Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was Sie in Zeiten sinkender Kreditzinsen tun sollten, um bei einem Hauskauf oder Hausbau zu sparen. Mit Tipps unserer Experten für Baufinanzierung Christopher Reckhemke.
Inhalt dieser SeiteSinkende Kreditzinsen: Warum ist das für Sie wichtig?
Ob für Möbel, Motorrad, Auto, den Kauf einer Immobilie oder einen Hausbau – Möchten Sie sich bei einer Bank Geld leihen, zahlen Sie als Leihgebühr für diesen Kredit Zinsen. Die Zinsen für Kredite sind seit 2022 immer teurer geworden. 2024 ist nun eine Wende in Sicht: Geldleihen soll wieder etwas günstiger werden.
Besonders, wer in den vergangenen Jahren für einen Hausbau große Summen von der Bank aufnehmen und entsprechend hohe Bauzinsen zahlen musste, hat diese Zinssteigerungen finanziell hart getroffen. Wie besonders diese Menschen bei den aktuellen Zinssenkungen sparen können, erfahren Sie in diesem Ratgeber von unserem Baufinanzierungsspezialisten und Seniorberater Christopher Reckhemke von Buddenbrock Concepts, Partner von transparent-beraten.de.
Die Berg- und Talfahrt der Bauzinsen
Die Höhe der Bauzinsen hat sich in den vergangenen zehn Jahren stark verändert:
Die Bauzinsen sanken seit 2011 die meiste Zeit. 2019 waren die Zinsen mit unter einem Prozent besonders niedrig. Eine Baufinanzierung war zu diesem Zeitpunkt somit sehr günstig (Quelle: statista). Was niemand vorhersehen konnte: Seit Anfang 2022 sind die Zinsen wieder deutlich auf über 4 Prozent gestiegen und erreichten damit knapp das Niveau von 2011. Seit Ende 2023 fallen die Zinsen jedoch wieder etwas. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen 2024 noch weiter nachgeben werden.
| 10 Jahre Sollzinsbindung* | 15 Jahre Sollzinsbindung* | |
|---|---|---|
| Mai 2011 | 4,32 % | 4,66 % |
| März 2020** | 0,73 % | 1,04 % |
| November 2023*** | 4,23 % | 4,36 % |
| Juni 2024 | 3,72 % | 3,82 % |
2024: Das sagen Experten für die Zinsen voraus
Immer weniger können sich eine Immobilie leisten
Das Problem: Viele Häuslebauer sind in der Niedrigzinsphase davon ausgegangen, dass sich auch in Zukunft die Zinsen auf diesem Niveau bewegen werden und haben ihre Baufinanzierung entsprechend geplant. Nun sehen sie sich mit deutlich höheren Zinsen und damit Kosten konfrontiert, beispielsweise bei der Suche nach einer Anschlussfinanzierung.
Auch können es sich immer weniger Menschen überhaupt leisten, ein Haus zu bauen. Die Zahl der Baugenehmigungen im Neubau sind zum Beispiel im Januar 2024 im Vergleich zum Vorjahr massiv zurückgegangen. Besonders stark sind die Anträge für Einfamilienhäuser eingebrochen (Quelle: DESTATIS). Auch dies ist durch schlechteren Finanzierungsbedingungen aufgrund hoher Bauzinsen bedingt (Quelle: tagesschau).
Quelle: DESTATIS
Erfahrungen unseres Experten:
Nachfrage erholt sich
„Natürlich habe auch ich bei meinen Kunden erst mal Zurückhaltung beim Immobilienkauf erlebt: Die finanzielle Belastung ist ja auch in den letzten Jahren signifikant gestiegen. Seit einigen Monaten zeigen Kunden aber wieder mehr Interesse an einer Baufinanzierung. Ich vermute, dass ein Gewöhnungseffekt bezüglich der Zinsen eingetreten ist. Dadurch, dass sich die Nachfrage erholt, steigen jedoch die kurzfristig gesunkenen Immobilienpreise bereits wieder in einigen Regionen an.“
Bauzinsen: Lohnt sich das Warten auf die nächste Niedrigzinsphase?
Viele Menschen, die einen Hausbau oder -kauf planen oder bereits eine Baufinanzierung aufgenommen haben, fragen sich angesichts sinkender Bauzinsen, wie sie jetzt am besten handeln können, um zu sparen.
Aber auch wenn die Zinsen gerade wieder etwas nachgeben: Unser Baufinanzierungsexperte Christopher Reckhemke rät davon ab, auf niedrige Zinsen wie in den Jahren 2019 bis 2021 zu warten. Christopher Reckhemke dazu: „Ein vergleichbares Zinsniveau hat es in den letzten 50 Jahren nicht gegeben und war eine absolute Ausnahme.“
Zudem sind Bauzinsen auch nicht der einzige Faktor, der Bauen aktuell teuer macht: knappe teure Materialien (Quelle: DESTATIS) und gestiegene Energiekosten sind weitere Preistreiber, deren Preisentwicklung nicht gut abzuschätzen sind. Auch der Fachkräftemangel in der Baubranche kann Bauprojekte in die Länge ziehen und damit Kosten erhöhen (Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e. V.).
Prüfen Sie also, ob und gegebenenfalls wie Sie von den aktuellen Zinssenkungen profitieren können. Auch wenn die Zinssenkungen auf den ersten Blick minimal erscheinen. Hochgerechnet auf einen Baukredit von mehreren 10.000 oder 100.000 Euro, entsteht so ein nicht zu vernachlässigendes Einsparpotenzial.
Wer kann jetzt sparen?
Tipps von unserem Experten Christopher Reckhemke: Das können Sie jetzt tun
Unser Experte: Christopher Reckhemke
Baufinanzierungsspezialist und Senior-Berater bei von Buddenbrock
„Der Kauf oder das Bauvorhaben einer Immobilie ist für die Meisten die größte Investition ihres Lebens. Genau das macht meine Tätigkeit als Spezialist für den Bereich Baufinanzierung so spannend, da jede Finanzierung individuell und abwechslungsreich ist. Gemeinsam das passende Konzept zu erarbeiten und den passenden Finanzierungspartner zu finden bereitet mir große Freude, da ich aktiv an der Verwirklichung eines Lebenstraums vieler mitwirken kann.“
Qualifikationen
Beginner: Ich plane einen Grundstückskauf, Hauskauf oder Hausbau
Ganz wichtig: Eigenkapital ansparen
„Egal, wie sich die Zinsen gerade entwickeln: Wichtig ist immer, dass Sie Ihr Bau- oder Kaufvorhaben bestmöglich finanziell vorbereiten. Sinnvoll sind Sparpläne zum Aufbau von Eigenkapital. So können Sie zum Beispiel Geld für Ihr Vorhaben ansparen:
Warum ich Bausparen empfehle
„Baufinanzierungen können gut mit einem Bausparvertrag vorbereitet werden: Durch die Sparraten eines Bausparvertrages bilden Sie schon heute Eigenkapital. Um einen Teil des Kaufpreises oder eine Anschlussfinanzierung zu finanzieren, können Sie in Zukunft ein zinsgünstiges Bauspardarlehen mit Darlehenskonditionen weit unter drei Prozent nutzen. Das angesparte Guthaben und das zu nutzende Bauspardarlehen ergeben dann die Bausparsumme.
Damit Sie einen Bausparvertrag sinnvoll für ein größeres Kaufvorhaben einsetzen können, sollte dieser eine größere Bausparsumme abbilden. Ganz wichtig: Vergleichen Sie die Konditionen der Anbieter, da sie sich stark unterscheiden. Vor allem Bauspardarlehen mit Konditionen von etwa einem Prozent Darlehenszins sehen auf den ersten Blick attraktiv aus, bedeuten aber in der Regel sehr hohe Sparraten in der Anfangsphase und hohe Rückzahlungsraten in der Darlehensphase. Nicht nur der Zinssatz ist also entscheidend, sondern auch das, was Sie Monat für Monat über einen langen Zeitraum einzahlen müssen. Beachten Sie auch, dass Sie bei einem Bausparvertrag eine Abschlussgebühr zahlen müssen. Diese liegt je nach Anbieter bei 1 bis 1,6 Prozent. Einzelne Bausparkassen verlangen zusätzlich eine Gebühr, wenn Sie das Bauspardarlehen abrufen – auch hier lohnt ein Vergleich, um unnötige Kosten zu vermeiden.“
Fortgeschrittener: Ich habe bereits eine Baufinanzierung
… mit variablen Zinsen
„Der Vorteil einer Finanzierung mit variablem Zinssatz liegt darin, dass Sie diese kurzfristig mit einer Frist von drei Monaten ablösen oder neu finanzieren können. Dadurch können Sie schnellstmöglich auf mögliche Zinssenkungen reagieren oder bei spontan verfügbaren Vermögenswerten Darlehen teilweise oder vollständig zahlen. Dieser Vorteil ist gleichzeitig eine Schwäche: Steigt das Zinsniveau, wird das Darlehen entsprechend teurer, daher können Sie bei den monatlichen Raten nur sehr kurzfristig planen. Deshalb finanzieren die meisten Darlehensnehmer in Deutschland langfristig mit mindestens zehnjähriger Zinsbindung. Aktuell sind die Zinskonditionen für variable Finanzierungen auch teurer als langfristige Darlehen.“
… mit Zinsbindung
Meine Baufinanzierung läuft noch keine 10 Jahre
„Wenn Ihre Baufinanzierung noch keine zehn Jahre läuft, ist für Sie wichtig, die Anschlussfinanzierung gut vorzubereiten. Da die Zinskosten gestiegen sind, wird Ihre zukünftige Rate wahrscheinlich höher ausfallen, als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kredits. Um dies abzufedern, sollten Sie zusätzliches Eigenkapital aufbauen. Auch ein Bausparvertrag kann hier Abhilfe schaffen. Sie planen Modernisierungen an Ihrem Haus? Verbinden Sie diese am besten mit der Anschlussfinanzierung. Bei einzelnen Banken können Sie die Anschlussfinanzierung auch bis zu fünf Jahren im Voraus abschließen – so können Sie frühzeitig Planungssicherheit schaffen.“
Meine Baufinanzierung läuft bereits 10 Jahre oder länger (ohne vertragliche Änderungen)
„Egal für welche Laufzeit Sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben: Laut § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Sie das Recht, jede Baufinanzierung zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens in voller Höhe mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen (Quelle: BGB, § 489 Absatz 1, Satz 2). Eine Umschuldung ist daher einfach ohne Kosten möglich. Haben Sie nach Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung mit dem Kreditgeber getroffen, zum Beispiel über den Sollzinssatz, dann müssen Sie die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung rechnen. Sie sollten also Ihr Darlehen jetzt noch einmal prüfen. Es besteht mitunter Einsparpotenzial, da Sie das Darlehen bereits länger tilgen und der Marktwert des Objekts in der Regel gestiegen ist. Häufig sind nun Bestkonditionen bei den Banken möglich. Auch hier gilt: Beziehen Sie geplante Modernisierungen mit ins Anschlussdarlehen unter.“
Die Zinsbindung meiner Baufinanzierung läuft demnächst aus – Ich benötige eine Anschlussfinanzierung
Warum sinken die Zinsen eigentlich gerade wieder?
Wie günstig Geldleihen – auch für den Hausbau – ist, hängt vom Leitzins der Europäische Zentralbank (EZB) ab (Quelle: Deutsche Bundesbank). Sinkt der Leitzins, müssen Banken weniger Zinsen zahlen, wenn sie sich Geld bei der Zentralbank leihen. Banken leihen sich dann wieder mehr Geld und vergeben mehr Kredite oder Kredite zu niedrigeren Zinsen, etwa für eine Baufinanzierung. Experten gehen davon aus, dass die EZB wahrscheinlich im Juni 2024 damit beginnen wird, den Leitzins abzusenken – möglicherweise in drei bis vier Schritten (Quelle: CNBC). Der Grund für die Zinssenkung: Die Inflation hat sich abgeschwächt (Quelle: statista).
Wie Bauzinsen mit dem Leitzins genau zusammenhängen
Bauzinsen sind nicht direkt an den Leitzins gekoppelt, sondern hängen von den Zinsen für Bundesanleihen ab. Diese werden wiederum durch den Leitzins beeinflusst.
Wie Bauzinsen mit Bundesanleihen zusammenhängen
Wie der Leitzins die Zinsen für Bundesanleihen beeinflusst
Warum waren die Zinsen überhaupt so hoch?
Die Invasion russischer Truppen in die Ukraine oder auch die Sanktionen gegen Russland haben seit 2022 zu massiven Preissteigerungen nicht nur in Deutschland geführt:
| Jahr | Veränderung der Inflationsrate zum Vorjahr (in %) |
|---|---|
| 2019 | 1,4 |
| 2020 | 0,5 |
| 2021 | 3,1 |
| 2022 | 6,9 |
| 2023 | 5,9 |
Quelle: Statistisches Bundesamt
Die Europäische Zentralbank hat seit Juli 2022 auf die stark steigende Inflation mit einer mehrmaligen Erhöhung der Leitzinsen reagiert. Das ist eine gängige Strategie, um die Preissteigerung zu dämpfen. Denn wenn der Leitzins steigt, wird es für Banken teurer, sich Geld bei der Zentralbank zu leihen. Das merken dann Menschen, die einen Kredit benötigen: Die Banken vergeben weniger Darlehen und reichen die höheren Zinsen an die Kreditnehmer durch. Die Folge: hohe Bauzinsen. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten sinkt, das Angebot steigt und die Preissteigerung wird so abgeschwächt.
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