Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Kapitalanlage-Immobilien zur Eigennutzung oder Vermietung: Was ist besser? Die Vorteile und Nachteile 2024 übersichtlich gegenübergestellt.
Inhalt dieser SeiteImmobilie zur Eigennutzung
Kaufen Sie eine Immobilie zur Eigennutzung, sollten Sie sich auf lange Sicht Gedanken zu Ihrem Wunschobjekt machen. Wichtige Punkte, die Sie dabei im Auge behalten sollten sind:
Diese Vorteile sprechen für die Eigennutzung einer Immobilie
Sie entscheiden über Umbauten und Modernisierungen
Bei der Eigennutzung einer Immobilie können Sie in der Regel selbst entscheiden, wann und in welchem Umfang Sie Umbauten oder Modernisierungen vornehmen möchten. Auch bei Reparaturen und Instandhaltung sind Sie niemandem verpflichtet und können diese dann durchführen, wenn es Ihnen zeitlich und finanziell am besten passt.
Keine Gedanken mehr um Miete und Kündigung
Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie, dann müssen Sie sich keine Gedanken mehr um Mietzahlungen oder Mieterhöhungen machen. Und auch eine mögliche Vermieterkündigung bereitet Ihnen keine Sorgen mehr.
Günstigere Konditionen bei der Finanzierung
Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie in der Regel von günstigeren Konditionen bei der Baufinanzierung profitieren. Allerdings müssen Sie dazu einen Nachweis der Eigennutzung erbringen – mehr dazu weiter unten.
Von KfW-Förderung profitieren
Bei einem Bau oder Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung können Sie von den KfW-Förderkrediten profitieren. Dabei erwarten Sie Förderkredite mit niedrigeren Zinsen als bei anderen Darlehensgebern. Solche KfW-Förderungen können auch genutzt werden, um bestehende Immobilien zu sanieren. Mehr dazu lesen Sie hier:
Diese Nachteile hat die Selbstnutzung einer Immobilie
Unvorhergesehene Ereignisse führen zu bürokratischen Schwierigkeiten
Unvorhergesehene Ereignisse können immer auftreten. Bei beispielsweise einer Scheidung oder einem Berufswechsel mit Umzug müssen Sie planen, ob und wer in der Immobilie wohnen bleibt oder was mit dem Objekt in Zukunft geschehen soll.
Sie sparen keine Steuern
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, können Sie die Zinsen des Immobilienkredits nicht steuerlich geltend machen. Dies ist bei einer Vermietung wiederum möglich.
Neben- und Betriebskosten selbst bezahlen
Neben- und Betriebskosten müssen Sie bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie selbst zahlen oder sich mit der Eigentümergemeinschaft teilen. Dazu gehören Beispielsweise auch die Kosten für eine Gebäudeversicherung für die Eigentümergemeinschaft.
Expertinnen-Tipp:
„Wir zählen Immobilien zur Eigennutzung nicht zur klassischen Altersvorsorge. Zwar können Sie dort im Alter mietfrei wohnen, es wird jedoch kein zusätzliches Einkommen generiert. Wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie als Baustein Ihrer Altersvorsorge planen, dann bedenken Sie, dass Sie weiterhin die normalen Nebenkosten zahlen und Rücklagen für Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden müssen.“
Eigennutzung vs. Eigenbedarf
Eigennutzung bedeutet nicht das gleiche wie Eigenbedarf:
- Eigenbedarf setzt voraus, dass in der Immobilie ein Mieter wohnhaft war, dem nun gekündigt wird, damit der Eigentümer selbst die Immobilie beziehen kann.
- Eigennutzung dagegen bedeutet lediglich, eine erworbene oder erbaute Immobilie selbst zu bewohnen.
Was zählt als Nachweis der Eigennutzung?
Um beispielsweise günstigere Finanzierungskonditionen zu erhalten oder die sogenannte Spekulationssteuer zu vermeiden, ist ein Nachweis der Eigennutzung erforderlich. Eigennutzung bedeutet, dass der Lebensmittelpunkt des Eigentümers diese Immobilie ist und dort der Hauptwohnsitz liegt. Beachten Sie dazu:
- Freunde, Nachbarn und Co. können als Zeugen nachweisen, dass Sie die Wohnung selbst nutzen.
- Eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamtes ist hilfreich, reicht jedoch allein nicht aus.
- Ein gelegentlicher Aufenthalt (beispielsweise als Pendler- oder Ferienwohnung) reicht nicht aus
Wie sieht es mit einer Eigennutzung nach Vermietung aus?
Haben Sie die Kapitalanlage-Immobilie ursprünglich zur Vermietung erworben, entscheiden sich einige Jahre später jedoch für die Eigennutzung, ist dies problemlos möglich. Dafür müssen Sie dem aktuellen Mieter das Mietverhältnis kündigen und können Ihre Immobilie selbst beziehen. Achten Sie dabei darauf, dass sich steuerlich für Sie etwas ändert: Sie können Werbungskosten nun nicht mehr steuerlich geltend machen.
In die andere Richtung geht diese Nutzungsänderung natürlich auch. Wenn Sie die Immobilie zuerst selbst genutzt haben und nun vermieten möchten, dann sollten Sie mit etwaigen Renovierungsmaßnahmen warten, bis die Eigennutzung nicht mehr vorliegt. Denn dann können Sie diese Kosten steuerlich absetzen.
Alle Details zu Kapitalanlage-Immobilien in der Steuer
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Vermietung einer Kapitalanlage-Immobilie
Erwerben Sie eine Immobilie zur Vermietung, sollten Sie besonders auf die Lage und im Zusammenhang damit auf die Art der Immobilie achten. In einer Universitätsstadt bietet es sich beispielsweise an, in Studentenapartments zu investieren, da für solche Mietobjekte ein erhöhter Bedarf besteht.
Diese Vorteile sprechen für die Vermietung einer Anlageimmobilie
Zusätzliche Altersvorsorge
Bei der Vermietung einer Immobilie generieren Sie durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen – im Gegensatz zur Selbstnutzung. Dieses können Sie als private Altersvorsorge nutzen.
Mieteinnahmen fließen in die Kreditrückzahlung
Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie generieren nicht nur ein zusätzliches Einkommen. Sie können diese auch nutzen, um die Baufinanzierung Ihrer Immobilie zu tragen und Ihren Kredit abzubezahlen.
Flexibilität bei Änderungen der Lebenssituation
Wohnen Sie nicht selbst in Ihrer Immobilie, sind Sie flexibler, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert. Bei einer beruflichen Veränderung, die einen Umzug mit sich bringt, können Sie das Objekt problemlos weiter vermieten.
Neben-, Betriebskosten und Modernisierung umlegen
Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die anfallenden Neben- und Betriebskosten in den meisten Fällen auf Ihre Mieter umlegen. Zudem können Sie unter Umständen die Kosten für Modernisierungen, beispielsweise für eine neue Heizanlage, umlegen. In solchen Fällen können Sie die Jahresmiete nach Abschluss der Modernisierung um acht Prozent der Modernisierungskosten anheben.
Steuern sparen
Bei vermieteten Immobilien können Sie Hypothekenzinsen steuerlich absetzen. Aber auch ein Teil der Anschaffungs- und Renovierungskosten können Sie steuerlich geltend machen. Von besonders hohen Steuervorteilen profitieren Sie bei Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage.
Lesen Sie dazu gerne unsere Seite speziell zum Thema Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer.
Diese Nachteile bringt die Vermietung einer Immobilie
Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
Vermieten Sie Ihre Immobilie, sollten Sie ausreichend Rücklagen für mögliche Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden. Legen Sie dazu am besten einen festen Teil Ihrer Mieteinnahmen zurück.
Mietausfallrisiko
Bei einer vermieteten Immobilie kann es immer mal wieder zu Mietausfällen oder Leerständen kommen. Stellen Sie daher im Vorfeld sicher, dass Sie die Kreditraten Ihrer Baufinanzierung auch bei einem Mietausfall weiterhin tragen können.
Schlechtere Konditionen bei der Finanzierung
Für Banken bedeutet die Vermietung einer Immobilie ein Risiko, da es immer wieder zu Mietausfällen oder unregelmäßigen Zahlungen kommen kann. So erhalten zukünftige Vermieter bei ihrem Kredit schlechtere Konditionen oder strengere Rahmenbedingungen. Lesen Sie auf unserer Seite speziell zu diesem Thema, welche Arten der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage es gibt.
Vorsicht bei Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien und deren Vermietung mögen mit einer attraktiven Rendite locken. Jedoch sind diese auch mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Kaufen und vermieten Sie Gewerbeimmobilien daher nicht auf eigene Faust, sondern lassen Sie sich umfassend von einem Experten auf diesem Gebiet beraten.
Was muss bei der Vermietung einer Immobilie noch beachtet werden?
Soll die Anlageimmobilie vermietet werden, sollte man sich genug Zeit nehmen, sich mit den Vorbereitungen zu beschäftigen:
- Eine Wohnung oder ein reines Wohnhaus lassen sich in der Regel einfacher vermieten als ein Mischobjekt. Für ein solches sollte man die Erstellung des Mietvertrages einem Experten überlassen.
- Auch lohnt sich die Überlegung, ob man die Vermietung und Verwaltung des Objektes selbst in die Hand nehmen oder einen Makler und einen Verwalter mit der jeweiligen Aufgabe betrauen möchte.
- Des Weiteren sollten die möglichen Einnahmen den Kosten gegenübergestellt und genau geplant werden, welche Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltung nötig sind.
Rechtliche Vorgaben beachten
Als Vermieter müssen unter anderem folgende Regelungen eingehalten werden:
- Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) zur Wohnraumvermietung
- Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen
- Mieterschutzgesetze
Die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung gehört zu den Pflichten eines Vermieters. Und auch die Rauchmelderpflicht fällt in seine Verantwortung.
Mietpreise, Nebenkosten und Hausordnung regeln
Befindet sich die Immobilie in einem guten Zustand, lässt sie sich leichter und zu höheren Preisen vermieten. Bei der Frage nach der Höhe der Miete ist es hilfreich, sich an aktuellen Mietpreisspiegeln zu orientieren. Zu den folgenden Themen sollten sich Vermieter unter anderem auch Gedanken machen:
- Hat die Immobilie einen gültigen Energieausweis?
- Wie wird die Mietkaution der Mieter richtig angelegt?
- Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
- Soll das Zusammenleben der Mieter durch eine Hausordnung geregelt werden? Und wie erstelle ich eine solche?
- Wie wird ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt?
Was man bei potenziellen Mietern beachten sollte
Es lohnt sich, bereits im Vorfeld zu überlegen, wie der eigene Wunschmieter aussieht. Als Vermieter sollte man zudem beachten:
- Welche Fragen dem Mieter gestellt werden dürfen
- Wie die Bonität des Mieters geprüft werden kann
- Ob der neue Mieter in das bestehende Umfeld passt
Hausverwaltung übernimmt Verwaltungsaufwand
Eine Hausverwaltung nimmt Immobilienbesitzern viele Aufgaben ab. Die Kosten für diesen Service sind zwar nicht besonders hoch, sollten jedoch trotzdem bedacht werden. Dabei dürfen die Ausgaben für eine Hausverwaltung nicht auf die Betriebskosten der Mieter umgelegt werden. Die Kosten können jedoch von Ihnen von der Steuer abgesetzt werden.
Vermietetes Haus als Kapitalanlage kaufen
Sie müssen Wohnungen oder Häuser nicht unbedingt im Leerstand erwerben. Natürlich können Sie auch ein bereits vermietetes Objekt als Kapitalanlage kaufen, wenn Sie Ihre Immobilie ohnehin vermieten möchten. Dabei sollten Sie jedoch einige Punkte beachten:
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Fazit
Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich
Egal, ob zur Eigennutzung oder Vermietung: Der Erwerb einer Immobilie bietet zu fast jeder Zeit an: In Niedrigzinsphasen, aber auch in aktuellen Zeiten steigender Zinsen, da Wohnraum laufend knapp wird. Allerdings sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie Gedanken darüber machen, wie Sie diese nutzen wollen. Sowohl in der Eigennutzung als auch in der Vermietung bieten Immobilien als Sachwerte einen Schutz vor Inflation. In beiden Fällen sollten Sie jedoch auch darauf achten, dass Sie das Objekt bis zu Ihrem Renteneintritt abbezahlt haben.
Eine Vermietung bringt Ihnen mehr Vorteile
Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, können Sie bei der Vermietung in den meisten Fällen von mehr Vorteilen profitieren als bei einer Eigennutzung. Durch das zusätzliche Einkommen haben Sie nicht nur etwas für Ihre private Altersvorsorge getan und haben auch keinen Kapitalverzehr in der Rentenphase. Auch können Sie in der Regel deutlich mehr Positionen in der Steuererklärung geltend machen.
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