Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wann Sie einen Bausachverständigen brauchen, was seine Arbeit kostet und wie Sie einen seriösen Bausachverständigen finden.
Inhalt dieser SeiteWas ist ein Bausachverständiger?
Bei einem Bausachverständigen, auch Baugutachter genannt, handelt es sich um einen Experten für Immobilien. Er prüft unter anderem, ob eine Immobilie sachgerecht gebaut wurde, erkennt versteckte Mängel und kann mögliche Sanierungskosten einschätzen. Zu seinen Aufgaben zählen unter anderem sowohl die Beratung beim Immobilienkauf als auch beim Bau einer Immobilie oder das Erstellen von professionellen Schadensgutachten.
Allerdings handelt es sich bei dem Begriff „Bausachverständiger“ um keine rechtlich geschützte Berufsbezeichnung. Wie Sie einen seriösen Bausachverständigen finden und auf welche Qualifikationen Sie dabei besonders achten sollten, lesen Sie im Kapitel: Wie findet man einen qualifizierten Bausachverständigen?
Für wen arbeiten Bausachverständige?
Bausachverständige beraten Privatkunden, die eine Immobilie kaufen oder bauen möchten. Zu ihren Kunden zählen aber auch Banken, Versicherungen oder Behörden. Gerichte können Bausachverständige beispielsweise mit einem Gutachten beauftragen, wenn ein Bauherr Schadenersatz wegen eines vermuteten Baupfusch fordert. Dabei arbeiten Bausachverständige immer eigenverantwortlich und unabhängig. Das heißt, sie haben keine Bindungen an beispielsweise Bauunternehmen, Lieferanten oder Firmen, sodass sie ihre Empfehlungen neutral abgeben können.
Unterschied zwischen Bausachverständigen und Bauleitern
Die Begriffe Bausachverständiger und Bauleiter werden häufig synonym benutzt. Dabei unterscheiden sich die Aufgabenbereiche der beiden Berufe erheblich voneinander. Ein Bauleiter sorgt für den reibungslosen Ablauf eines Bauprojektes und wacht darüber, dass die Baumaßnahmen entsprechend der genehmigten Bauvorlagen und rechtlichen Anforderungen durchgeführt werden. Ein Bausachverständiger prüft hingegen, ob die Arbeiten sachgemäß durchgeführt wurden und unterstützt den Bauherren bei möglichen Problemen.
Wann benötigt man einen Bausachverständigen?
Die Beauftragung eines Bausachverständigen ist vor allem in zwei Fällen sinnvoll:
Bau einer Immobilie
Beim Bau einer Immobilie prüft ein Bausachverständiger für Sie beispielsweise den Bauplan und die Kostenkalkulation. Zudem wird durch ihn der Baufortschritt durch regelmäßige Besuche auf der Baustelle überwacht. Findet er dabei Mängel, hilft er Ihnen, deren Beseitigung durchzusetzen.
Kauf einer Immobilie
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, prüft ein Bausachverständiger die Immobilie unter anderem auf versteckte Mängel und beurteilt, ob der Kaufpreis angemessen ist. Zudem kann er Ihnen Tipps für eine mögliche energetische Sanierung geben sowie einen Sanierungsplan erstellen.
Beispiele wie ein Bausachverständiger hilft
Hausbau
Herr A. möchte ein Haus bauen. Er lässt sich vorher von einem Bausachverständigem beraten, lässt diesen den Bau überwachen und den Rohbau abnehmen, um ganz sicher zu sein, dass das Bauunternehmen sorgfältig und fehlerfrei arbeitet.
Instandsetzung
Frau B. hat ein Haus geerbt und möchte dieses instand setzen und einen Wintergarten anbauen. Für eine Einschätzung der notwendigen Maßnahmen und damit verbundenen Kosten wendet sie sich an einen Bausachverständigen.
Wohnungskauf
Familie C. hat eine Eigentumswohnung gekauft und entdeckt kurz nach dem Einzug einen Schimmelbefall, über den sie der Verkäufer nicht informiert hat. Sie geben bei einem Bausachverständigen ein Gutachten in Auftrag, um es bei Gericht vorzulegen.
Ist ein Bausachverständiger wirklich notwendig?
Sie sind nicht verpflichtet, beim Bau oder Kauf einer Immobilie einen Bausachverständigen zu beauftragen. Doch gerade beim Hausbau können Sie dadurch hohe Folgekosten im Falle einer falschen Planung oder auftretender Baumängel vermeiden. Denn müssen Sie einen Baumangel beseitigen, nachdem das Haus bereits fertiggestellt wurde, ist dies in den meisten Fällen deutlich teurer als wenn dieser direkt behoben wird. Zudem unterstützt Sie ein Bauchsachverständiger dabei, Ihr Recht durchzusetzen.
Typische Fälle für einen Bausachverständigen
Zu den typischen Schäden oder Mängeln, zu deren Begutachtung oder Prävention ein Bausachverständiger herangezogen wird, gehören unter anderem:
- Mangelnde (Tritt-)Schalldämmung
- Schlechtes Energiekonzept
- Anfälligkeit für Feuchtigkeit und Schimmel
- Unzureichende Wasserableitung auf dem Dach
- Mangelnde Wärmedämmung
- Risse im Mauerwerk
- Mangelnde Lüftung
Welche Leistungen erbringt ein Bausachverständiger?
Welche Leistungen ein Bausachverständiger genau erbringt und welche Aufgaben er übernimmt, hängt vor allem davon ab, ob er Sie beim Immobilienkauf oder beim Immobilienbau begleiten soll. In jedem Fall übernimmt er jedoch die Beratung von Immobilienkäufern und Bauherren. Im Folgenden lesen Sie die wichtigsten Zuständigkeitsbereiche eines Bausachverständigen.
Bau einer Immobilie
Prüfung des Bauvertrages und der Baubeschreibung
Bauverträge und Baubeschreibungen können teilweise schwammige Formulierungen enthalten oder nur suboptimale Leistungen versprechen. Ein Bausachverständiger kann Sie darauf hinweisen und Sie dabei unterstützen, worauf Sie gegenüber der Baufirma bestehen sollten.
Betreuung des Baus, Feststellung von Schäden, Überwachung der Mängelbeseitigung
Zur Betreuung des Baus durch einen Bausachverständigen gehört auch, dass dieser die Baustelle regelmäßig besichtigt. So kann er mögliche Baumängel frühzeitig erkennen und unterstützt Sie dabei, diese beseitigen zu lassen. Zudem überwacht er die Mängelbeseitigung, damit diese sachgerecht durchgeführt wird.
Schlussabnahme des fertigen Gebäudes
Ein Bausachverständiger begleitet Sie auch bei der abschließenden Bauabnahme. Dabei berät er Sie vor allem dazu, ob Sie das Gebäude so wie es ist abnehmen können oder Nachbesserungen fordern sollten.
Kauf einer Immobilie
Bewertung der Immobilie
Vor dem Kauf einer Immobilie bewertet ein Bausachverständiger diese für Sie. Dabei weist er Sie auf mögliche Mängel hin, analysiert Schwachstellen der Immobilie – beispielsweise Schimmelbildung – und beurteilt, ob der Kaufpreis angemessen ist. Dazu kann auch gehören, dass er die Immobilie und ein eventuell dazu gehörendes Grundstück professionell vermisst, um die Angaben im Exposé zu überprüfen.
Erstellung von Sanierungskonzepten, Überwachung von Sanierungen
Vor allem beim Kauf eines Altbaus ist es für Sie wichtig zu wissen, welche Sanierungen Sie durchführen lassen sollten und welche Kosten dabei auf Sie zukommen können. Ein Bausachverständiger erstellt für Sie ein Sanierungskonzept und überwacht im Folgenden auch die fachgerechte Durchführung der Sanierung.
Energetische Beratung
Bausachverständige beraten Sie auch zum vorhandene Energieausweis einer Immobilie. Dieser enthält Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes.
Weitere Zuständigkeitsbereiche
Feststellung des Werts der Immobilie
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie einen Bausachverständigen mit einer Immobilienbewertung beauftragen. Eine solche kann unter anderem im Rahmen steuerrechtlicher Verfahren relevant sein.
Erstellung eines Bau- oder Wertgutachtens
Mit einem Baugutachten eines Bausachverständigen erhalten Sie vor dem Kauf einer Immobilie beispielsweise einen Überblick über notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. So können Sie mit den möglicherweise anfallenden Kosten besser planen. Bei einem Neubau erhalten Sie unter anderem detaillierte Angaben zum Baufortschritt und den verwendeten Baustoffen. Banken können in manchen Fällen für die Zusage einer Baufinanzierung ein Baugutachten verlange.
Dokumentation des Zustands der Immobilie vor Beginn von Baumaßnahmen
Bevor Sie Baumaßnahmen an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung durchführen lassen, beispielsweise im Rahmen einer Sanierung, können Sie den Zustand der Immobilie durch einen Bausachverständigen dokumentieren lassen. So können Sie unter anderem beim Auftreten von Schäden beweisen, dass diese vor Beginn der Baumaßnahmen nicht vorhanden waren.
Dokumentation technischer Sachverhalte, Beweissicherung
Manche Schäden müssen schnell behoben werden, um Folgeschäden zu verhindern. Lassen Sie diese jedoch von einem Bausachverständigen vorher sorgfältig dokumentieren. Im Fall eines Schadenersatzprozesses kann eine solche Dokumentation sehr wichtig sein.
Erstellen professioneller Schadensgutachten
Lassen Sie ein professionelles Schadensgutachten von einem Bausachverständigen erstellen, enthält dieses unter anderem die Feststellung der Schadensursache sowie eine Einschätzung der notwendigen Maßnahmen, um diese zu beheben. Ein solches Gutachten können Sie beispielsweise bei Gericht oder einer gegnerischen Versicherung vorlegen. Es kann aber auch die Grundlage für eine außergerichtliche Einigung zwischen Ihnen und dem Schadensverursacher sein. Ebenso können Sie es nutzen, um Schadensansprüche gegen Ihre eigene Versicherung durchzusetzen oder unberechtigte Ansprüche abzuwehren.
Welche Kosten fallen für einen Bausachverständigen an?
Da die Aufgaben eines Bausachverständigen sehr unterschiedlich ausfallen, lässt sich nur sehr schwer eine pauschale Aussage zu den anfallenden Kosten machen. Betreut ein Bausachverständiger für Sie den gesamten Prozess des Hausbaus, sind die Kosten dafür höher als wenn er nur Teilbereiche übernimmt. Die Kosten beeinflussen unter anderem auch Faktoren wie:
- Die Größe der Immobilie
- Die Qualifikation des Bausachverständigen
- Die Höhe des Stundenlohns
- Anfallende Spesen
- Der Seitenpreis für ein Gutachten
Ein paar mögliche Preise für die Beauftragen eines Bausachverständigen können sein:
| Stundensatz | ab 80 € + Anfahrtskosten, Portokosten und eventuell zusätzliche Kosten für ein schriftliches Gutachten |
| Abnahme eines Rohbaus für ein Einfamilienhaus | ca 650 € |
| Energetische Vermessung und Energieberatung | ca. 700-900 € |
| Schadensgutachten bei Schimmelbefall | ca. 700 € |
| Prüfung von Bauvertrag, Bauplänen und Baubeschreibung, Beratung vor Baubeginn | ca. 500 € |
| Baubegleitung | ab ca. 1000 €, bis zu 2 % der Bausumme |
Wer zahlt für ein Gutachten?
Wird ein Gutachten während eines Rechtsstreits unmittelbar vom Gericht in Auftrag gegeben, werden die Kosten dafür genauso verteilt wie die sonstigen Kosten des Prozesses. In der Regel heißt dies, dass der Unterliegende die Kosten erstatten muss. Wird ein Bausachverständiger jedoch privat mit einem Gutachten beauftragt, dann muss entsprechend der Auftraggeber die Kosten selbst tragen.
Versicherungen für Bausachverständige
Bausachverständige übernehmen im Rahmen ihres Berufs viel Verantwortung. Fehler in einem Gutachten oder schlechte Ratschläge können ihre Kunden schnell hohe Summen kosten. Darum empfiehlt es sich für sie sehr, eine Berufshaftpflicht- beziehungsweise eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Verschiedene Versicherer haben Angebote, die speziell auf die Situation und die beruflichen Risiken von Sachverständigen zugeschnitten sind.
Wie findet man einen qualifizierten Bausachverständigen?
Da die Berufsbezeichnung „Bausachverständiger“ nicht rechtlich geschützt ist, kann sich in der Theorie jeder als solcher bezeichnen. Damit Sie nicht an einen unseriösen Bausachverständigen geraten prüfen Sie am besten im Vorfeld, ob dieser mindestens eine der folgenden Qualifikationen vorweisen kann:
Zudem pflegen mehrere Organisationen Listen, auf denen qualifizierte Bausachverständige mit ihren Fachgebieten aufgeführt sind. Einen qualifizierten Bausachverständigen können Sie so unter anderem auch hier finden:
- Bundesweites Sachverständigenverzeichnis der IHK
- Bundesverband deutscher Sachverständiger
- Verband privater Bauherren
- Bauherren-Schutzbund
- Verein zur Qualitätskontrolle am Bau
- Gesellschaft für Technische Überwachung
- Dekra
- TÜV Nord
- TÜV Süd
- TÜV Rheinland
Wer kann Bausachverständiger werden?
Bausachverständige benötigen eine Ausbildung als Handwerksmeister oder Techniker beziehungsweise ein Ingenieursstudium im Bau- oder Baunebengewerbe. Aber auch Architekten können sich zum Bausachverständigen weiterbilden. Voraussetzung ist jedoch in jedem Fall, dass bereits eine mehrjährige Berufserfahrung besteht.
Spezialisierungen und Fachgebiete
Bausachverständige können sich auf viele verschiedene Fachgebiete spezialisieren. So gibt es zum Beispiel solche, die Experten für die Sanierung von Altbauten oder den Bau von Landwirtschaftsgebäuden sind. Andere haben sich beispielsweise auf Bauphysik, Energieberatung oder Wärme- und Feuchteschutz spezialisiert. Achten Sie bei der Auswahl des Bausachverständigen daher darauf, dass das Fachgebiet des Bausachverständigen zu Ihrem Vorhaben passt und er bereits Erfahrungen auf diesem Gebiet vorweisen kann.
Fazit
Da nicht alle Immobilienkäufer und Bauherren gleichzeitig auch Experten für Immobilien sind, hilft ihnen die Expertise eines Bausachverständigen. Beim Hausbau prüft er den Bauvertrag, stellt Mängel und falsche Prozesse frühzeitig fest und überwacht die Mängelbeseitigung, erstellt Schadensgutachten und unterstützt bei der Bauabnahme. Hier ist es empfehlenswert, den Bausachverständigen bereits vor Baubeginn zu beauftragen, es ist jedoch auch möglich, ihn erst später hinzuzuziehen.
Beim Kauf einer Immobilie erkennt der Bausachverständige versteckte Mängel, einen möglichen Sanierungsbedarf und schätzt ein, ob die Immobilie ihren Preis auch wirklich wert ist. Und auch wenn es zu einer Auseinandersetzung mit einer Versicherung oder dem Verursacher eines Schadens kommt, ist es hilfreich, einen Bausachverständigen an seiner Seite zu haben. Achten Sie bei der Wahl eines Bausachverständigen jedoch darauf, dass dieser qualifiziert ist und zu Ihrem Vorhaben passt. Bei der Suche können Ihnen unter anderem die zahlreichen Sachverständigenverbände helfen.
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