Kapitalanlage-Immobilien in der Steuer

Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) können Sie bei vermieteten Immobilien die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Dies gilt jedoch nur für die Kosten des eigentlichen Gebäudes und nicht für den Grund und Boden. So können:

• bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, über 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent abgesetzt werden
• bei Gebäuden, die ab 1925 erbaut wurden, können über 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent abgesetzt werden
• bei Gebäude, die ab Januar 2023 fertiggestellt werden, erhöht sich die AfA auf 3 Prozent pro Jahr.

Zu diesem Posten zählen auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten sowie das Architektenhonorar im Fall eines Neubaus.

Wesentliche Verbesserungen des Objektes, wie eine Erhöhung des Standards oder der Nutzfläche, können unter Umständen als nachträgliche Herstellungskosten gewertet werden. Und auch anschaffungsnahe Herstellungskosten können dazukommen, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungs­maßnahmen bis einschließlich 3 Jahre nach dem Erwerb der Immobilie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen.

Die durch die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage anfallenden Kreditzinsen können von der Steuer abgesetzt werden. Die gestiegenen Darlehenszinsen werden bei Kapitalanlage-Immobilien also durch die steuerliche Abschreibung entschärft.

Jeder Eigentümer einer Immobilie muss einmal im Jahr eine Grundsteuer zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der sogenannte Einheitswert. Bei der Grundsteuer haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie setzen diese von der Steuer ab oder Sie legen diese auf die Mieter um.

Reparatur- und Renovierungskosten können Sie als Vermieter in voller Höhe absetzen. Entweder direkt in einem oder verteilt auf bis zu fünf Jahre.

Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, müssen in der Regel als Einkünfte versteuert werden. Dennoch lassen sie sich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Führen Sie beispielsweise selbst den Winterdienst durch, können Sie allerdings nur die Kosten für Werkzeug und Material, nicht aber Ihre eigene Arbeitsleistung absetzen.

Als Hausgeld wird die monatliche Vorauszahlung für die entstehenden Hausnebenkosten an einen Verwalter bezeichnet. Diese kommt in der Regel zum Einsatz, wenn man als Vermieter Teil einer Eigentümer­gemeinschaft ist. Aus dem Hausgeld wird beispielsweise die Gebäude­versicherung der Eigentümer­gemeinschaft bezahlt. Das Hausgeld kann generell von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings nur, wenn es bereits vom Verwalter für das Haus ausgegeben wurde.

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, kann das komplette für die Vermietung erworbene Inventar von der Steuer abgesetzt werden. Liegt der Wert über 800 Euro, müssen die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wie lange Einrichtungsgegenstände abgeschrieben werden können, entnehmen Sie hier der entsprechenden AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums.

Kosten, die für die Suche eines neuen Mieters anfallen, sind ebenfalls von der Steuer absetzbar. Darunter fallen unter anderem die Kosten für Immobilienanzeigen im Internet sowie in der Zeitung oder das Honorar für einen Makler, der Ihnen die Mietersuche abnimmt. Zudem können auch die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises und die im Rahmen der Rauchmelderpflicht anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

• Mögliche Büro- und Fahrtkosten
• Anwaltsgebühren und Prozesskosten, wenn diese im Zusammenhang mit der Vermietung zustande gekommen sind
• Beiträge für Mitgliedschaften in Verbänden

Allgemeine Angaben zum Grundstück und zum Eigentümer müssen hier eingetragen werden.

Tragen Sie hier Ihre Mieteinnahmen, Umlagen auf die Mieter und die vereinnahmte oder erstattete Umsatzsteuer ein.

Hier müssen Zuschüsse eingetragen werden.

Hier müssen Sie Eintragungen vornehmen, wenn Sie an einer oder mehreren Grundstücks­gemeinschaften, einen Erben­gemeinschaft mit Grundbesitz oder an einem Immobilienfonds beteiligt sind.

Haben Sie ein möbliertes Zimmer, ein unbebautes Grundstück oder von Ihnen selbst angemietete Räume vermietet, müssen Sie die Einkünfte daraus hier eintragen.

Tragen Sie hier Ihre Werbungskosten ein. Darunter zählen alle „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen“. Aufwendungen im Zusammenhang mit Räumen, die Sie zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken nutzen, können nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Sie können sie stattdessen als Werbungskosten oder Betriebskosten im Zusammenhang mit Ihrer Nutzung der Räume geltend machen.

Die meisten Steuern sparen Sie mit einer Immobilie, wenn Sie sie vermieten. So können Sie Anschaffungskosten, Hausnebenkosten und weitere Werbungskosten geltend machen. Die Anschaffungskosten sind dabei entweder zu 2,5 Prozent jährlich (bei Gebäuden vor 1925 erbaut, über 40 Jahre lang) beziehungsweise zu zwei Prozent jährlich (bei Gebäuden nach 1925 erbaut, über 50 Jahre lang) abgesetzt werden. Bei denkmalgeschützten Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen auch die Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Wenn man die Eigentumswohnung kauft, um sie zu vermieten, dann können beispielsweise ein Teil der Anschaffungskosten sowie Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt werden. Wird die Eigentumswohnung zur Eigennutzung gekauft, dann ist dies nicht möglich.

Wird die Immobilie vermietet, so können die Kaufnebenkosten, wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden.

Wer selbst als Eigentümer in der Immobilie wohnt, kann haushaltsnahe Dienstleistungen, wie etwa Handwerkerkosten, von der Steuer absetzen. Dies ist bis zu einer Höhe von 20 Prozent möglich.