneigentum an. Teilweise sind auch Tilgungszuschüsse möglich, die den effektiven Darlehensbetrag reduzieren und wie Eigenkapital wirken. Die Förderdarlehen selbst stellen kein Eigenkapital dar, sie unterstützen aber über die Zinsverbilligung und in Verbindung mit Zuschüssen die Eigenkapitalbildung.
Fazit
Es gibt durchaus verschiedene Möglichkeiten, Kredite für mehr Eigenkapital zu erhalten. Am besten ist üblicherweise eine Konstellation, bei der ausreichend Eigenkapital verfügbar ist, wenn die Finanzierung einer Immobilie ansteht. Dadurch lassen sich zusätzlich entstehende Finanzierungskosten vermeiden. Eine solide, auf lange Sicht angelegte Finanzplanung und eine überlegte Anlagestrategie können dazu beitragen, eine ausreichende Eigenkapitalbasis in richtiger Höhe und zum richtigen Zeitpunkt zu schaffen.
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